1. UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Ngày 10/3/2015 tôi có mua lại 1 mảnh đất ( nguồn gốc đất do thôn bán) của 1 người nhưng chủ của mảnh đất này chỉ có giấy viết tay của chủ cũ mảnh đất đã có xác nhận của UBND xã.
Tôi là chủ thứ 3 của mảnh đát này và hiện đang cầm giấy chuyển nhượng viết tay có xác nhận của UBND xã của chủ thứ 2 nhưng giấy tờ chuyển nhượng giữa tôi và chủ thứ 2 chỉ là giấy tờ viết tay không có chứng thực của xã ( địa chính xã bảo đất không có sổ đỏ nên từ cuối năm 2010 đến nay xã không chứng thực cho).
Vậy tôi xin hỏi tôi cần làm những thủ tục nào để xã chứng nhận cho tôi và tôi được làm sổ đỏ mang tên tôi: mảnh đất được chủ thứ hai mua vào tháng 8 năm 2008 ?
Người hỏi: ĐT Ngà

>> Tư vấn thủ tục mua bán đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, hợp đồng mua bán có chứng thực của ủy ban nhân dân xã hoàn toàn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng của bạn lại không có công chứng hoặc chứng thực Vì vậy không có giá trị pháp lý làm căn cứ cho việc xác nhận chuyển nhượng.

Những Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 99 Luật đất đai như sau:

" Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần liên hệ với chủ đất thứ hai đã thực hiện việc chuyển nhượng cho bạn và thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi. Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Luật sư tranh tụng tại tòa án và đại diện ngoài tố tụngDịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án;

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai ?

Xin chào Luật Minh Khuê, Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất vào thời điểm năm 1999. Thời điểm đó giao dịch chỉ có hợp đồng viết tay, được 2 bên xác nhận và có chữ ký của những người làm chứng. Các văn bản đi kèm hợp đồng này gồm có :
1. Quyết định phân đất do Quân đội cấp ( người chuyển nhượng là quân nhân).
2.Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất này do UBND thành phố cấp.
Tuy nhiên, do người chuyển nhượng chuyển nơi ở nên từ đó đến nay, chúng tôi không thể tìm lại được người này. Nay tôi muốn làm thủ tục để sang tên mảnh đất cho mình, thì cần làm những bước gì?
Mong được Luật Minh Khuê tư vấn cho tôi. Xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Hoàng Vân Anh

Tư vấn sang tên đất ? Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi.Câu hỏi của bạn chúng tôi xin phép được trả lời như sau:

Bạn mua một mảnh đất từ 1999 có giấy tờ viết tay và có người làm chứng, tuy nhiên về quy định của hợp đồng chuyển nhượng phải được lạp thành văn bản và đưoực công chứng, chứng thực.

Giấy tờ hiện còn:

+Hợp đồng mua bán viết tay

+Quyết định phân đất do quân đội cấp

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căm cứ Luật đất đai 2013 :

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:....

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

-> Như vậy bạn xác nhận trường hợp của gia đình mình thuộc khoản 2 điều 101: sử dụng ổn định trước 1/7/2001, không vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch..thì gia đình sẽ được cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất.

Ngoài ra nếu xét thấy việc xác định không có tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền là khó khăn, bạn có thể căn cứ vào:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:...

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất ( Điều 18 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP: Hướng dẫn thi hành luật đất đai), bao gồm:...

"7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật."

-> Như vậy bạn vẫn có thể được cấp lại giấy chứng nhận này.

Thủ tục:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)..

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Theo đó, bạn có thể tham khảo 2 thông tư trên để có được mẫu đơn theo đúng quy định của pháp luật.

Trân trọng cám ơn!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Mua bán đất khi không có giấy chứng nhận?

Thưa Luật sư! em nhờ luật sư tư vấn giúp e với, gia đình em vừa mua một mảnh đất giá được thỏa giữa hai bên, chưa viết giấy tờ mua bán gì cả, giờ em tìm mẫu giấy mua bán ở trên mạng để viết nhưng không có mẫu nào phù hợp vì: Miếng đất em mua là đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, nên theo luật đất đai thì bên A chưa đủ điều kiện để bán hay chuyển nhượng đất.
Biết là nếu ra pháp luật thì hai bên đã vi phạm luật dân sự thế nhưng đã trót rồi bây giờ em muốn có mẫu giấy mua bán đất cho phù hợp tình huống của em và có xác nhận của chính quyền địa phương, thì e phải viết như nào hay dùng mẫu nào cho phù hợp, mong luật sư tư vấn và cho em xin mẫu giấy mua đất với đất chưa có bìa đỏ ?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đắt đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Căn cứ khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:

"Điều 36. Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch

1. Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.

Bản sao giấy tờ quy định tại Điểm b và Điểm c của Khoản này được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu."

Như vậy việc bạn ký hợp đồng mua bán mà diện tích đất mua bán đó không có giấy chứng nhận thì hợp đồng của bạn sẽ không được chứng thực tại UBND vì trong hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp đồng trên phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trong trường hợp này bên kia không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên mọi giao dịch giữa hai bạn đều vô hiệu hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, không có mẫu đơn mua bán nào cho bạn trong trường hợp này cả. Tham khảo bài viết liên quan: Điều kiện mua bán đất khi diện tích mua bán trên thực tế khác với hợp đồng mua bán ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

4. Tư vấn mua bán đất từ năm 1993 ?

Thưa Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: Gia đình tôi được phân lô mua đất ở xã năm 1993 và đã mua năm 1993 và sổ đỏ là 130m2 nhưng năm 1997 ở cạnh phần đất đó có thừa ra 70m2 phần đất đó được phó chủ tịch xã bán lại cho gia đình năm 1997 với số tiền 1.500.000.
Nhưng chưa làm được bìa đỏ hàng năm gia đình vẫn kê khai cả 2 phần đất để đóng thuế đều đặn nhưng bây giờ năm 2016 phường có ý định đòi lại 70m2 đất đó và lý do là phần đất đó của phường cũ và đã chuyển cho phường mới năm 1994 còn bán đất năm 1997 nên phường không công nhận và bảo lên phường cũ hỏi nhưng hàng năm vẫn thu tiền thuế đều đặn của gia đinh tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tư vấn mua bán đất từ năm 1993 ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 64 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:...

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;"

Thì mảnh đất này năm 1994 đã được chuyển quyền sử dụng cho phường mới. Việc năm 1997 lại tiếp tục chuyển quyền sử dụng cho gia đình bạn là vi phạm pháp luật, cơ quan địa chính đã không tìm hiểu rõ. Và cụ thể thì Căn cứ vào Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."

Theo đó, đối với phần đất năm 1997 được phó chủ tịch ủy ban nhân dân xã bán, nếu bạn sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác ở trên đất. Khi đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, thì việc phường thu hồi lại với lý do như vậy là không đúng thẩm quyền và không đúng lý do theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không ?

Thưa Luật sư! Năm 2015 tôi có mua miếng đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) làm thủ tục mua bán bằng giấy tay và giao trước cho bên bán một ít tiền và giao ước khi nào làm giấy chủ quyền xong sang tên mới thanh toán hết. Tuy nhiên do quá trình làm giấy chủ quyền kéo dài và bên bán cứ đòi ứng tiền liên tục nên tôi không có chuẩn bị tiền để ứng cho bên bán, nên tôi có bán lại cho anh C cũng bằng giấy viết tay cũng tạm ứng trước một ít tiền và giao ước khi nào sang tên thì trả đủ trên (có sự đồng ý của chủ đất cũ).
Tuy nhiên quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài vì có phát sinh tranh chấp đất đai trong gia đình chủ đất. Nên anh C không chịu mua và tiền lại. Tôi hứa sẽ tìm người khác bán hoặc vay tiền trả lại cam kết thời hạn là 01 tháng (không lập thành văn bản). Đến khi tôi giải quyết tranh chấp xong và làm giấy chứng nhận quyền sử đất và chuyển nhượng cho a D lấy tiền trả lại cho a C, nhưng a C không nhận mà đòi tôi trả gấp 2 lần, tôi không chịu nên a C viết đơn thưa tôi tội: Lừa đảo chiến đoạt tại sản.
Tôi muốn hỏi: Tôi có bị buộc tội lừa đảo chiến đoạt tại sản hay không? Mua bán đất bằng giấy tay có hiệu lực pháp luật không ? Tôi có phải trả gấp 2 lần không?
Xin cảm ơn!

Mua bán đất bằng giấy tay?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?

Điều 139 Bộ luật Hình sự năm 1999; Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định:

"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm"

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn có trả lại tiền cho C nhưng C không nhận. Trong trường hợp này, không có đủ dấu hiệu để khẳng định bạn phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

2. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào là giấy tờ viết hay không? mà phụ thuộc vào hợp đồng bằng văn bản và có được công chức hoặc chứng thực hay không. Trường hợp viết bằng tay, sau đó thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng có hiệu lực.

Bên cạnh đó, Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

3. Bồi thường đặt cọc

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo thông tin bạn cung cấp, khoản tiền đó là tạm ứng. Do đó, bạn cần xác định đây có được coi là khoản tiền đặt cọc hay không? Nếu là khoản tiền đặt cọc thì trong trường hợp vi phạm hợp đồng bên bán sẽ phải trả khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng khoản tiền đặt cọc gọi là tiền phạt cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp này, C là bên không mua và yêu cầu đòi lại tiền. Việc thỏa thuận trả tiền được hai bên thỏa thuận. Do đó, theo chúng tôi, trường hợp này bạn không phải tra gấp hai lần số tiền mà bạn đã tạm ứng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất