Vào năm 2007, thay đổi chủ sở hữu từ cá nhân sang công ty A.

 Năm 2008, công ty A đã hoàn thành xây dựng và việc đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất từ tường gạch, mái tôn + ngói sang công trình văn phòng (không thể hiện việc thay đổi mục đích sử dụng đất).

Từ năm 2008 - 2015, công ty đã dùng tài sản nêu trên để vay vốn tại nhiều Ngân hàng.

 Đến năm 2016, công ty A được Ngân hàng tôi cho vay với tài sản thế chấp nêu trên.

Khi Ngân hàng tôi đi đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng Đăng ký Đất Đai TP HCM thì nhận được đề nghị: Phải thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất ở (hiện nay ghi trên giấy chứng nhận và tờ khai lệ phí trước bạ) sang đất thương mại, dịch vụ vì công trình trên đất là công trình văn phòng.

Như vậy, xin quý luật sư: Cho ý kiến trên về đề nghị Văn phòng Đăng Ký Đất Đai TP HCM là đúng hay sai và dựa trên cơ sở pháp lý nào? Trong trường hợp phải chuyển mục đích, thì cơ quan nào sẽ giải quyết và thủ tục, thời gian như thế nào? Trân trọng cảm ơn. 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê!

 

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

>> Xem thêm:  Luật ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2010 số 46/2010/QH12

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung tư vấn

Thứ nhất,  Cho ý kiến trên về đề nghị Văn phòng Đăng Ký Đất Đai TP HCM là đúng hay sai và dựa trên cơ sở pháp lý nào?

Căn cứ quy định tại điều 57, luật đất đai năm 2013

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
......................
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Như vậy, căn cứ quy định trên khi áp dụng vào trường hợp của bạn là chuyển quyền sử dụng đất cho công ty A, nhưng công ty A không dùng đất được chuyển nhượng làm đất ở mà dùng làm văn phòng của công ty và có xây dựng, đăng ký thay đổi tài sản sang công trình văn phòng. Do đó, việc công ty A không thay đổi mục đích sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật và việc Văn phòng đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh yêu cầu thay đổi mục đích sử dúng với quy định của pháp luật căn cứ tại điểm g, khoản 1 điều 57, Luật đất đai

Thứ hai, trong trường hợp phải chuyển mục đích, thì cơ quan nào sẽ giải quyết và thủ tục, thời gian như thế nào?

Căn cứ quy định tại điều 59, Luật Đất đai năm 2013 quy định: 

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền" 

Như vậy, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với công ty A là Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. 

>> Xem thêm:  Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 số 47/2010/QH12

 Căn cứ quy định tại điều 69, nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: 

" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định". 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư tư vấn luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Hành vi cạnh tranh không lành mạnh có vi phạm luật sở hữu trí tuệ không ?