Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Căn cứ Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Chào luật sư Minh Khuê, em có việc mong luật sư tư vấn và giúp đỡ. Bố mẹ chồng em có bìa đất 420m2, trong đó 150m2 là đất ở, 270m2 là đất vườn, bìa đất năm 1978. Nay bố mẹ chồng muốn tách cho 3 người con. Luật sư cho em hỏi: đất trước năm 1978 chỉ có 150m2 đất ở, bố mẹ chồng muốn làm 270m2 đất vườn sang đất ở để chia cho các con phải làm những thủ tục gì. Kính mong luật sư giúp đỡ. Em xin cảm ơn.

Hiện nay, nếu bố mẹ chồng bạn muốn chuyển đổi đất vườn sang đất ở thì cần tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 nếu trên. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Bạn có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mảnh đất trồng cây hàng năm muốn chuyển sang làm trang trại nuôi heo thì cần làm những thủ tục gì ? Gặp cơ quan chức năng nào ? Cảm ơn luật sư.

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP nêu trên thì bạn không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện để chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 1988 Nhà nước có giao cho nhà tôi khoảng 5000m2 đất đồi trọc (đất lâm nghiệp) để trồng rừng phủ xanh đất trống đồi trọc trong vòng 50 năm. Năm 1995 gia đình tôi làm nhà ở trên 1 phần nhỏ diện tích đất nói trên và sinh sống đến nay. Giờ tôi muốn chuyển 200m2 diện tích đất này thành đất nhà ở. Vậy thủ tục chuyển đổi cần những gì và phí chuyển đổi là bao nhiêu? Xin cảm ơn!

Theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên thì bạn phải làm hồ sơ yêu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Bạn có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cụ thể Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"...2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này..."

Ngoài ra bạn còn phải chịu phí đo đạc, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... các loại phí này do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

Thưa luật sư, cho tôi hỏi về mẫu biên bản thỏa thuận giữa hai bên về việc mua chung một lô đất? Mẫu này có phải xin xác nhận hay công chứng không? xin cảm ơn

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, chỉ các trường hợp trên mới bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Còn biên bản thỏa thuận giữa hai bên về việc mua bán chung một lô đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho hai bên thì bạn nên tiến ahfnh công chứng, chứng thực biên bản thỏa thuận này.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà em đang làm sổ đỏ (chưa có sổ đỏ từ xưa đến nay). Nhưng khi nhận được bản vẽ thì nhà em bị mất hoàn toàn phần đất mà lúc trước mở ra cho bà con cùng đi. Khi em hỏi thì địa chính xã nói là theo quy định của pháp luật là phải bỏ đường đi, em không hiểu như vậy có đúng không mong luật sư tư vấn giúp?

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn không cung cấp đầy đủ thông tin để chúng tôi có thể tư vấn cụ thể cho bạn, dựa vào những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:

Nếu phần đất này nhà bạn đã sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, gia đình bạn có căn cứ chứng minh điều đó thì phần đất này là đất của gia đình bạn, cán bộ địa chính không đo đạc phần đất này thuộc quyền sử dụng đất nhà bạn là sai quy định.

Tuy nhiên, nếu phần đất nhà bạn mở ra cho bà con đi là lối đi duy nhất của họ, không có lối đi khác, gia đình bạn buộc phải mở cho họ lối đi này và các hộ khác phải bồi thường cho gia đình bạn một khoản tiền hợp lý tương ứng với phần đất này. Căn cứ theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

>> Xem thêm:  Các loại chi phí phải nộp khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất ?

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Xin chào luật sư. Tôi xin tư vấn như sau: bố, mẹ tôi có để lại cho tôi một mảnh đất mà chưa có bìa đỏ vậy bây giờ tôi muốn làm bìa đỏ thì thủ tục như thế nào ạ? Mong luật sư tư vấn giúp ạ. Xin chân thành cảm ơn nhiều.

Trường hợp thứ nhất, gia đình bạn có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về gia đình bạn theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn chỉ cần làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu;

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

- Chứng minh thư nhân dân/ hộ khẩu;

- Trích lục bản đồ địa chính; 

- Bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;

- Tờ trình đề nghị xét cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp thứ hai, gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của gia đình mình, nhưng có căn cứ đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn có quyền làm hồ sơ yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Hồ sơ gồm:

- Đơn xin công nhận quyền sử dụng đất theo mẫu;

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, có xác nhận của địa phương;

- Chứng minh thư nhân dân/ hộ khẩu;

- Trích lục bản đồ địa chính; 

- Bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;

- Tờ trình đề nghị xét cấp giấy chứng nhận.

Đất trên là đất do bố mẹ bạn để lại cho bạn, nếu có di chúc chỉ để riêng cho bạn thì không cần xét đến những người thừa kế khác. Ngược lại, nếu không có di chúc thì mảnh đất sẽ được chia theo pháp luật, bạn cần có sự đồng ý của anh, chị em cùng hàng thừa kế với mình để có thể tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất thổ cư ?