1. Tư vấn về việc chuyển nhượng đất khi đã có quyết định thu hồi ?

Tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau: Tôi ở Đồng Nai, có 1 thửa đất vào năm 2008 đã có thông báo thu hồi đất. Tuy nhiên đến năm 2015 chủ đất ra văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng mua bán đất và đã được UBND cấp xã ký xác lập việc đăng ký biến động đất đai của thửa đất trên.

Và cũng trong thời gian đó thửa đất đã được sang tên sang chủ sử dụng mới. Qua tìm hiểu và xem xét của Tôi thì theo Luật đất đai 2013 và các văn bản kèm theo không nói rõ việc cấm chuyển nhượng khi có thông báo thu hồi đất. Việc mua bán theo điều 188 Luật đất đai 2013 cũng không nói đến đến vấn đề này.

Vậy tôi mong được tư vấn về việc xác nhận của UBND cấp xã như vậy là đúng hay sai? (tôi xin nói thêm tại thời điểm đó UBND tỉnh Đồng Nai cũng không có văn bản nào cấm trong việc chuyển nhượng khi đất có thông báo thu hồi đất).

- Việc Chỉ thị 03/2010 của bộ tài nguyên môi trường đối với luật đất đai 2013 liệu có còn hiệu lực không ạ?.

Tôi rất cảm ơn!.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời

Căn cứ quy định tại khoản 2,3 điều 49, Luật đất đai năm 2013 quy định:

" Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này. [....]".

Như vậy, căn cứ quy định trên thì thửa đất đó chưa có quyết định thu hồi đất do đó chủ sở hữu vẫn có quyền chuyên nhượng đất, sử dụng đất bình thường. Đồng thời, thửa đất trên sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi cũng không có văn bản công bố hủy bỏ hoặc điều chỉnh thì chủ ở hữu thửa đất đó không bị hạn chế về quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về việc cho phép chủ sở hữu đăng ký biến động đất đai là hợp pháp.

Chỉ thị 03/CT-BTNMT năm 2010 chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành vẫn còn hiệu lực.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ, mua bán đất, đền bù đất nông nghiệp ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi muốn mua 2 sào đất ruộng để trồng lúa và cây màu (trên địa bàn Hà Nội).

Thủ tục để sang tên và đổi chủ là như thế nào, gồm những thủ tục gì? Trong gia đình người bán đất con cái của họ có phải tham gia ký tên và điểm chỉ không? Trong trường hợp sau này khu đất ruộng đó được nhà nước thu hồi, gia đình tôi có được đền bù giống như hộ gia đình được nhà nước giao đất không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.L

Thủ tục sang tên sổ đỏ, mua bán đất, đền bù đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất về thủ tục sang tên đổi chủ

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng( theo mẫu), dự thảo hợp đồng nếu có, bản sao chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bản sao chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

" 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó trong trường hợp của bạn nếu bên chuyển nhượng và bạn đủ điều kiện chuyển nhượng quy định tại Khoản 1 Điều 188 và Khoản 3,4 Điều 191 Luật đất đai 2013 thì bạn và người chuyển nhượng phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó đến Văn Phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ đăng kí biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ .

Thứ hai về vấn đề trong gia đình người bán đất con cái của họ có phải tham gia ký tên và điểm chỉ không.

Thì hiện nay chưa có quy định nào yêu cầu con gái của người chuyển nhượng phải tham gia kí tên và điểm chỉ nên điều này là không cần thiết.

Thứ ba về Việc đền bù khi bị thu hồi

Điều 74 luật đất đai 2013, quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Điều 75 Luật đất đai 2013, quy định về điều kiện hưởng bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi như sau:

" 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp ..."

Theo đó nếu bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được hưởng bồi thường từ Nhà nước.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162 .

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Xin luật sư tư vấn về việc đền bù khi mở rộng đường ?

Xin chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn về việc đền bù đất khi mở rộng quốc lộ 10 nhà tôi có một ít đất mặt quốc lộ 10 (rộng 27m và dài >30m được nhà nước cấp năm 1980 (có sổ đỏ) đến nay không có tranh chấp, khiếu nại gì.

Năm 2000 nhà nước có chính sách làm đường quốc lộ 10 đi qua nhà em lên có chính sách đền bù như sau:

Đợt 1: Tổng số tiền 17,4 triệu bao gồm tiền đất, tiền nhà cửa, tiền hoa màu và trợ cấp

Đợt 2: Tổng tiền 1,8 triệu không ghi rõ tiền gì chỉ ghi đợt 2. Trong giấy nhận tiền không ghi rõ đền bù bao nhiêu m2 đất mà chỉ ghi số tiền đền bù và yêu cầu "3 ngày sau khi nhận tiền thì phải thu hoạch hoa màu, phá rỡ nhà cửa và bàn giao mặt bằng để làm đường". Gia đình em đã bàn giao mặt bằng làm đường và đường đã đc làm xong.

Đến nay, Nhà nước có chính sách mở rộng đường quốc lộ 10. Em muốn hỏi luật sư vậy nhà em có được đền bù thêm không? Và số tiền là bao nhiêu (tiền đất) hoặc đc tính như nào. Hiện tại gia đình em đang ở và mở cửa hàng trên đất đó ( giá đất trung bình 10 - 12 triệu/m2).

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Xin luật sư tư vấn về việc đền bù khi mở rộng đường  ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời

Thứ nhất, nguyên tắc chung về vấn đề bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng của nhà nước theo pháp luật đất đai là nhà nước thu hồi phần nào thì sẽ tiến hành bồi thường phần đó. Nếu trong trường hợp phần đất bị nhà nước thu hồi dẫn đến hệ quả lấn vào diện tích căn nhà gia đình đang sinh sống phải phá đi thì nhà nước có thể tiến hành hỗ trợ tái định cư cho gia đình.

Thứ hai, theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 114
Luật đất đai 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt. Gia đình có thể tham khảo thêm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai).

Thứ ba, về giá đất tại Quốc Lộ 10 hiện nay thì bạn nên đến UBND cấp tỉnh xác định chính xác khu vực nơi bạn đang sinh sống để biết rõ giá đất cụ thể căn cứ theo Điều 114 Luật đất đai năm 2013 về bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Từ các phân tích trên, nếu như nhà nước mở rộng dự án quốc lộ 10 mà phần đường mở rộng này đi qua phần đất của gia đình anh, gia đình anh sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

4. Tư vấn về giá đền bù đất nông nghiệp ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Hiện tại nhà tôi có 700m2 đất nông nghiệp chuyển sang trồng cây. Bây giờ xã lấy lại 500m2 để chia lô bán đất ở, mà gia đình tôi đã hút bùn nâng đất ruộng thấp thành vườn để trồng cây.

Cán bộ địa chính xã đòi gia đình tôi ký giấy để xã phân lô và chịu di dời, nhưng xã không cho biết giá trị đền bù trước khi ký. Vậy gia đình tôi có quyền được đòi hỏi giá trị đền bù trước khi ký không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.L

Tư vấn về giá đền bù đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 74, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Như vậy, khi bị thu hồi đất bạn sẽ được Nhà nước bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 75 nêu trên và việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Căn cứ Khoản 1, Điều 75, Luật đất đai 2013 quy định, thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bạn sẽ được bồi thường về đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp"

- Căn cứ Điều 82, Luật đất đai quy định:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này".

Như vậy, nếu trường hợp của bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 82 nêu trên thì khi Nhà nước thu hồi đất bạn không được bồi thường về đất.

- Căn cứ khoản 3, khoản 4, Điều 114, Luật đất đai quy định:

"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất".

Như vậy, để xác định giá đất được đền bù là bao nhiêu thì phải căn cứ vào bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Nếu bạn có bất lỳ thắc mắc nào cần được giải đáp ngay, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại đường dây nóng: 1900.6162 để được tư vấn miễn phí trực tiếp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Đất đã đền bù người dân canh tác trên đó có phải đóng thuế không ?

Kính gửi luật sư, Tôi có việc như xin được hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất được UBND xã giao cho thầu khoán. Tới năm 2010 thì có dự án làm đường liên tỉnh đi qua. Gia đình tôi đã nhận đền bù theo quy định.

Nhưng do chưa thấy thực hiện dự án nên gia đình tôi vẫn tiếp tục canh tác trên mảnh đất đó mà không đóng sản lượng cho UBND xã như trước(vi đây là đất đã được đền bù). Hiện nay, dự án vẫn chưa được thực thi. Do vậy UBND xã viết giấy thông báo yêu cầu gia đình tôi thực hiện nghiã vụ đóng sản lượng tư năm 2011 tới nay. Gia đình tôi đã yêu cầu UBND xã giải thích nhưng không nhận được câu trả lời vậy tôi xin hỏi các luật sư gia đình tôi có phải đóng sản lượng không ?

Tôi rất mong nhận được câu trả lời. Tôi xin chân thanh cảm ơn!

Đất đã đền bù người dân canh tác trên đó có phải đóng thuế không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Về việc gia đình bạn vẫn tiến hành canh tác trên đất sau khi đã có quyết định thu hồi đất

Theo quy định tại điều 49 luật đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì trường hợp của bạn do đã có quy hoạch sử dụng đất ( dự án làm đường liên tỉnh ) nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện (chưa có kế hoạch sử dụng đất) nên bạn vẫn có thể được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trong đó có quyền canh tác trên mảnh đất đó)

Và khi thực hiện các quyền canh tác đó thì gia đình bạn sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế (thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ đối với nhà nước) theo quy định tại điều 170 Luật đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

"Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định trên thì việc UBND xã yêu cầu gia đình bạn nộp tiền sản lượng là đúng

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất