Cách đây 2 năm ba em có goi người mua đất sau lại thương lượng là cho ba em xin 20 triệu vì họ sử dụng phần đất thừa đó đã lâu và họ đặt điều kiện là phải sang tên cho họ phần đất đó với số tiền mà ba em xin. Ba em đã nhận 10triệu và sau khi sang tên nhận phần còn lại. Nhưng họ không làm giấy sở hữu được nên ba em đã cho chị gái em phần đất đó. Bây giờ họ kiện ba em không chịu bán phần đất đó cho họ mà lại cho chị gái em. Vậy cho em hỏi: Bây giờ phần đất đó đã thuộc quyền sở hữu của chị gái em nếu họ mua chị gái em sẽ bán theo giá thị trường nhưng họ không chịu và đã kiện ra tòa. Như vậy ba em có phải bán cho họ với số tiền 20triệu đó không. Trong khi đó các anh chị em trong nhà đã không ký tên cho ba em bán, mà ba em và họ chỉ ký giấy với nhau mà không có chính quyền địa phương làm chứng trong khi phần đất đó họ đã và đang sử dụng nhiều năm nay. Bây giờ họ kiện ra tòa vậy ba em có thể thắng kiện không?

E xin cám ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn mua bán đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê, với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1, Cơ sở Pháp lý:

Theo điều 167 khoản 3 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề điều kiện của giao dịch mua bán đất như sau:

"Khoản 3, điều 167 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì nếu như giao dịch dân sự không tuân thủ theo quy định về hình thức mà pháp luật quy định bắt buộc thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định về bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

2. Nội dung tư vấn:

Như vậy, để việc mua bán đất của bố bạn có hiệu lực pháp luật thì bố bạn và bên mua đất cần phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nói trên theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng tại khoản 2 Điều 129 đã chỉ ra nếu một bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên đó có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

Nếu trong hợp đồng mua bán giữa bố bạn và người mua chỉ ghi nghĩa vụ của bên mua là thanh toán số tiền theo hợp đồng thì theo như thông tin bạn cung cấp thì bên mua mới thực hiện chi trả 10 triệu đồng trong tổng tổng số 20 triệu dồng ghi trong hợp đồng mua bán, như vậy số tiền đã chi trả chưa đáp ứng đủ số tiền 2/3 giá trịn hợp đồng cũng như giá trị nghĩa vụ phải thực hiện. Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa hai bên sẽ vô hiệu nên khi bên mua kiện bố bạn ra tòa thì tòa sẽ tuyên cho hai bên thực hiện việc công chứng trong 1 thời gian nhất định nếu hai bên không thực hiện thì hợp đồng sẽ vô hiệu do đó việc bên mua kiện bố bạn ra tòa sẽ rất khó nếu như bố bạn không đồng ý công chứng hợp đồng mua bán đó, và hai bên phải trả lại cho nhau những gì ban đầu, bên có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.

Vậy bố bạn hoàn toàn có khả năng thắng kiện trong vụ việc này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê