1. Phân biệt quyền thế chấp nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thưa luật sư, tôi muốn tìm hiểu các thông tin pháp lý để có thể: Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở HTTTL được dùng làm tài sản thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là khách hàng mua nhà ở đó của chủ đầu tư) hoặc để xây dựng chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là chủ đầu tư xây dựng chính nhà ở đó). Trên thực tế, thay vì phải đáp ứng những yêu cầu khá phức tạp về hồ sơ thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL, các bên đã thỏa thuận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Vậy thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và thế chấp nhà ở HTTTL có điểm gì khác biệt? Chúng tôi cho thể chỉ ra một vào điểm khác biệt trong hai quan hệ thế chấp này như sau:

Thứ nhất, về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ thế chấp:

- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở giữa khách hàng và chủ đầu tư, chứng từ hóa đơn đóng tiền mua nhà của bên thế chấp

- Thế chấp nhà ở HTTTL có đối tượng thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như trên thì cần phải có các giấy tờ chứng minh quyền bán nhà ở của chủ đầu tư là hợp pháp (như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; biên bản nghiệm thu đã xây xong phần móng của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt).

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng:

- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc công chứng là tự nguyện

- Thế chấp nhà ở HTTTL thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng cần phải được công chứng.

Thứ ba, về đăng ký giao dịch:

- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố

- Thế chấp nhà ở HTTTL thì được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh và là thủ tục bắt buộc.

Thứ tư, về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm:

- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp không còn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản (hợp đồng mua bán nhà ở đã chấm dứt vì các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng)

- Thế chấp nhà ở HTTTL là nhà ở được hình thành, có sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tài sản; nhà được bàn giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua.

Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm:

- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp được xử lý khi nhà ở chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm chỉ quy định xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ (khoản 5 Điều 7); khi nhà ở đã hình thành thì tài sản thế chấp không thể xử lý được vì đối tượng thế chấp là quyền (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt vì một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng chấm dứt là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán), trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp. Hợp đồng sửa đổi hoặc ký mới cần có công chứng và có đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai

- Thế chấp nhà ở HTTTL: Xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được bán và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở HTTTL sang nhà ở đã hình thành.
Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không cấm việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng với những rủi ro dễ nhận thấy cho bên nhận thế chấp trên cơ sở so sánh nêu trên thì các tổ chức tín dụng cần cân nhắc trong việc lựa chọn tài sản thế chấp khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng.

Xuất phát từ nhu cầu thực tế, từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể có làm tài sản thế chấp được không trong bài viết này, tác giả mong muốn các nhà soạn luật sớm thiết kế các quy định để cho phép loại nhà ở này trở thành tài sản thế chấp, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp và khơi thông thêm dòng chảy của hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng

Mọi thắc mắc xin gửi về cho chúng tôi thông qua tổng đài tư vấn luật miễn phí của Công ty Luật Minh Khuê gọi số: 1900.6162

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn xác lập hợp đồng công chứng việc mua bán nhà đất ?

Xin chào luật sư, vui lòng cho em hỏi. em mua đất và có làm hợp đồng đặt cọc và phương án thanh toán có bên thứ 3 là công ty BDS làm chứng.giá trị đất là 1 tỷ 30 . đợt 1 : 400 trđợt 2: 527tr sau 30-45 ngày đặt cọc (nhưng không ghi là khi ra công chứng)đợt 3: 103tr sau khi nhận biên nhận ra sổ sang tên cho em.đất sổ hữu 1 sổ - 1 chủ. vì chưa có nhà nên chưa tách sổ được (diện tích mua và còn lại đủ tiêu chuẩn tách).giờ em muốn yêu cầu ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán (trong hợp đồng ko ghi rõ đợt 2 khi công chứng thì thanh toán). vậy nếu bên bán và bên cty bất động sản người làm chứng nói không cần công chứng. nếu 2 bên không thống nhất được thì em lấy tiền cọc lại được không?hoạc em phải làm sao?nếu công chứng xong em đồng sở hữu tài sản được không, và sau đó xây nhà tách thửa.
Rất mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ cua luật sưcòn 5 ngày nữa là đến hạn thanh toán đợt 2 nên em rất mong nhận được sự tư vấn và hướng dẫn em có gởi file hợp đồng đặt cọc !

Tư vấn xác lập hợp đồng công chứng việc mua bán nhà đất ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của luật công chứng, Các giao dịch mua bán/Chuyển nhượng nhà đất phải được xác lập thông qua hợp đồng công chứng. Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp các vấn đề pháp lý phát sinh:

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nếu bạn từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Xin chào luật sư, tôi đang gặp vần đề nan giải trong việc mua bán nhà đất. 1. Tôi là bên mua nhà đất, đã thực hiện hết nghĩa vụ trong việc mua bán nhà (đóng thuế đất, thuế trước bạ, đưa đủ sồ tiền cho bên mua) 2. Tôi đang chờ ra sổ mới với tên của tôi và chồng tôi. 3. Bên phòng tài nguyên của quận cử người xuống xem thực trạng nhà thì thấy thực trạng ko giống với sổ nên gửi biên bản yên cầu phải hủy Hợp Đồng Mua Bán. Và bên Bán sẽ cập nhật lại đúng thực trạng. Và sẽ làm HD Mua Bán mới Trong trường hợp trên, tôi là bên Mua sẽ nhận rất nhiều rủi ro trong việc hủy HD Mua Bán. Vậy tôi nên làm gì trong trường hợp này. Nếu phải hủy HD mua bán thì tôi cần làm gì để có thể đảm bảo bên Mua ko lật lọng sau khi hủy HD Mong luật sư giúp đỡ. Cám ơn luật sư rất nhiều

=> Điều 51 Luật công chứng năm 2014 quy định:

Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Trong trường hợp này, bạn và bên bán có thể thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng chuyển nhượng trước đó.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có nhận một hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất đã được công chứng từ vợ chồng chị của tôi (hiện tại họ đang sống ở nước ngoài). Nay tôi muốn bán căn nhà này thì khi đi công chứng hợp đồng mua bán có cần phải có chữ ký của chồng tôi không? Xin luật sư vui lòng tư vấn giúp.

=> Chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch liên quan đến mảnh đất này. Người được ủy quyền sẽ thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền liên quan đến đất đai cần phải được công chứng, chứng thực.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi vừa mua căn nhà đã công chứng hợp đồng mua bán nhà. Nay tôi muốn bán thì tôi phải làm sổ hồng xong mới bán hay tiếp tục bán luôn và hợp đồng công chứng mua bán nhà cho người mua kế tiếp luôn?? Xin cảm ơn

=> Về nguyên tắc, nếu bạn phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà đó thì bạn mới có quyền bán căn nhà đó. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn và người mua có thể làm hợp đồng đặt cọc - bên kia sẽ đặt cọc một phần tiền, đến khi bạn làm được sổ hồng (bạn là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà) thì bên mua sẽ trả nốt phần tiền còn lại.

Thưa Luật sư, Tôi có mua căn nhà của chị X, theo hợp đồng mua bán là sang tên chính chủ, nhưng do có đơn ngăn cản của người thứ 3 nên không sang tên được. Sau khi làm việc với tòa án. Tôi đồng ý hủy hợp đồng mua bán nhà và chị X phải hoàn trả tôi 365.000.000 ( ba trăm sáu năm triệu ) trong thời hạn 18 tháng. ( Đây là số tiền chị X nhận trực tiếp của tôi). Nhưng đến nay đã quá hạn 5 tháng chị X vẫn không trả nợ. p/s tòa cho phép tôi sử dụng căn nhà của chị X đến khi nhận được tiền trả lại . Tôi mong luật sư tư vấn bây giờ tôi kiện chị X về việc nợ tiền quá hạn có đúng không? Kính mong Luật sư giải đáp! Chân thành cám ơn Luật sư!

=> Bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án buộc người kia phải thực hiện quyết định của Tòa án đã có hiệu lực.

Thưa luật sư, xin hỏi: Vợ chồng tôi có ba căn nhà đất, và một căn hộ. Căn hộ tôi mua (có hợp đồng) 1750 triệu đồng, tôi bán căn hộ 1650 triệu đ. Vậy tôi phải nộp thuế thu nhập như thế nào? Xin được tư vấn. Cám ơn!

=> Điều 12 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC thông tư hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 65/2013/NĐ-CP 2016 quy định về Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giáchuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giáchuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Hỏi đáp pháp luật về mua bán nhà do Nhà nước hóa giá ?

Kính chào Luật sư! Xin hỏi Luật sư: Cha mẹ tôi đã trên 80 tuổi, muốn bán căn nhà duy nhất để về ở với con, mà căn nhà này trước đây do Nhà nước hoá giá vậy cha mẹ tôi có phải đóng khoản phí hoặc thuế nào không ? Tôi có nghe một số người nói: Nếu là nhà do NN hoá giá, khi bán phải nộp 25% giá trị bán do trước đây mua rẻ có đúng không? Quy định tại văn bản nào?
Rất mong được sự giúp đỡ của Luật sư.Trân trọng kính chào.
Người gửi: Đ.T.A

Hỏi đáp pháp luật về mua bán nhà do Nhà nước hóa giá ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 2 Điều 4 Luật thu nhập cá nhân 2007 và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 quy định về miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở đối với cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có một căn nhà ở, đất ở duy nhất:

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Căn cứ vào quy định nếu trên, nếu bố mẹ bạn có một căn nhà duy nhất và thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân thì khi chuyển nhường quyền sử dụng đất, bố mẹ bạn chỉ phải đóng thuế trước bạn theo quy định của pháp luật và không phải đóng thêm bất cứ loại thuế nào khác.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

4. Thanh toán như thế nào là phù hợp khi mua bán nhà đất ?

Chào Luật Sư Tôi có vài thắc mắc mong luật sư giải đáp, tôi xin trình bày như sau :Tôi đăng bán ngôi nhà , và bên mua muốn mua căn nhà tôi nhưng chưa đủ tiền . Và bên mua đã đặt vấn đề với tôi hình thức mua bán như sau :"
+ Lần 1: Đặt cọc 200tr (vd:nhà bán giá 850tr)
+ Lần 2: Sau khi công chứng mua bán xong đưa tiếp 150tr
+ Lần 3 thanh toán nốt phần còn lại sau khi 2 bên ra Ngân Hàng để bên mua làm thủ tục thế chấp với Ngân hàng căn nhà đó.
Xin hỏi LS trình tự như thế có gì bất lợi cho tôi không ? và tôi được biết thủ tục mua bán thông qua NH để thế chấp thì lần công chứng mua bán phải có bên NH chứ không thể công chứng xong mới ra NH (làm như thế bất lợi cho tôi ?) theo LS thì tôi phải làm sao?
Cảm ơn luật sư
Người gửi: Nguyễn TL

Thanh toán như thế nào là phù hợp khi mua bán nhà đất ?

Tư vấn thủ tục thanh toán khi bán nhà đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

Khoản 1 điều 64 nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định:

"Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng."

Như vây, sau khi hoàn thanh thủ tục công chứng mua bán nhà thì quyền sở hữu nhà ở được xem là đã chuyển cho bên mua. Về nguyên tắc bên mua đã là chủ sở hữu của căn nhà nên có quyền thế chấp để vay tiền thanh toán nốt số tiền mua nhà cho bạn. Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng xem như một bảo đảm bạn sẽ được thanh toán đầy đủ tiền từ bên mua. Còn về việc công chứng hợp đồng mua bán phải có ngân hàng tham gia thì pháp luật không có quy định cụ thể. Vấn đề này thuộc về cơ cấu quản lí của ngân hàng, để đảm bảo hạn chế rủi ro trong kinh doanh ngân hàng có thể xác minh tính hợp pháp của hợp đồng. Tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng cho vay thế chấp bằng hợp đồng mua bán nhà, đó chính là bất lợi của bạn khi người mua không vay được tiền. Bạn nên có thêm thỏa thuận rằng khi không vay được tiền ngân hàng thì phải thanh toán số tiền còn lại trong một khoảng thời gian nhất định ví dụ là 10 ngày kể từ khi có câu trả lời của ngân hàng.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Bán đất đai thuộc sở hữu của công ty có cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không ?

5. Thủ tục mua bán nhà đất khi đã qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Tôi có 1 vần đề thắc mắc, mong luật sư giúp đỡ: Tôi mua một mảnh đất trung tâm Thành phố Ninh Bình từ anh B, nhưng chưa sang tên đổi chủ nên bìa đất vẫn đứng tên anh A (Có giấy viết tay bán cho anh B năm 2006), nay vợ chồng anh B ủy quyền toàn bộ bìa đất cho vợ chồng anh A bán - sang tên đổi chủ cho tôi. mà chồng anh A đi lao động xuất khẩu hẹn 3 tháng nữa về ký giấy tờ. Giờ cứ giao 80% giá trị bìa đất cho vợ anh A và vợ anh A giao bìa đất cho tôi cầm.

Vậy xin hỏi luật sư:

1. Tôi có cần phải bắt gia đình B viết giấy ủy quyền( có xác nhận chính quyền) cho Vợ anh A thay mặt bên B bán cho tôi không? Có hợp lý không?

2. Tôi cầm bìa đất và giao 80% cùng hợp đồng ký với vợ anh A có an tâm không? (vợ anh A hứa 3 tháng nữa chồng sẽ về ký)

3. Mua bán trên với vợ anh A có hợp lý không? hay mình phải làm hợp đồng với bên B.

Xin luật sư tư vấn giúp đỡ cho gia đình tôi.

Xin chân thành cảm ơn.

Email người gửi: hyundai

Thủ tục mua bán nhà đất khi đã qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về giao dịch giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B

Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2006 được điều chỉnh bởi Luật đất đai (năm 2003)Bộ luật Dân sự (năm 2005) (BLDS). Theo đó, việc mua bán bằng giấy tờ viết tay vào năm 2006 mà không có công chứng giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B là không có giá trí pháp lý.

Căn cứ Luật đất đai ( năm 2003) tại khoản 1 Điều 127:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Điều 689 BLDS về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay sẽ vô hiệu, do đó, hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, về mặt pháp lý mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh A, vợ chồng anh B không phải là chủ sở hữu của mảnh đất nên không thể thực hiện được Hợp đồng ủy quyền. Và khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên không nên tiến hành thực hiện với hình thức là Hợp đồng ủy quyền, bởi nó tồn tại những rủi ro sau:

Một là, Hợp đồng ủy quyền có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 BLDS bởi nó che giấu một giao dịch dân sự khác chính là hợp đồng mua bán mà các bên đã xác lập.

Hai là, Hợp đồng ủy quyền cũng có thể đương nhiên bị chấm dứt theo Điều 589 BLDS trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Khi đó, bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Hoặc nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Ba là, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào theo Điều 588 BLDS miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. “Thời hạn hợp lý” này sẽ do Tòa án quyết định.

Bốn là, tài sản là vẫn động sản vẫn có thể bị phong tỏa, kê biên và phát mãi theo quy định của Luật tố tụng dân sự nếu bên ủy quyền có nghĩa vụ (khoản nợ) đối với bên thứ ba (trừ trường hợpbất động sản đã chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba).

Năm là, khi bên được ủy quyền đi thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn thì các ngân hàng đều đã hiểu rõ bản chất và đều ngần ngại khi thực hiện thủ tục này.

Thứ hai, hướng giải quyết cho các bên

Để đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn không nên thực hiện theo hợp đồng ủy quyền mà các bên đang yêu cầu bởi nó tồn tại rất nhiều rủi ro cho bạn. Nếu như bạn thật sự muốn mua mảnh đất này thì bạn cần yêu cầu vợ chồng anh A khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng viết tay giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B là vô hiệu theo do vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật đất đai ( năm 2003) và khoản 2 Điều 689 BLDS như đã phân tích ở trên.

Sau khi hợp đồng đã bị tuyên vô hiệu, quyền sở hữu mảnh đất vẫn thuộc về vợ chồng anh A. Vợ chồng anh A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Lúc này, bạn sẽ tiến hành việc chuyển nhượng với chủ sở hữu thật sự của mảnh đất là vợ chồng anh A. Khi đó, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi. Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?