Tôi nghĩ vì bố mất không để lại di chúc, nên việc sổ đỏ vẫn chưa sang tên như vậy mà mẹ tôi bán đất mà các con không bít như vậy là bất hợp pháp có đúng không khi chưa có chữ ký của các anh em tôi? =>>>> Nếu mẹ tôi được bán thì giấy tay giao kèo giữa 2 người có cần xác nhận của chính quyền gì không? hay yêu cầu đối với giấy tay như thế nào là hợp pháp? tôi rất cảm ơn và mong nhận được hồi đáp sớm nhất từ phía luật sư chào luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục pháp luật Đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấnluật Đất đai, gọi 1900.6162

 

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Khuê. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Đất đai 2013

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ, HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH

Nội dung phân tích:

Quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế khi:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

- Được mang tên do người chết để lại

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất nhà bạn do bố bạn đứng tên và bố bạn đã mất hơn 10 năm. Thứ nhất, về việc xác định di sản thừa kế, mảnh đất do bố bạn đứng tên và mất không để lại di chúc cho nên quyền sử dụng đất này là di sản thừa kế và được chia theo pháp luật (do không có di chúc).

Điều 676 BLDS 2005 quy định Người thừa kế theo pháp luật bao gồm:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Dựa vào căn cứ trên, mẹ bạn và 12 người con đều có quyền hưởng di sản bố bạn để lại và được hưởng phần di sản bằng nhau.

Thứ hai, xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế:

Điều 645 BLDS quy định Thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau:

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. 

Căn cứ theo quy định trên, bố bạn mất đã hơn 10 năm, theo đó đã hết thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Thứ ba, tính hợp pháp của giấy tờ viết tay khi mua bán đất.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

Điều 689 BLDS 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Căn cứ những quy định trên và thông tin của bạn, mẹ bạn bán đất chỉ có giấy tờ viết tay mà không có công chứng, chứng thực của địa phương nơi có mảnh đất là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng nên giao dịch giữa mẹ bạn với người mua đất là vô hiệu. Theo đó các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP tại điểm b tiểu mục 2.4  phần I quy định:

"Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Theo hướng dẫn này của nghị quyết, khi giao dịch dân sự giữa mẹ bạn và người mua đất là vô hiệu, việc chiếm hữu, sử dụng hiện tại của người mua là không có căn cứ. Do vậy các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Dân sự.

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?