Nay tôi muốn làm lại (cấp mới) giấy CNQSDĐ, tôi có qua Phường nơi tôi cư trú hỏi thủ tục làm, họ có hướng dẫn thủ tục và nói thêm là phần diện tích 30m2 này tôi phải đóng tiền sử dụng đất, và hiện tại mảnh đất đang bị vượt hạn mức đất ở (hạn mức đất ở tại địa phương tôi là 120m2) tôi phải đóng tiền vượt hạn mức. Luật sư cho tôi hỏi cán bộ phường hướng dẫn như vậy là đúng hay sai ạ? Trong thời gian chuẩn bị làm hồ sơ phục vụ thủ tục thì tôi có đọc, tìm hiểu Luật đất đai 2013, thì tôi thấy tại Điều 100 có nói: " 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;.." Như vậy trường hợp của tôi áp dụng cho điều luật này có đúng không? (đất dùng ổn định trước năm 1993 và có giấy tờ trước ngày 15/10/93). Không phải nộp tiền sử dụng đất nghĩa là tôi không phải đóng tiền vượt hạn mức (tiền sử dụng đất) - (Hệ số K được dùng để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức...) đúng không? Còn phần diện tích chênh lệch trong giấy so với thực tế thì tôi sẽ được cấp lại theo diện tích thực tế - không phải đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích chênh lệch đúng không Luật sư? ( Luật Đất đai - Điều 98 - Khoản 5 có nói: "Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có...

Mong được sự giúp đỡ của Luật sư! Xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty luật Minh Khuê. 

Tư vấn về hạn mức đất ở ?

Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

 

Căn cứ pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP, quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

Luật đất đai 2013 có quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Theo những thông tin mà bạn cung cấp, thửa đất của bạn thuộc vào trường hợp sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 2013 do cơ quan có thẩm quyền cấp. Do đó, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể cả với phần đất 30m2. Bạn có thể yêu cầu Phường xem xét lại vấn đề này.

Tuy nhiên, diện tích đất thực tế mới này khiến mảnh đất của bạn bị vượt hạn mức đất ở (so hạn mức đất ở tại địa phương là 120m2), do vậy, bạn cần xem xét một số quy định về hạn mức đất ở, cụ thể như sau:

Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định việc xác định hạn mức đất ở:

- Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điêu kiện và tập quán tại địa phương.

- Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy họach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Tùy thuộc vào mảnh đất của nhà bạn thuộc khu vực thành thị hay nông thôn mà bạn có thể căn cứ vào quy định trên để áp dụng cho phù hợp. Do đó, bạn nên xác định cụ thể lại hạn mức đất ở tại địa phương để tính chính xác diện tích đất vượt hạn mức. Nếu như diện tích đất của bạn là 170m2 và hạn mức là 120m2 thì diện tích dất vượt hạn mức là 50m2, không phải 30m2 diện tích đất chêch lệch.

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định Nghị định số 45/2014 NĐ-CP  ngày 15/5/2014 của Chính phủ, có quy định : “Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần vàtrong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.”

Về nguyên tắc thì Nhà nước chỉ ưu đãi một lần về giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho một hộ gia đình, cá nhân.

Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân chưa được hưởng hạn mức đất ở để tính thu tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất lần nào, mà nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không phải địa phương đăng ký hộ khẩu) giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì được áp dụng quy định nêu trên.

Trường hợp của bạn, mảnh đất đã từng được nhà nước giao và cấp giấy tờ nên không được hưởng quy định nêu trên nên gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất ngoài hạn mức bằng bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố nơi bạn ở. Việc nhân viên phường yêu cầu bạn đóng tiền vượt hạn mức đất ở là hoàn toàn chính xác và đúng với pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.