Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo Luật nhà ở 2023

Nhà ở thuộc tài sản công là một bộ phận quan trọng trong hệ thống tài sản nhà nước, được đầu tư, quản lý và sử dụng nhằm phục vụ lợi ích chung của xã hội. Việc quản lý loại tài sản này không chỉ đòi hỏi tính chặt chẽ về pháp lý mà còn phải bảo đảm sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng và hiệu quả. Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể các trường hợp thu hồi và cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công nhằm khắc phục tình trạng sử dụng sai quy định, chiếm dụng hoặc không còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng. Việc nhận diện rõ các trường hợp này có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở, đồng thời bảo đảm kỷ cương pháp luật và bảo vệ tài sản công.

1. Khái quát chung về thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công là biện pháp quản lý đặc thù của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với tài sản công. Việc thu hồi được thực hiện trong những trường hợp luật định nhằm bảo đảm sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng đối tượng và phù hợp với chính sách an sinh xã hội. Đây không chỉ là hệ quả của việc chấm dứt quan hệ thuê, thuê mua hoặc sử dụng nhà ở, mà còn là công cụ khắc phục các sai phạm trong quá trình quản lý, khai thác tài sản công. Thông qua cơ chế thu hồi, Nhà nước bảo đảm nguyên tắc quản lý thống nhất, công khai và minh bạch đối với nhà ở thuộc sở hữu công. 

Cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công là biện pháp hành chính mang tính bắt buộc, được áp dụng khi người đang sử dụng nhà ở không tự nguyện bàn giao theo quyết định thu hồi hợp pháp. Biện pháp này thể hiện quyền lực công của Nhà nước nhằm bảo vệ trật tự quản lý tài sản công và bảo đảm hiệu lực thực thi của pháp luật về nhà ở. Cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định, qua đó hạn chế sự lạm quyền và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Việc phân định rõ giữa thu hồi và cưỡng chế thu hồi giúp bảo đảm tính nhân văn, hợp lý trong quản lý nhà ở thuộc tài sản công. 

2. Các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo Luật nhà ở năm 2023

2.1. Thu hồi do vi phạm về thẩm quyền, đối tượng và điều kiện

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do vi phạm về thẩm quyền, đối tượng hoặc điều kiện được áp dụng khi việc cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở không đúng quy định của pháp luật về nhà ở theo điểm a khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp này phát sinh từ sai phạm trong hoạt động quản lý, phân bổ tài sản công của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền. Việc thu hồi nhằm khôi phục trật tự quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích, đúng chính sách. Quyền thu hồi không phụ thuộc hoàn toàn vào yếu tố lỗi hay thiện chí của người đang sử dụng nhà ở.

Trong thực tiễn, có trường hợp nhà ở công vụ được cho thuê không đúng đối tượng quy định tại Luật Nhà ở, mặc dù người thuê đã sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khi cơ quan thanh tra phát hiện sai phạm, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023, cơ quan quản lý buộc phải ban hành quyết định thu hồi nhà ở. Tương tự, việc bán nhà ở thuộc tài sản công do người không có thẩm quyền quyết định cũng là căn cứ bắt buộc thu hồi. Những trường hợp này cho thấy thu hồi không chỉ xử lý hậu quả mà còn nhằm chấn chỉnh kỷ cương trong quản lý tài sản công.

2.2. Thu hồi khi chấm dứt quan hệ thuê theo hợp đồng

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công khi chấm dứt quan hệ thuê theo hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp hết thời hạn thuê mà bên thuê không tiếp tục thuê hoặc các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Khi quan hệ thuê chấm dứt, căn cứ pháp lý cho việc sử dụng nhà ở không còn, do đó việc thu hồi là hệ quả tất yếu. Quy định này bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật hợp đồng. Đồng thời, nó góp phần nâng cao kỷ luật trong việc thực hiện và thanh lý hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công.

Bên cạnh đó, trường hợp bên thuê hoặc bên thuê mua tự nguyện trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua cũng là căn cứ thu hồi theo điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Việc thu hồi trong trường hợp này mang tính quản lý hành chính, không gắn với yếu tố xử lý vi phạm. Sau khi thu hồi, nhà ở được đưa trở lại quỹ nhà thuộc tài sản công để tiếp tục quản lý, bố trí hoặc khai thác theo quy định pháp luật. Quy định này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc luân chuyển, sử dụng hiệu quả nguồn lực nhà ở công.

2.3. Thu hồi do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do bên thuê không còn đủ điều kiện thuê được áp dụng khi các tiêu chí về đối tượng, tiêu chuẩn hoặc điều kiện theo Luật Nhà ở không còn được bảo đảm trong quá trình sử dụng, theo điểm d khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Quy định này thể hiện nguyên tắc quản lý động đối với nhà ở thuộc tài sản công. Việc xem xét điều kiện không chỉ dừng lại ở thời điểm ký hợp đồng mà kéo dài trong suốt thời gian thuê. Qua đó, Nhà nước bảo đảm việc phân bổ nhà ở đúng chính sách và công bằng xã hội.

Trong thực tiễn, người thuê nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ có thể không còn thuộc đối tượng được hưởng chính sách do thay đổi vị trí công tác, mức thu nhập hoặc điều kiện cư trú. Khi đó, căn cứ điểm d khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023, cơ quan quản lý có quyền thu hồi nhà ở để bố trí cho đối tượng khác phù hợp hơn. Việc thu hồi trong trường hợp này không mang tính xử phạt mà nhằm điều chỉnh việc sử dụng tài sản công cho đúng mục đích. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ nhà ở thuộc tài sản công.

2.4. Thu hồi do yếu tố nhân thân của người thuê

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do yếu tố nhân thân của người thuê được đặt ra khi bên thuê chết hoặc bị Tòa án tuyên bố mất tích mà không có ai đang cùng sinh sống, theo điểm đ khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Trong trường hợp này, quan hệ thuê nhà chấm dứt do chủ thể không còn tồn tại hoặc không còn khả năng thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng. Việc thu hồi nhằm tránh tình trạng nhà ở bị bỏ trống hoặc bị chiếm giữ trái phép. Đồng thời, quy định này bảo đảm việc quản lý liên tục và hiệu quả quỹ nhà ở thuộc tài sản công.

Trong thực tiễn, đã phát sinh trường hợp người được bố trí nhà ở công vụ qua đời trong khi không có thân nhân cùng cư trú hợp pháp tại căn nhà đó. Sau khi có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, nhà ở bị thu hồi để bàn giao lại cho đơn vị quản lý. Tương tự, khi Tòa án tuyên bố một người thuê nhà ở thuộc tài sản công mất tích, căn nhà không thể tiếp tục được sử dụng theo hợp đồng đã ký. Những ví dụ này cho thấy việc thu hồi trong trường hợp yếu tố nhân thân là cần thiết và phù hợp với bản chất pháp lý của quan hệ thuê nhà ở công.

2.5. Thu hồi do vi phạm nghĩa vụ tài chính

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do vi phạm nghĩa vụ tài chính phát sinh khi bên thuê, bên thuê mua không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, theo điểm e khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Quy định này đặt ra giới hạn thời gian cụ thể, tạo căn cứ pháp lý rõ ràng để thực hiện thu hồi. Việc này vừa bảo đảm kỷ luật tài chính, vừa phòng ngừa tình trạng chiếm dụng nhà ở trái pháp luật. Thu hồi nhà ở trong trường hợp này mang tính cưỡng chế hợp pháp, nhằm duy trì trật tự trong quản lý quỹ nhà công.

Ví dụ thực tiễn, một số trường hợp thuê nhà ở xã hội hoặc nhà công vụ tại địa phương không thanh toán tiền thuê liên tục trên 3 tháng. Sau khi gửi thông báo nhiều lần nhưng không có lý do chính đáng, cơ quan quản lý đã ban hành quyết định thu hồi theo điểm e khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Nhà ở sau đó được bố trí cho đối tượng khác đáp ứng điều kiện thuê. Trường hợp này cho thấy thu hồi do vi phạm nghĩa vụ tài chính vừa bảo vệ quyền lợi nhà nước, vừa nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ của người thuê.

2.6. Thu hồi do yêu cầu phá dỡ, cải tạo hoặc mất an toàn

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do yêu cầu phá dỡ, cải tạo hoặc mất an toàn phát sinh khi nhà ở thuộc diện phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc không đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng, theo điểm g khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp này nhằm bảo vệ lợi ích công cộng, đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Thu hồi là cơ sở để cơ quan quản lý thực hiện các biện pháp cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi công năng nhà ở. Đồng thời, quy định này giúp đảm bảo trật tự xây dựng và quy hoạch đô thị.

Trong thực tiễn, nhiều căn nhà công vụ hoặc nhà ở xã hội xuống cấp, không đảm bảo kết cấu an toàn, cơ quan quản lý đã ban hành quyết định phá dỡ và thu hồi nhà để phục vụ xây dựng lại. Tương tự, khi một khu nhà được xác định nằm trong vùng quy hoạch cải tạo, nhà ở bị thu hồi để giải phóng mặt bằng theo điểm g khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Việc thu hồi trong trường hợp này không chỉ bảo đảm an toàn mà còn tạo điều kiện khai thác hiệu quả quỹ nhà công, phục vụ nhu cầu xã hội.

2.7. Thu hồi do sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ sử dụng

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công do sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ sử dụng phát sinh khi bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng, tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn hoặc tự ý cơi nới, phá dỡ nhà ở, theo điểm h khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Quy định này nhằm bảo vệ quyền sở hữu nhà nước, duy trì trật tự quản lý nhà ở công và ngăn chặn các hành vi xâm phạm tài sản công. Thu hồi là biện pháp bắt buộc để chấm dứt ngay tình trạng vi phạm. Đồng thời, đây là cơ sở để cơ quan quản lý thực hiện các biện pháp răn đe và phòng ngừa chung.

Trong thực tiễn, có trường hợp người thuê nhà công vụ tự ý cho thuê lại căn hộ hoặc cải tạo sai quy định, làm thay đổi kết cấu và công năng của nhà. Cơ quan quản lý nhà ở đã ban hành quyết định thu hồi theo điểm h khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 để bảo vệ tài sản công. Việc thu hồi không chỉ chấm dứt hành vi vi phạm mà còn đảm bảo nhà ở được sử dụng đúng mục đích và phục vụ đúng đối tượng theo quy định pháp luật. Trường hợp này minh chứng cho tầm quan trọng của biện pháp thu hồi trong quản lý nhà ở thuộc tài sản công.

2.8. Thu hồi nhà ở công vụ khi thay đổi địa bàn công tác

Thu hồi nhà ở công vụ khi người thuê được điều động, luân chuyển hoặc biệt phái sang địa phương khác phát sinh theo điểm i khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Khi người được bố trí nhà ở công vụ không còn công tác tại địa bàn ban đầu, quyền sử dụng nhà ở chấm dứt, do đó việc thu hồi là cần thiết để đảm bảo quỹ nhà công được sử dụng đúng đối tượng. Quy định này vừa bảo vệ quyền quản lý tài sản công, vừa tạo điều kiện bố trí nhà ở cho cán bộ, công chức khác. Thu hồi trong trường hợp này mang tính hành chính, không phụ thuộc vào lỗi hay vi phạm của người thuê.

Trong thực tiễn, một cán bộ công tác tại huyện A được bố trí nhà ở công vụ nhưng sau đó được điều động về tỉnh B, không còn nhu cầu sử dụng căn nhà cũ. Cơ quan quản lý nhà ở tiến hành thu hồi căn nhà để bố trí cho cán bộ mới theo điểm i khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Việc này đảm bảo hiệu quả sử dụng quỹ nhà công và thực hiện đúng chính sách quản lý nhà ở công vụ. Đồng thời, cơ chế thu hồi kịp thời giúp duy trì trật tự, tránh lãng phí tài sản công.

2.9. Thu hồi trong trường hợp chiếm dụng trái pháp luật

Thu hồi nhà ở thuộc tài sản công trong trường hợp chiếm dụng trái pháp luật phát sinh khi cá nhân hoặc tổ chức sử dụng, chiếm giữ nhà ở mà không có quyền theo quy định của pháp luật, theo điểm k khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp này xâm phạm trực tiếp quyền sở hữu của Nhà nước và làm gián đoạn việc quản lý, sử dụng nhà ở công. Thu hồi là biện pháp bắt buộc để khôi phục quyền quản lý của cơ quan nhà nước. Quy định này vừa bảo vệ lợi ích công, vừa răn đe hành vi chiếm dụng trái pháp luật.

Ví dụ thực tế, tại một số địa phương, có trường hợp cá nhân chiếm dụng nhà ở công vụ đã bỏ trống trong nhiều năm, tự ý sửa chữa và cho thuê lại trái phép. Cơ quan quản lý nhà ở sau khi xác minh đã ban hành quyết định thu hồi theo điểm k khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Căn nhà sau đó được bàn giao lại cho đơn vị quản lý để bố trí sử dụng đúng mục đích. Trường hợp này minh chứng rõ ràng việc thu hồi là cần thiết để bảo vệ tài sản công và đảm bảo trật tự trong quản lý nhà ở.

3. Cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo Luật nhà ở năm 2023

Cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công là biện pháp hành chính được áp dụng khi người đang sử dụng nhà ở không tự nguyện bàn giao theo quyết định thu hồi hợp pháp, theo khoản 2 Điều 127 Luật Nhà ở 2023. Quyền cưỡng chế chỉ được thực hiện sau khi có quyết định của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công và đảm bảo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Biện pháp này nhằm bảo vệ trật tự quản lý, ngăn ngừa tình trạng chiếm giữ trái pháp luật và duy trì hiệu lực pháp luật về nhà ở. Cưỡng chế thu hồi cũng tạo cơ sở để Nhà nước sử dụng lại quỹ nhà thuộc tài sản công cho mục đích chính đáng khác. Đây là bước cuối cùng trong quy trình thu hồi khi các biện pháp thuyết phục, thông báo không có hiệu quả.

Thẩm quyền tổ chức cưỡng chế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện hoặc giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 và Khoản 1 Điều 13 Nghị định 140/2025/NĐ-CP. Trong thực tiễn, cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với lực lượng công an, dân phòng để thực hiện cưỡng chế, bảo đảm an ninh, trật tự và hạn chế thiệt hại cho tài sản. Việc phân cấp thẩm quyền xuống cấp xã nâng cao tính hiệu quả, kịp thời trong xử lý các trường hợp chiếm dụng, vi phạm hợp đồng thuê. Đồng thời, quy định rõ trách nhiệm của chính quyền cơ sở trong quá trình cưỡng chế, vừa bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, vừa hạn chế xung đột với người sử dụng nhà ở. Cơ chế cưỡng chế góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các bên và duy trì quản lý quỹ nhà công ổn định.

4. Ý nghĩa của quy định về thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở

Quy định về các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công giúp bảo đảm việc sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng đối tượng và theo quy định của pháp luật. Nó tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan quản lý thực hiện quyền kiểm soát tài sản công, khắc phục tình trạng chiếm dụng trái pháp luật hoặc vi phạm nghĩa vụ sử dụng. Đồng thời, những quy định này duy trì trật tự, kỷ cương trong quản lý nhà ở, ngăn ngừa lãng phí và sử dụng không hiệu quả quỹ nhà công. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng để cân bằng quyền lợi giữa Nhà nước và người sử dụng nhà ở.

Ngoài ra, các quy định về thu hồi và cưỡng chế còn có tác dụng răn đe, phòng ngừa các hành vi vi phạm hợp đồng thuê, thuê mua hoặc sử dụng nhà ở sai mục đích. Chúng giúp đảm bảo hiệu quả quản lý nhà nước, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của người sử dụng nhà ở công. Đồng thời, cơ chế này tạo điều kiện để Nhà nước bố trí lại, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng nhà ở phục vụ nhu cầu xã hội. Nhờ vậy, quỹ nhà thuộc tài sản công được sử dụng hiệu quả, công bằng và bền vững.

5. Kết luận

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định tương đối đầy đủ và rõ ràng về các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công. Những quy định này thể hiện vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước đối với tài sản công, đồng thời bảo đảm việc sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng đối tượng. Việc thu hồi được áp dụng trong các trường hợp cần thiết nhằm khắc phục tình trạng sử dụng sai quy định, chiếm dụng hoặc gây lãng phí tài sản nhà nước. Cưỡng chế thu hồi là biện pháp mang tính bắt buộc, bảo đảm hiệu lực thi hành pháp luật khi các chủ thể không tự giác chấp hành. Thông qua đó, kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực nhà ở được tăng cường. Các quy định này cũng góp phần nâng cao trách nhiệm của cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công. Đồng thời, chúng tạo cơ sở pháp lý để xử lý các vi phạm phát sinh trên thực tế. Việc thực hiện nghiêm túc các quy định về thu hồi và cưỡng chế thu hồi sẽ góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực nhà ở. Qua đó, bảo đảm lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.