Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê

Tôi muốn công ty hỗ trợ tư vấn cho tôi nội dung sau:

Nội dung tóm tắt: xây dựng nhà lộn thửa!

Năm 2004 ba tôi có mua một miếng đất 72m2 số 387 tờ bản đồ 34! Do không có thời gian và ít khi trông coi! Năm 2016 gia đình tôi có đến xem thực trạng phần đất thì thấy có căn nhà cấp bốn đã xây xong được cấp số nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 386 tờ bản đồ số 34! Tôi có làm đơn gửi lên toà án nhân dân quận ABC đề nghị làm rõ và trả hiện trạng thửa đất 387 cho gia đình tôi!

Sự việc đến nay kéo dài! Ngày 25/03/2021 toà án nhân dân có mời ba mẹ tôi cùng các ban ngành có thẩm quyền đến căn nhà xây dựng trên phần đất của tôi để xác minh thực trạng! Qua buổi làm việc, và lập biên bản thì xác nhận của các ban ngành thì thửa đất hiện trạng đúng là thửa 387!

Nhưng gia đình chủ thửa 386 nói rằng được cơ quan chức năng đo đạc, cấp phép xây dựng thì mới tiến hành xây cất, vậy thì hiện tại lỗi do ai và hướng tiếp theo tôi nên làm gì?

Hiện thực trạng khu đất có xê dịch, chồng chéo nhau, dẫn đến lệch diện tích đất, có 1 mảnh đất 2m7 và 1 mảnh đất khoảng 1m5 nhưng nằm cách xa nhau! Theo tờ bản đồ gốc trích lục thì căn cứ mốc là 1 khoảng hở 50cm còn hiện hữu kế khoảng hở là căn 388, rồi đến căn 387 của gia đình tôi mà hiện chủ 386 đang xây lộn thửa! Từ căn nhà đang xây lộn thửa liền kề những căn kế là có sự chồng chéo xâm lấn diện tích gây ra thực trạng có 1 mảnh đất 2m7 và 1m5 cách xa nhau nhưng chưa ai thừa nhận chủ!

>> Xem thêm:  Người Việt kiều có vợ là người Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ ?

Kính mong quý luật sư tư vấn pháp lý xem tiếp theo gia đình tôi nên làm gì để sớm lấy lại đất!

Xin cảm ơn công ty!

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015 ;

- Luật đất đai 2013 ;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Theo thông tin và hồ sơ Qúy khách cung cấp: Ngày 22/9/2004 gia đình Qúy khách có mua 01 phần đất có diện tích 72m2 đất ruộng, thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387, đất tọa lạc tại ấp Lợi Nguyên A, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH - nay là KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH. Giấy tờ chuyển nhượng đã được UBND phường An Bình ký - được phòng quản lý đô thị quận ABC xác nhận, kế tiếp được UBND quận ABC chấp thuận chuyển nhượng phần đất nói trên. Đến ngày 15/11/2004 gia đình Qúy khách được UBND quận ABC cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 02605 hợp lệ.

Như vậy, diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH của gia đình Qúy khách đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 02605 hợp lệ và đến nay không có bất kỳ cơ quan, tổ chức nào ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Từ việc khẳng định được: diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH thuộc sở hữu của ba Qúy khách (ông La Hiếu). Do đó, Ba Qúy khách có đầy đủ quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 nêu trên.

>> Xem thêm:  Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ? Cấp lại sỏ đỏ như thế nào ?

Ngày 25/03/2021 toà án nhân dân có mời ba mẹ Qúy khách cùng các ban ngành có thẩm quyền đến căn nhà xây dựng trên phần đất của gia đình Qúy khách để xác minh thực trạng. Qua buổi làm việc, và lập biên bản thì xác nhận của các ban ngành thì thửa đất hiện trạng chính là thửa 387. Điều này khẳng định rằng chủ thửa 386 đã lấn chiếm, sử dụng đất của gia đình Qúy khách để xây dựng nhà.

Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

>> Xem thêm:  Mua đất nông nghiệp theo Nghị định 64 thì có cấp sổ đỏ được không ?

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc tự ý xây dựng nhà của chủ thửa 386 sang đất của gia đình Qúy khách đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình Qúy khách.

Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu.

Theo thông tín Qúy khách cung cấp: Phía gia đình chủ thửa 386 nói rằng được cơ quan chức năng đo đạc, cấp phép xây dựng thì mới tiến hành xây cất.

Quan điểm của Luật Minh Khuê, gia đình Qúy khách không cần đi tìm lý do cũng như căn cứ xác định việc chủ thửa 386 xây dựng sang đất nhà Qúy khách là do đâu. Vấn đề đó là nội dung mà chủ thửa 386 phải tự đi tìm hướng giải quyết với các cơ quan chức năng.

Hiện tại, gia đình Qúy khách có căn cứ chứng minh diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH thuộc sở hữu của ba Qúy khách (ông La Hiếu). Đồng thời, các ban ngành đã thừa nhận thửa đất mà chủ thửa 386 xây dựng nhà lên chính là thửa 387 thuộc sở hữu của gia đình Qúy khách.

Như vậy đã xác định được vấn đề, chủ thửa 386 đã lấn chiếm diện đất của gia đình Qúy khách. Vi phạm Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013.

Để đảm bảo quyền lợi của gia đình Qúy khách, trước hết gia đình Qúy khách nên thỏa thuận với phí giá đình chủ thửa 386 để trả lại phần diện tích đã lấn chiếm. Trong trường hợp không trả lại thì gia đình Qúy khách có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào cấp sổ đỏ? Đính chính, thu hồi sổ đỏ đã cấp được thực hiện như thế nào?

Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;

Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì gia đình Qúy khách có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Hướng dẫn khởi kiện vụ án

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện, yêu cầu kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án

>> Xem thêm:  Trình tự, thủ tục cấp lại trang bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ? Thủ tục cấp lại sổ đỏ, sổ hồng ?

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án

Đơn khởi kiện và tài liệu liên quan

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

- Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện và đơn yêu cầu

>> Xem thêm:  Theo Luật mới hiện hành sẽ được cấp sổ đỏ hay sổ hồng khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về Tư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Trình tự thủ tục tách thửa, cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Cơ quan quản lý đất đai?

Trả lời:

Cơ quan quản lý đất đai

1. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.

Câu hỏi: Địa giới hành chính?

Trả lời:

Địa giới hành chính

1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.

Bộ trưởng Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính các cấp.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế - kỹ thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.

2. Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa và lập hồ sơ về địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị mất, xê dịch hoặc hư hỏng phải kịp thời báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện).

3. Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm tài liệu dạng giấy, dạng số thể hiện thông tin về việc thành lập, điều chỉnh đơn vị hành chính và các mốc địa giới, đường địa giới của đơn vị hành chính đó.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp đó và Ủy ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

4. Tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do Ủy ban nhân dân của các đơn vị hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí về phân định địa giới hành chính hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:

a) Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Chính phủ trình Quốc hội quyết định;

b) Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; xã, phường, thị trấn thì Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định.

Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp địa giới hành chính.

Câu hỏi: Tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai?

Trả lời:

Tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm sau đây:

a) Tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước, các vùng theo định kỳ 05 năm một lần và theo chuyên đề;

b) Chỉ đạo việc thực hiện điều tra, đánh giá đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

c) Tổng hợp, công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của địa phương; gửi kết quả về Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp.

3. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc điều tra, đánh giá đất đai và điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai.