Cho tôi hỏi cách điều chỉnh BĐS1 và 2 để định giá BĐS mục tiêu".
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: A.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
.jpg)
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Nội dung trả lời:
Để điều chỉnh BĐS 1 và BĐS 2 một cách hợp lý để tìm ra BĐS mục tiêu thì bạn phải căn cứ vào những số liệu cụ thể để thực hiện việc tính toán và tìm ra BĐS mục tiêu. Bạn có thể tham khảo qua ví dụ như sau:
Có 5 lô đất với những thông số cụ thể như sau:
| Chỉ tiêu | So sánh 1 | So sánh 2 | So sánh 3 | So sánh 4 | So sánh 5 |
| Diện tích (m2) | 145 | 80 | 120 | 78 | 85 |
| Giá (triệu đồng) | 2.175 | 1.120 | 1.860 | 1.131 | 1.326 |
Để định giá một lô đất trống trên, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng:
| Thông số so sánh | So sánh 1 | So sánh 2 | So sánh 3 | So sánh 4 | So sánh 5 |
| Pháp lý | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Vị trí | 1% | 3% | 0% | 1% | 1% |
| Diện tích | 3% | 0% | 1% | 0% | 0% |
| Hình dáng | -2% | -1% | -2% | -1% | 0% |
| Môi trường | 0% | 5% | -1% | 0% | -1% |
| Hạ tầng xã hội | -2% | 3% | 0% | 4% | -1% |
Các bước tính toán như sau:
- Đầu tiên, tính giá đất trên 1m2:
Mức điều chỉnh do các yếu tố khác nhau của thửa đất so sánh 1 trên 1 mét vuông đất là là : 2175 :145 x ( 1%+3%-2% -2%) = 0 (triệu đồng/ m2)
Tương tự ta có mức điều chỉnh của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so sánh 5 trên 1 mét vuông đất là 1,4 triệu/ m2 ; -0.31 triệu/m2; 0.58 triệu/m2 ; -0,156 triệu/m2
Sau khi điều chỉnh thì giá của các thửa đất trên 1 mét vuông của thửa so sánh 1,2,3,4,5 lần lượt là : 15 triệu/m2, 15,4 triệu/m2, 15,19 triệu; 15,08 triệu ; 15,444 triệu
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá:
giá đất của thửa đất cần định giá = ( 15 + 15,4 + 15,19 + 15,08 + 15,444) :5 = 15,223 tr/m2
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh 1 là ( 15,223 - 15) : 15 = 1,49 %
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất của thửa đất so sánh 2, so sánh 3, so sánh 4 và so sánh 5 là : -1,15% ; 0,22% ; 0,95 % ; - 1,4 %
Như vậy, giá của thửa đất cần định giá đảm bảo chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10% nên giá đất của thửa đất cần định giá là 15,223 triệu/ m2. Sau khi tìm ra giá đất cụ thể thì bạn có thể điều chỉnh BĐS so sánh một cách hợp lí để tìm ra BĐS mục tiêu.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật Đất đai.
