Em chào Công ty luật Minh Khuê, Em đang có một thắc mắc muốn nhờ luật sư giải đáp ạ. Hiện tại em đang là học việc tại một công ty Bất Động Sản, công ty em có làm môi giới cho một số căn hộ cao cấp là căn hộ hình thành trong tương lai. Thông thường, khi người bán bán căn hộ cho người mua thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, có một số trường hợp người mua và người bán thỏa thuận khai bán thấp hơn thực tế. Tức là căn đó bán 2 tỷ mà họ khai giá chỉ 500tr (giá trên phù hợp với khung giá quy định cho khu vực đó) để đóng thuế thay vì 40tr thì chỉ đóng 10tr. Khi hai bên mua và bán tiến hành thủ tục bao gồm:

- Bước 1: Bên mua và bên bán đến công ty em làm thủ tục đặt cọc mua căn hộ *100tr*. Nếu có khai thuế lỗ thì trong hợp đồng môi giới ghi rõ: Khi đi công chứng sẽ khai giá là *500tr* (em ví dụ là 500tr)

- Bước 2: Bên bán nộp hồ sơ lên chủ đầu tư và yêu cầu chuyển nhượng. Chủ đầu tư duyệt và trả hồ sơ cho hai bên đi công chứng

- Bước 3: Hai bên đi công chứng sang tên trên Văn phòng công chứng và khai số tiền lỗ, tức là khai chỉ 500tr. Công chứng trả hợp đồng công chứng gồm 5 bản: chủ đầu tư, người mua, người bán, phòng công chứng và cục thuế, mỗi bên giữ một bản

- Bước 4: Bên mua hoàn tất số tiền còn lại của căn hộ cho bên bán

- Bước 5: Bên bán hoàn thành thủ tục đóng thuế cho nhà nước và nộp lại hồ sơ cho chủ đầu tư.

Vậy, nếu xảy ra trường hợp:

1. Công chứng số tiền 500tr, sau khi công chứng, người mua lật lọng, chỉ thanh toán số tiền còn lại là *400tr *theo đúng hợp đồng ghi. Người bán kiện ra tòa thì tòa sẽ giải quyết tranh chấp như thế nào?

2. Trong trường hợp người bán thanh toán đủ số tiền còn lại là 1 tỷ 500tr (theo đúng giá ban đầu) mà người bán lật lọng, hủy hợp đồng công chứng thì người mua lấy gì để  khởi kiện? và nếu khởi kiện thì tòa giải quyết tranh chấp ntn? (lúc này người bán cầm cả 2 bản hợp đồng công chứng cho bên mua và bên bán, trong thời gian chờ người mua chuyển tiền. Lúc người mua chuyển xong thì người bán tự xé hay bằng cách nào đó hủy hợp đồng công chứng)

3. Nếu trường hợp một trong hai bên bán và bên mua tự ý hủy hợp đồng công chứng thì hợp đồng công chứng của bên còn lại có hiệu lực hay không? Khi xảy ra tranh chấp thì tòa án sẽ dựa vào hợp đồng công chứng (có giá khai lỗ) hay hợp đồng môi giới (giá đúng và ghi điều khoản khai lỗ)? Hợp đồng nào có giá trị cao hơn về mặt pháp luật? Rất mong nhận được câu trả lời của luật sự Em cảm ơn ạ​.

>> Xem thêm:  Nên làm đơn khởi kiện hay đơn trình báo công an ? Thủ tục, quy trình khởi kiện theo quy định mới ?

Câu  hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của công ty Luật Minh Khuê.

                  Tư vấn về tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lại ?

                Luật sư tư vấn Luật dân sự  trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

Nội dung tư vấn:

Về hướng giải quyết trong trường hợp một trong hai bên không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng:

>> Xem thêm:  Cách xác định tiền bồi thường thiệt hại do tai nạn giao thông ?

Trường hợp thứ nhất:  Công chứng số tiền 500tr, sau khi công chứng, người mua lật lọng, chỉ thanh toán số tiền còn lại là *400tr *theo đúng hợp đồng ghi. 

 Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 127 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định về giao dịch dân sự  vô hiệu khi không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 Bộ luật này. 

Theo đó, khi giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu khi không có một trong các điiều kiện được quy định tại Điều 122 bao gồm: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;  Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Bộ luật dân sự cũng đã quy định chi tiết các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu trong các điều từ Điều 128 đến Điều 134. Trong đó, tại Điều 129 có quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo  

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo trong trường hợp các bên xác lập giao dịch giải tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ  với người thứ ba. Trong trường hợp của bạn, hai bên xác lập hợp đồng mua bán căn hộ nhưng lại khai bán thấp hơn thực tế nhằm đóng thuế ít hơn hoặc trốn thuế. tức nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba là cơ quan thuế. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu do thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điêu 129 Bộ luật dân sự 2005. 

Điều 137 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập và khi đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Do đó, trong cả hai trường hợp mà bạn đã nêu đó là:   Công chứng số tiền 500tr, sau khi công chứng, người mua lật lọng, chỉ thanh toán số tiền còn lại là *400tr *theo đúng hợp đồng ghi. Nếu người bán khởi kiện ra tòa thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch này vô hiệu và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua. Do đó, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận tức bên mua sẽ trả lại nhà cho bên bán, bên bán sẽ trả lại 100 triệu đã giao trước đó cho bên mua.

Đối với trường hợp thứ hai, người bán thanh toán đủ số tiền còn lại là 1 tỷ 500tr (theo đúng giá ban đầu) mà người bán lật lọng, hủy hợp đồng công chứng thì người mua lấy gì để  khởi kiện? và nếu khởi kiện thì tòa giải quyết tranh chấp như thế nào ? (lúc này người bán cầm cả 2 bản hợp đồng công chứng cho bên mua và bên bán, trong thời gian chờ người mua chuyển tiền. Lúc người mua chuyển xong thì người bán tự xé hay bằng cách nào đó hủy hợp đồng công chứng).

Như thông tin bạn đã cung cấp, do không có hợp đồng là cơ sở pháp lý để khởi kiện ( mặc dù nếu có khi khởi kiện tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu). Do đó, bên mua chỉ có thể căn cứ vào hành vi gian dối của bên bán là sau khi nhận tiền đã hủy hợp đồng. Hoặc nếu như hợp đồng đã bị 

Về hướng giải quyết khi một trong hai bên tự ý hủy hợp đồng công chứng:

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự - hôn nhân - gia đình

Thứ nhất, đối với việc tự ý hủy hợp đồng của một bên thì hợp đồng đã công chứng thì như đã trình bày ở trên, giao dịch này bị vô hiệu do đó dù một bên tự ý hủy hợp đồng công chứng thì hợp đồng của bên còn lại vẫn không có hiệu lực nếu có tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, khi xảy ra tranh  chấp,  Tòa sẽ dựa vào hợp đồng mua bán công chứng có giá khai lỗ  bởi hợp đồng này quy định chi tiết và liên quan trực tiếp đến quan hệ mua bán giữa hai bên. Còn hợp đồng môi giới chỉ là cơ sở pháp lý giữa bên bán nhà và bên môi giới. Do đó, hợp đồng mua bán công chứng sẽ được xem xét để giải quyết khi có tranh chấp. 

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án kinh tế - kinh doanh thương mại