Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật Đất Đai 2013

- Bộ Luật Dân sự 2015

2. Luật sư tư vấn:

làm ơn tư vấn cho em về đất đai, trong gia đình em có 1 người có 1 bản coppy giấy sử dụng đất, không cần bản chính ,mà chỉ có bản photo coppy thì có thể làm thủ tục thế chấp ngân hàng được không ?tư vấn giùm em cảm ơn ...
Chào luật sư, anh trai tôi có thế chấp nhà và đất cùng 1 số tài sản khác để vay ngân hàng 5 tỉ. nhưng anh thua lỗ nay không có khả năng trả nợ. Nên nghe ngân hàng sẽ phát mãi tài sản . Tôi có thắt mắc là nếu ngân hàng nếu phát mãi rồi niêm phong nhà để bán thì tài sản tiện nghi vật dụng trong nhà có bị niêm phong không? Cảm ơn luật sư!
Xin chào luật sư,em có vấn đề mong luật sư tư vấn giúp em.năm 2000,gia đình em có mua ruộng của ông D với diện tích 2sào 8 nhưng chưa lấy sổ đỏ.mãi đến năm nay gia đình em hỏi tới sổ đỏ thì mới biết,ông D đã thế chấp ngân hàng với số tiền 40triệu năm 2001 sau 1 năm gia đình em mua.và hiện giờ ông D không có điều kiện để chi trả số tiền trên cho ngân hàng,vậy có cách nào cho
Mình muốn hỏi vp Luật 1 vấn đề cụ thể như sau Mình có đứng tên 1 khoản vay có thế chấp tại Ngân Hàng Vp Bank nhưng hiện giờ do kinh doanh ko hiệu quả và thua lỗ , khoản nợ của mình bị nên nợ xấu nhóm 4 và được nv thu hồi nợ thông báo sẽ phát mại tài sản và đã gửi sang tòa án . Nay mình muốn hỏi vp LS có là mình muốn giải quyết theo hướng : Là Đóng hết những tháng còn nợ và tiếp tục thực hiện theo hợp đồng vay có dc hay không ? Hay là có phương án nào để không bị phát mại tài sản nữa không?
Bố mẹ tôi cho vợ chồng bác tôi mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng, nhưng ko có giấy tờ gì, chỉ có ký kết hợp đồng với ngân hàng. Hiện nay đã 7 tháng bác tôi ko đóng lãi cho ngân hàng ( trong khi nhà bác tôi có 20 phòng trọ cho thuê thu nhập đều hàng tháng). Ngân hàng gọi điện cho bố mẹ tôi, bảo nếu ko trả thì sẽ kiện ra toà và thu hồi mảnh đất nhà tôi. Xin hỏi luật sư trong trường hợp của nhà tôi, có cách nào để gia đình tôi không bị mất đất và lấy lại được sổ đỏ không ! ( bác tôi đã cố tình ko thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng và gia đình tôi đang mâu thuẫn về việc này) mong được sự tư vấn của luật sư.

Thứ nhất là, Căn cứ Điều 317, 318, 319 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 317: Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 318 : Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Điều 319: Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Để có thể thực hiện quyền thế chấp của mình, bên thế chấp phải đáp ứng điều kiện về việc thực hiện quyền được quy định tại Điều 188, Luật Đất Đai 2013: 

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Do vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp và ngân hàng phải kiểm tra Giấy chứng nhận và giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; kiểm tra lại với chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản; Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai 2013; Lập và ký Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng. Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và Môi Trường và Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã , thành phố thuộc tỉnh. Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất. Do đó, chỉ dựa vào một bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể làm thủ tục thế chấp được.

Thứ hai là Phát mãi tài sẩn

>> Xem thêm:  Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không ? Cầm cố thẻ sinh viên, xe máy có hợp pháp ?

 Phát mãi tài sản là Công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán nợ. Như vậy có nghĩa là nếu ngân hàng nếu phát mãi rồi niêm phong nhà để bán thì tài sản tiện nghi vật dụng trong nhà có bị niêm phong.

Thứ ba là mua tài sản đang thế chấp

Điều 303: phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Điều 304: Bán tài sản cầm cố, thế chấp

1. Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

2. Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật này và quy định sau đây:

a) Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật này;

b) Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

Điều 116: Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 122: Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Điều 123: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Như trên đã chỉ ra, tại thời điểm hiện tại thì bạn sẽ gặp phải những rủi ro như: hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; hoặc bên chủ sử dụng đất không trả được nợ cho ngân hàng dẫn đến tài sản đó bị xử lý theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên liên quan… Chính vì vậy, tại thời điểm này, bạn chưa nên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, cũng như chưa nên thanh toán toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng.

Để tránh những rủi ro cho mình thì bạn có thể lựa chọn phương án ký hợp đồng đặt cọc để tránh những rủi ro khi gặp phải.

Xin chào luật sư ! Cho mình hỏi 1 chút về vấn đề bên mình cần dịch vụ hỗ trợ tư vấn: Công ty Mẹ phải ký kết Hợp đồng thế chấp vốn chủ sở hữu góp vào cty con cho ngân hàng để làm tài sản đảm bảo. Công ty Mẹ phải ký kết Hợp đồng Cầm cố vốn chủ sở hữu góp vào cty con cho ngân hàng để làm tài sản đảm bảo. bản chất có gì khác nhau vậy bạn ? Xin cám ơn và mong sớm nhận được câu trả lời 

Căn cứ theo Điều 292, 309,317 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:

Điều 292: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

1. Cầm cố tài sản.

2. Thế chấp tài sản.

3. Đặt cọc.

>> Xem thêm:  Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?

4. Ký cược.

5. Ký quỹ.

6. Bảo lưu quyền sở hữu.

7. Bảo lãnh.

8. Tín chấp.

9. Cầm giữ tài sản.

Điều 309: Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Điều 317: Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

>> Xem thêm:  Cầm đồ và cầm cố các vấn đề pháp lý liên quan ? Mạo danh cắm xe người khác có phạm tội ?

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Mọi vấn đề vướng mắc về mua bán, cầm cố, chuyển nhượng nhà đất hoặc vấn đề thế chấp tài sản, Quý khách hàng có thể trao đổi trực tiếp với1900.6162để được tư vấn trực tiếp .  

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Đất chuyên dùng ? Đất chuyên dùng có được cầm cố, thế chấp hay không ?