Khi đặt cọc chủ nhà không đưa giấy CNQSDNĐ mà chỉ ghi diện tích của thửa đất trên hợp đồng đặt cọc, với lý do giấy CNQSDNĐ đã cầm cố tại ngân hàng (với số nợ là 240.000.000đvn), và đề nghị tôi đặt cọc đúng số tiền này thì mới nhận về giấy CNQSDNĐ và cho tôi xem được.  Tuy nhiên khi đã nhận tiền và nhận về giấy CNQSDNĐ và chủ nhà đã photo cho tôi 1 bản xem. Lúc này tôi mới phát hiện các sai sót giữa bản hợp đồng đặt cọc và nội dung ghi ở giấy CNQSDNĐ. Cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc:

 - Bên A đồng ý cho bên B hết phần đất diện tích đất: 92, 6 m2 của thửa đất số GCNQSDD số: CH 013477 do UBND quận  X cấp. Cụ thể thửa đất theo giấy chứng nhận QSDĐ như sau: - Thửa đất số: 522, tờ bản đồ số: 82 - Diện tích: 92,6m2 - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q.X, TPHCM - Tài sản trên đất: Tường gạch mái tôn.

Trong khi đó, GCNQSDĐ ghi: 

 - Thửa đất số: 522, tờ bản đồ số: 82 - Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q. X, TPHCM - Diện tích đất: 27,6m2 - Hình thức sử dụng riệng: 27,6m2; Chung: Không - Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất.

-Nhà ở: Địa chỉ: 135/6F Tam Châu, KP2, P.Tam Bình, Q.X, TPHCM - Diện tích xây dựng: 26,3m2 - Diện tích sàn: 26,3m2 - Kết cấu: Tường gạch, mái tôn, sàn gỗ - Cấp (Hạng): Cấp 4; Số tầng : 1 - Năm hoàn thành xây dựng: 2006 - Thời hạn sử dụng: -/-

Ghi chú:  Hành lang bảo vệ mương 5 m, Đường quy hoạch dự phóng 8 m, Diện tích nhà 97,1 m2, đất 70,2 m2 không công nhận (theo quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 khu dân cư ấp Tam Hải được phê duyệt theo quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 29/4/2010 của UBND quận X

Hiện nay, với số tiền phải mua và số đất được công nhận sở hữu không tương xứng như ban đầu thỏa thuận, tôi không đồng ý tiếp tục tiến hành mua nữa và muốn nhận lại số tiền đã đặt cọc.

Như vậy, tôi hay chủ nhà đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. nếu tôi không vi phạm, thì tôi phải làm gì để nhận lại tiền đặt cọc? Ngoài ra, như tôi nghe được các quy hoạch qúa năm mà không thực hiện, thì sẽ hủy bỏ không quy hoạch nữa? Nếu đúng như vậy, thì tôi sẽ tiếp tục tiến hành mua bán. Trong trường hợp này trong hợp đồng đặt cọc có ghi: Bên mua đã xem xét kỹ, biết rỏ thửa đất và giấy tờ về quyền sử dụng đất ( mặc dù tôi chưa thấy giấy này). Vậy tôi có thể khởi kiện được không?​ ​ Kính mong luật sư tư vấn!

Câu hỏi  được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Biên bản giao nhận tiền đặt cọc

 Luật sư tư vấn Luật Dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

-Bộ luật dân sự năm 2005

-Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi 2009

2. Nội dung phân tích

Theo như thông tin mà bạn cung cấp bạn đã đặt cọc 240.000.000 đồng để mua thửa đất mà trước đó đã cầm cố tại Ngân hàng, bên bán đã sử dụng tiền đặt cọc của bạn để rút sổ đỏ về. Như vậy, chỉ còn quan hệ giữa hai bên là bên bán và bên mua và Ngân hàng sẽ không còn là chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng này nữa.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản hoặc nhà đất theo quy định mới nhất hiện nay

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà đất là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận troeng hợp đồng đặt cọc, nội dung thỏa thuận về các vấn đề liên quan đến việc mua thửa đất này bao gồm diện tích, vị trí thửa đất, giá mua, thời hạn thanh toán...... Căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng để biết được bạn và bên bán giao dịch thửa đất trên có diện tích là bao nhiêu, giá mua như thế nào?. Trong trường hợp việc thỏa thuận về diện tích thửa đất trong hợp đồng với diện tích thực tế mà bạn nhận được là khác nhau, tức là bên bán đã có hành vi gian dối, do vậy bạn hoàn toàn có thể khởi kiện để đòi lại tiền đặt cọc trên

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bên bán đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bên bán- bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên bán sẽ bị “phạt cọc”.

Cụ thể, bên bán phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với hành vi của bên bán, bên bán đã giao diện tích đất chênh lệch so với diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng, ở đây đã có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, người bán có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự theo Điều 139 Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

>> Xem thêm:  Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc duwois hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

Do vậy trong trường hợp này bạn nên làm đơn kiện ra tòa để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Thủ tục kiện ra tòa:

Theo quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án các cấp, bạn có thể gửi hồ sơ tới Tòa án nhân dân cấp huyện. Hồ sơ của bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn Luật Dân sự.

>> Xem thêm:  Tư vấn hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chỉ ký với một bên vợ hoặc chồng thì có vô hiệu không ?