Bên thuê không chịu trả tiền nhà thì kiện thế nào?

Xin luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi về một số vấn đề: gia đình tôi ở Bình Phước, có cho thuê một căn nhà và được một gia đình ở quận Phú Nhuận đến thuê với hợp đồng 3 năm. Tiền cọc là 5 triệu, tiền nhà mỗi tháng là 2 triệu 300 ngàn đồng. Hợp đồng mỗi bên giữ 1 bản, không công chứng. Gia đình đến thuê muốn sửa chữa lại quán nên gia đình chúng tôi đồng ý bỏ 1 tháng đầu tiên nhà để bên thuê sửa sang lại.Sau đó gia đình bên thuê đến tháo dỡ nóc nhà và đào hố đất sửa chửa rồi để nguyên hiện trạng đến nay. Hiện gia đình bên đến thuê nợ gia đình chúng tôi 1,5 tháng tiền nhà và muốn hủy hợp đồng nhưng không chịu trả tiền nhà cũng như tiền nợ 1 tháng chúng tôi cho để sửa nhà. Chúng tôi muốn hỏi về vấn đề này có thể khởi kiện được không, kiện tội gì và nếu kiện thì nộp đơn ở đâu, nộp ở bình phước hay Phú Nhuận. Xin luật sư tư vấn giúp. Tôi chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Công ty luật Minh Khuê.

>>  Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 sửa đổi của Quốc hội

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, công chứng theo yêu cầu của một trong hai bên cho nên hợp đồng cho thuê nhà của bạn không công chứng vẫn có giá trị pháp lý. Cụ thể việc công chứng hợp đồng thuê nhà quy định tại khoản 2 điều 122 Luật nhà ở 2014 như sau:

"2. Đối với trường hợp...cho thuê... nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng."

Theo điều 495 Bộ luật dấn sự 2005 về nghĩa vụ của bên thuê nhà ở như sau:

"Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận."

Theo khoản 2 điều 131 Luật nhà ở 2014 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

"2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này."

Theo điều 132 Luật nhà ở 2014 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Như vậy, bên thuê nhà phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhà. Khi bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước ít nhất 30 ngày nếu như các bên không có thỏa thuận khác. Trường hợp này nếu bên thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đúng theo khoản 3 điều 132 Luật nhà ở nêu trên và, hoặc không thực hiện nghĩa vụ báo trước việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà 30 ngày hoặc thời hạn như 2 bên đã thỏa thuận thì bên thuê sẽ phải bồi thường thiệt hại. Và bạn có quyền yêu cầu bên thuê thực hiện nghĩa vụ này. Ðiều 426 Bộ luật Dân sự cũng quy định:

"1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.

Nếu bên thuê vi phạm về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bồi thường thiệt hại thì bạn có quyền kiện bên thuê vì không thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Theo khoản 1 điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự thì bạn có thể kiện bên thuê tại tòa án nhân dân nơi bên thuê cư trú hoặc tòa án nơi bạn cư trú nhưng phải thỏa thuận bằng văn bản với bên bị đơn là bên thuê.

"1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;

c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản."