Vì ở điều 40 của luật nhà ở năm 2005, có quy định 1. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.  Như vậy nếu tôi mua căn chung cư đó thì có ảnh hưởng gì tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay sổ đỏ không?
Cảm ơn luật sư!
Người gửi: Manh Tien Tran

 

Trả lời:

Ý kiến thứ nhất:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì trên thị trường hiện nay có nhà đầu tư rao bán căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng <45 m2.="" câu="" hỏi="" thứ="" nhất="" của="" bạn="" là="" như="" vậy="" có="" phải="" chủ="" đầu="" tư="" vi="" phạm="" luật="" nhà="" ở="" hay="">

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở năm 2005 (văn bản mớ thay thếi: Luật nhà ở năm 2014)“ Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường..”

 Và tại Điều 40 Luật nhà ở năm 2005 quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại thì:

Điều 40. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:

1. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2;

2. Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

3. Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

Như vậy, việc nhà đầu tư xây dựng căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng <45 m2="" là="" vi="" phạm="" pháp="" luật="" nhà="" ở="" về="" tiêu="" chuẩn="" thiết="" kế="" nhà="" ở="" thương="">

Câu hỏi thứ hai: nếu bạn mua căn chung cư đó thì có ảnh hưởng gì tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay sổ đỏ không?

Giả sử rằng bạn mua căn hộ trên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp của bạn thì cần tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư)…”

Việc chủ đầu tư xây dựng và bán căn hộ dưới 45m² nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những hộ có thu nhập thấp. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, diện tích mỗi căn hộ chung cư không được thấp hơn 45 m2. Tức là về mặt nguyên tắc, nếu đủ điều kiện này mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, tôi xin tư vấn thêm cho bạn nếu chủ đầu tư có cam kết cấp sổ đỏ cho căn hộ dưới 45m2  thì cam kết này của chủ đầu tư là không đúng theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư cho rằng cam kết này là đúng thì phải công khai quyết định phê duyệt dự án và các văn bản khác đã được phê duyệt về việc được phép xây dựng căn hộ dưới 45m2 để bán (trừ dự án xây dựng nhà ở xã hội). 

Ngoài ra, để tăng tính đảm bảo về mặt pháp lý thì kể cả trường hợp chủ đầu tư có chứng minh dự án xây dựng căn hộ dưới 45m² được phê duyệt và có văn bản nêu sẽ được cấp “sổ đỏ” thì hợp đồng mua bán nhà chung cư này cũng phải tuân thủ theo mẫu quy định và trong hợp đồng nên ghi rõ điều khoản: nếu Chủ đầu tư không thực hiện được cam kết như trên sẽ phải chịu phạt vi phạm và mức bồi thường cụ thể phải rõ ràng.  

Nếu đảm bảo được những điều kiện trên thì việc mua nhà của bạn sẽ được đảm bảo về mặt pháp lý. Ngược lại, nếu không xem xét kỹ lưỡng và tuân thủ những quy định đó thì người mua là bạn sẽ phải chịu thiệt thòi rất lớn nếu có những bất trắc xảy ra!  Hơn nữa, trong trường hợp việc mua nhà không đúng quy định pháp luật thì sau này, bạn cũng gặp phải rất nhiều khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…nhà  đất.

Hy vọng qua những điều tư vấn trên đây, bạn sẽ có những suy xét và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định nên hay không nên mua nhà trong trường hợp này.

Chúc bạn may mắn!

Tham khảo các văn bản pháp luật liên quan:

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở  và tài sản khác gắn liền với đất.

 

Ý kiến bổ sung thứ hai:

Trên thực tế số lượng căn hộ có diện tích < 45m2="" không="" nhiều.="" thực="" chất="" đây="" là="" những="" căn="" hộ="" cạnh="" khu="" kỹ="" thuật="" của="" chung="" cư="" có="" diện="" tích="" trên="" 45m2="" nhưng="" do="" vướng="" diện="" tích="" hộp="" kỹ="" thuật="" nên="" diện="" tích="" sử="" dụng="" chỉ="" còn=""><>

 Theo quy định của Luật nhà ở hiện nay, căn hộ chung cư phải có diện tích không dưới 45m2 nên nhiều người lo mua căn hộ sẽ không được cấp sổ đỏ. Nếu  dự án xây nhà chung cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua loại căn hộ này. Vì vậy, vấn đề pháp lý của căn hộ phụ thuộc vào chính dự án được phê duyệt hay không.

Đối với một dự án nhà ở khi được phê duyệt thường có đầy đủ các thông số về số tầng, mật độ xây dựng, tỉ lệ diện tích căn hộ. “Ví như dự án chung cư được phê duyệt có 100 căn hộ. Trong đó tỉ lệ căn hộ từ 40-45m2 là 20% thì dự án đó sẽ có khoảng 20 căn có diện tích tương ứng với tỉ lệ này. Trong số 20 căn này không cứng nhắc đến mức tất cả đều phải 45m2 mà có thể có căn hộ 46m2, có căn hộ 44m2 hoặc thấp hơn.

Vấn đề pháp lý là dự án đó có được cấp thẩm quyền phê duyệt không. Chủ đầu tư dự án có thực hiện đúng theo quy hoạch, đúng theo mật độ xây dựng được phê duyệt. Nếu thực hiện đúng theo quy hoạch được duyệt, đúng số tầng, đúng tỉ lệ căn hộ thì các căn hộ trong dự án vẫn được cấp sổ đỏ bình thường.

Mọi vướng mắc vui lòng liên hệ: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài điện thoại 1900.6162

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê