1. UBND xã có quyền thu hồi đất khai hoang không?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 1963, ông bà tôi có khai hoang mảnh đất thuộc hợp tác xã thôn 4, ông bà tôi ở hợp tác xã thôn 6. Ông bà tôi khai thác và sử dụng từ đó đến nay. Năm 2018, UBND xã ra quyết định thu hồi mảnh đất trên. Vậy cho tôi hỏi, việc thu hồi đất như vậy có đúng hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: LS Hung

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Theo quy định của điều luật này, ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Vì vậy, năm 1963, ông bà bạn có khai hoang mảnh đất thuộc Hợp tác xã thôn 4 và khai thác và sử dụng từ đó đến nay. Năm 2009, UBND xã ra quyết định thu hồi mảnh đất trên. Việc ra quyết định thu hồi đất không có căn cứ pháp lý, vì vậy bạn cần khiếu nại vấn đề này lên UBND cấp huyện để yêu cầu xử phạt.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

2. Đất khai hoang sử dụng được hơn 32 năm thì được bồi thường thế nào khi bị thu hồi?

Xin chào luật sư, tôi có vấn đề nhờ luật sư tư vấn giúp nhà tôi có mảnh đất rộng khoảng 2.500 m2 đất khai hoang và đã sử dụng được hơn 32 năm trên đó có trồng cây công nghiệp lâu năm. Bố mẹ tôi đã mất và để lại cho bốn chị em chúng tôi nhưng không có di chúc. Đất đó hiện không có tranh chấp với ai. Vừa rồi cơ quan huyện đội của huyện có vận động gia đình chúng trả đất lại cho huyện đội và nhận đền bù khoảng 40 triệu nhưng chúng tôi không đồng ý. Xin luật sư cho tôi biết chúng tôi phải giải quyết vấn đề này như thế nào? Xin chân thành cảm ơn luât sư.
- Mai Duy Hưng -

3. Đền bù đất khai hoang nếu được nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo diện nào?

Kính chào quý công ty, nhà tôi có mảnh đất rộng 206 mét vuông. Do bố mẹ tôi khai hoang từ trước những năm 2000. Mục đích sử dụng là trồng lúa, trồng hoa màu (đến nay chưa có giấy tờ). Trong quá trình canh tác từ đó đến nay, mảnh đất nhà tôi không có tranh chấp. Hiện tại, địa phương tôi đang có dự án nâng cấp cải tạo mở rộng đường, nên thu hồi đất của địa phương tôi, trong đó có mảnh đất nhà tôi. Vậy xin quý cơ quan có thể giải đáp giúp gia đình tôi: mảnh đất của nhà tôi có được bồi thường không, và nếu được bồi thường thì sẽ theo diện nào? Xin cảm ơn quý công ty. Gia đình tôi rất mong nhận được phản hồi của quý cơ quan trong thời gian sớm nhất.
- Đoàn Văn Quảng -

UBND xã có quyền thu hồi đất khai hoang không?

>> Luật sư trả lời: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho đất khai hoang thực hiện như thế nào?

4. Hướng dẫn bồi thường đất khai hoang khi nhà nước thu hồi đất?

Thưa luật sư! Nhà tôi, bố tôi là công nhân của nông trường nên được nông trường đó giao đất để sử dụng với diện tích là 5 ha. Nhưng đến năm 2003 thì nông trường đó không còn tồn tại, mảnh đất nhà tôi được nông trường giao cho vốn không sử dụng để trồng trọt được, nhưng tôi đã canh tác, khai phá và sử dụng mảnh đất 5 ha suốt thời gian từ năm 2003 (kể từ khi nông trường đó giải thể) đến nay. Mảnh đất tôi sử dụng đã được gần 20 năm và hiện tại thì mảnh đất này tôi vẫn đang sử dụng trồng cây. Xin hỏi: Thủ tục như thế nào để tôi có thể cho mảnh đất đang sử dụng vào sổ đỏ làm mảnh đất hợp pháp cho gia đình? Nếu bây giờ nhà nước thu hồi đất thì tôi có quyền lợi gì ở mảnh đất này không? Có được hỗ trợ hay bồi thường gì không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 74-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định:

"3. Đất khai hoang là đất chưa bao giờ được dùng vào sản xuất hoặc đã bị bỏ hoang ít nhất 5 năm tính đến thời điểm khai hoang đưa vào sản xuất, nếu trồng cây hàng năm được miễn thuế 5 năm (trồng trên đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được miễn thuế 7 năm), nếu trồng cây lâu năm được miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm kể từ khi bắt đầu có thu hoạch (trồng trên đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thơm 6 năm), nếu trồng các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì kể từ khi bắt đầu có thu hoạch mới phải nộp thuế bằng 4% giá trị sản lượng thu hoạch.

Đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản dùng vào sản xuất được ngay, đất do đốt nương rẫy để sản xuất sẽ không được coi là đất khai hoang và không được miễn thuế."

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, trường hợp của bạn, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

Các bước thực hiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi "Người tiếp nhận hồ sơ", đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

* Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa của Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện.

* Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư;

+ Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính;

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã;

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày);

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có);

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có);

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có);

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có);

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có);

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về một trong các chủ thể được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể nêu tại Điều 75 ở trên sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, theo quy định thì bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận?

5. Tư vấn về cấp giấy chứng nhận và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là đất khai hoang?

Thưa Luật sư, trước tiên xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới công ty vì đã tư vấn giúp gia đình tôi về luật đất đai trong câu hỏi lần trước. Tuy nhiên, tôi còn một số thắc mắc mong các anh chị giúp tôi với. Thứ nhất: mảnh đất nhà tôi khai hoang ở bên cạnh sông Nông Giang từ năm 1976 và sử dụng vào mục đích trồng lúa (1 năm/2 vụ lúa).

Trong thời gian sử dụng mảnh đất đó đến nay chúng tôi luôn đóng góp đầy đủ theo quy định của thôn/xã (công bảo nông, công tưới tiêu, các khoản đóng góp khác...). Thứ hai: từ lúc chúng tôi khai hoang đến bây giờ thì xã không có chủ trương trưng thu đất, gia đình vẫn canh tác bình thường và không xảy ra tranh chấp trên mảnh đất này. Thứ ba: mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, công ty cấp thoát nước Nghi Sơn - Thanh Hóa có dự án qua mảnh đất nhà tôi đang canh tác. Mức đền bù mà họ đưa ra với đất nông nghiệp là 50 triệu/500m2 (50 triệu/sào). Tuy nhiên, theo thông tin chúng tôi nhận được từ một số cán bộ xã là mảnh đất nhà tôi không nằm trong diện được đền bù. Vậy xin cho tôi được hỏi những việc như sau:

1. Mảnh đất gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

2. Tên gọi của mảnh đất chúng tôi đang sử dụng theo quy định của pháp luật là như thế nào? ( đất khai hoang, hay đất công ích...)

3. Nếu như những gia đình khác đang sử dụng đất nông nghiệp được đền bù với mức giá như trên thì gia đình tôi có được đền bù hay không? và mức giá đền bù là như thế nào?

4. Để được hưởng những quyền lợi hợp pháp thì gia đình tôi cần làm những thủ tục gì? Mong nhận được hồi âm sớm từ công ty.

Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về cấp giấy chứng nhận và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, đối với vấn đề bạn hỏi diện tích đất mà gia đình bạn khai hoang từ năm 1976 có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứĐiều 101 Luật đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CPthì gia đình bạn khai hoang đất từ năm 1976, đất sử dụng ổn định không có tranh chấp, nhưng gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, căn cứ vào quy định trên nếu bạn không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Thứ hai, bạn có hỏi tên gọi của mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng theo quy định của pháp luật là như thế nào?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 11 về căn cứ xác định loại đất Luật đất đai 2013 quy định: Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Dẫn chiếu khoản 1, khoản 2 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai hướng dẫn chi tiết như sau:

"Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất."

Tại khoản 1 Điều 132 Luật đất đai 2013 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như sau:

"1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất."

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, diện tích đất này sẽ có thể xảy ra hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: đất của gia đình bạn là diện tích đất khai hoang được sử dụng ổn định không phải do lấn, chiếm thì diện tích đất này được xác định là đất nông nghiệp, do hiện trạng đang sử dụng đất này là đất đang được sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Trường hợp 2: diện tích đất được khai hoang từ gia đình bạn có nguồn gốc thuộc quỹ đất công ích của xã theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích đất này được xác định là đất công ích.

Thứ ba, nếu những gia đình khác đang sử dụng đất nông nghiệp được đền bù với mức giá như trên thì gia đình bạn có được đền bù không? Và mức giá đền bù là như thế nào?

Về vấn đề này, theo quy định tại khoản 4 Điều 82 Luật đất đai 2013. quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường có quy định các trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của luật này thì không được nhà nước bồi thường về đất trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai 2013.
Khoản 2 Điều 77Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có xác nhận của UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và nếu đáp ứng được điều kiện trên, gia đình sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Về mức giá đền bù sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:

“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

Thứ tư, để được hưởng những quyền lợi hợp pháp thì gia đình bạn cần làm những thủ tục gì?

Để được hưởng quyền lợi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn cần làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng như các văn bản pháp luật khác liên quan.

>> Tham khảo ngay: Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên vắng mặt?

6. Bồi thường khi thu hồi đất khai hoang?

Xin chào Luật Minh Khuê, cháu có câu hỏi mong được tư vấn như sau: Năm 1984, bố cháu có khai hoang 3.500 m2 đất và đã xin xác nhận sở hữu lô đất này, được cơ quan chức năng ký tên, đóng dấu. Hằng năm vẫn đóng thuế đất phi nông nghiệp đến nay.

Năm 2011, bố cháu chia nhỏ lô đất trên cho 4 người con chỉ có giấy tờ cho đất viết tay, không có công chứng của phường. Bốn mảnh đất sau khi đứng tên chị em cháu vẫn đóng thuế đất từ năm 2011 đến nay. Ngoài ra bố cháu còn bán đất cho 16 hộ dân từ năm 2007 - 2011. Hiện nay thì tất cả 4 chị em hiện nay vẫn sống cùng nhà với bố. Năm 2013, gia đình cháu nhận được thông báo từ Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố X: 4 mảnh đất vào khu giải phóng mặt bằng hạ tầng kỹ thuật tái định cư khu nhà máy gạch. Trong thông báo có ghi đất của chị em cháu là “đất hoang, đất chưa sử dụng và bị lấn chiếm”. UBND thành phố muốn lấy đất của 4 chị em cháu để cắm cho người khác, 4 mảnh đất của 4 chị em cháu chỉ được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu trên đất với số tiền khoảng 15 triệu. Trong khi 16 mảnh đất mà bố cháu bán cho dân được giao đất tái định cư. Cháu không am hiểu luật đất đai nên gửi email này kính xin luật sư tư vấn cho cháu xem: 4 chị em cháu có được bồi thường về đất và cắm đất tái định cư không? Cháu xin chân thành cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về một trong các chủ thể được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất, theo đó, theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể sau đây sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn đã xin xác nhận sở hữu lô đất này, được cơ quan chức năng ký tên, đóng dấu, tôi không rõ là bố bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất này chưa nên tôi xin tư vấn cho bạn trong hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Bố bạn đã đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất. Trong trường hợp này bố bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho 4 anh, chị, em bạn theo quy định của pháp luật đất đai, nhưng về nguyên tắc thì việc chuyển nhượng đất đai theo quy định phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, nên bố bạn chuyển nhượng đất cho 4 anh chị em bạn chỉ bằng giấy viết tay là trái với quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, mảnh đất vẫn thuộc sở hữu của bố bạn. Trường hợp này, theo quy định của pháp luật đất đai như trên thì bố bạn sẽ được bồi thường theo quy định.

Trường hợp thứ hai: Bố bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất đó. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất đai như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Theo đó, bố bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho 4 anh chị em bạn.

Theo quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở trên thì bố bạn sẽ được bồi thường khi có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, áp dụng trong trường hợp củagia đình bạn thì bố bạn đã sử dụng mảnh đất đó từ năm 1984 và không có bất kì một tranh chấp nào thì sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy, về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì bố bạn sẽ được bồi thường một mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì bố bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bố bạn còn được hưởng hỗ trợ theo quy định như sau:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Chính vì vậy, nếu mảnh đất bị thu hồi của bố bạn là đất ở, phải di chuyển chỗ ở và bố bạn không còn chỗ ở nào khác thì bố bạn sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy định. Về nguyên tắc thì cả trong hai trường hợp trên thì 4 anh chị em bạn đều chưa đủ điều kiện để xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất đó nên sẽ không được hưởng bồi thường khi Nhà nước thu hồi, mà mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bố bạn nên bố bạn sẽ được hưởng bồi thường theo quy định.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê