Trả lời:

Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn:

Xin chào luật sư ! Tôi có vài câu hỏi mong luật sư phúc đáp cho tôi, sự việc là tôi vừa mua nhà và đất hết là 260 triệu ( nhà đất là 240tr, còn 20tr là tiền sang tên giấy tờ ), sau khi thỏa thuận đôi bên có người làm chứng va có viết giấy tay và tờ mua bán có chữ ký bên bán ( giấy tay và tờ mua bán đều không có công chứng ) đã giao cho bên bán 230tr và sau khi sang tên xong thì đưa 30tr còn lại. Nhưng bên bán đi làm ăn đến nay đã 1 năm và bên tôi còn giữ sổ đỏ bản gốc, giấy chứng minh và sổ hộ khẩu bản sao của bên bán. Vậy cho tôi hỏi như sau: 1/ Bên bán có thể làm lại sổ đỏ dù cho tôi đang giử bản gốc được hay không, nếu được thì có cách nào ngăn chặn trước việc làm lại này ? 2/ Hiện tại tôi không thể liên lạc được với bên bán, vậy nếu trong tay tôi có giấy tờ mua bán chưa công chứng, bản gốc sổ đỏ và người làm chứng vậy tôi có thể nhờ cơ quan có thẩm quyền chuyển tên cho tôi được không ? Cám ơn luật sư, mong sớm nhận được lời giải đáp từ luật sư

1, Bên bán có thể cấp lại sổ đỏ không?

Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất
1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã." 

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Như vậy, theo quy định của pháp luật trên thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vẫn có quyền yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận nếu họ thông báo với UBND cấp xã là họ bị mất giấy chứng nhận.

2, Hiện tại tôi có quyền làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận không?

Điều 188 Luật Đất đai quy định như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, nếu người sử dụng đất có đầy đủ các điều kiện trên thì họ chuyển nhượng đất cho bạn hoàn toàn đáp ứng được pháp luật thừa nhận. Khi muốn tiến hành thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai.

Chào luật sư Tôi là một công nhân không am hiểu nhiều về luật đất đai và nhà ở. Xin luật sư tư vấn dùm: bố mẹ tôi có cho tôi và chị gái tôi một mảng đất, trên mảng đất đó có hai ngôi nhà một cái thì bố mẹ tôi đang ở, một cái chị gái tôi ở( 01 ngôi nhà 2 tầng, một cấp 4) mảng đất này vừa được cấp quyền sử dụng đât ở đô thị đứng tên bố mẹ tôi. Xin hỏi luật sư, tôi phải làm như thế nào để mảng đất đó được tách làm 2 đứng tên tôi và tên chị gái tôi nhưng trên mảng đất đó có thể hiện 2 ngôi nhà( mảng đất hơn 200 m2). Cám ơn luật sư rất nhiều.

Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai quy định như sau:

"Điều 143. Đất ở tại nông thôn
...
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương..."
"Điều 144. Đất ở tại đô thị
...
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở...."

Như vậy, nếu bố mẹ bạn muốn tách thửa thì phải đáp ứng điều kiện: diện tích tối thiểu được tách thửa được UBND cấp tỉnh quy định.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

Tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn về luật đất đai nguyên trước đây ông bà nội tôi có chia phần đất đai cho 3 người con gồm ba tôi và 2 cô, nhưng bà cô 3 không nhận đất mà để lại cho hương hỏa do ba tôi thờ cung. các phần đất đã chia cũng đã làm sổ đỏ nhưng phần đất do cô ba để lại làm hương hỏa lại do bà nội tôi đứng tên và ba tôi quản lý sử dụng đến nay. nay ba tôi đã mất, bà tôi cũng đã mất năm 2005. xin hỏi luật sư giờ gia đình tôi muốn chuyển giấy đỏ của bà nội đứng tên sang cho anh chị em chung tôi có cần xin ý kiến của 2 bà cô không và nếu đã hết thời hiệu khởi kiện già đình tôi có thể đi chuyển sổ đỏ từ bà nội sang chúng tôi không?

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì bà nội bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận do đó người có quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là bà nội bạn.

Điều 645 Bộ luật Dân sự quy định:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Bà nội bạn mất năm 2005 như vậy, theo quy định của pháp luật thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế đã hết do đó nếu gia đình bạn muốn chia thì phải thực hiện thủ tục chia tài sản chung theo quy định của Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP như sau:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Theo quy định của Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định về những người thừa kế theo pháp luật:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sảnĐiều 676. Người thừa kế theo pháp luật

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, nếu gia đình bạn muốn một ai đó đứng tên trên giấy chứng nhận thì phải có sự đồng ý của tất cả những đồng thừa kế.

tôi ở huyện thạch hà tĩnh hà tĩnh,có mảnh đất 2300m2 trong đó 400m2 đất ở 1900m2 đất vườn ,đất do cha mẹ tôi đẻ lại trước năm 1980 đều ghi có thời hạn sử dụng lâu dài .Nay tôi làm thủ tục tách thửa và xin chuyển đổi 300m2 đất vườn thành đất ở đẻ con trai tôi làm nhà riêng nhưng cán bộ cấp thị trấn cấp huyện có liên quan trả lời không khuyển đổi đất vườn thành đất ở được lvì uật đất đai 2013 thì đã quy định nhưng đến nay 2016 tỉnh hà tĩnh chưa có văn bản ban hành .Xin luật sư tư vấn như vậy đúng hay sai?

Điều 57 Luật Đất đai quy định như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, việc cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất không giải quyết cho bạn là không đúng với quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?

Trong trường hợp này, bạn nên làm đơn khiếu nại để cơ quan có thẩm quyền xem xét và giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai.

>> Xem thêm:  Những điều cần lưu ý khi sang tên , chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ?