Mục lục bài viết

1. Một số quy định về đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng lân cận
2. Căn cứ bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự khi xây nhà làm ảnh hưởng tới công trình liền kề
3. Giải quyết tình huống xây nhà làm ảnh hưởng tới công trình bên cạnh
4. Lưu ý để tránh tranh chấp với công trình liền kề trong quá trình xây dựng
5. Mẫu văn bản thoả thuận hiện trạng và đảm bảo an toàn khi thi công xây dựng
6. Hàng xóm xây nhà làm ảnh hưởng tới nhà mình thì phải làm thế nào?

Nhưng khi tôi thi công gần xong thì bên chủ nhà bên gửi đơn đi ra UB huyện. Sau đó xã đã có công văn đình chỉ công trình. Tôi sang nói chuyện thương lượng thì họ đòi đập hết ra xây mới. Cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi phải xử lí ra sao? Họ dùng quyền tố tụng gây khó khăn cho tôi. Trong khi nhà đó xây dựng trên mảnh đất chưa làm bìa đỏ, không có giấy phép xây dựng?

Mong luật sư tư vấn. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Một số quy định về đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng lân cận

Liên quan tới vấn đề đảm bảo chất lượng công trình đang thi công và sự an toàn cho công trình xây dựng lân cận, Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 9 Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng cũng nhấn mạnh rằng, hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh. Mặc dù các quy định trên không nêu chi tiết về việc phải đảm bảo an toàn cho các công trình liền kề, lân cận như thế nào, nhưng từ nội dung điều luật kết hợp với các quy định xử phạt trường hợp vi phạm quy định xây dựng thi công xây dựng tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (Nghị định 21/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-C), các hành vi gây mất an toàn cho công trình lân cận có thể kể tới như: gây nứt, lún, hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật; gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận,...

Do vậy, trước khi tiến hành xây dựng công trình, chủ nhà cần nắm bắt đầy đủ các quy định pháp luật, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu công trình lân cận nhất nhà các công trình liền kề, tiến hành xác minh, cam kết về hiện trạng các công trình để có cơ sở giải quyết các tranh chấp trong quá trình xây dựng. Trong khi xây dựng, nếu việc xây dựng của mình gây ảnh hưởng tới hàng xóm, cần xem xét khắc phục hoặc tạm dừng công trình để giải quyết vấn đề gây ảnh hưởng. Xây dựng nhà trên diện tích sử dụng đất của mình là quyền nhưng khi thực hiện quyền này, chủ nhà cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật để tránh phương hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.

2. Căn cứ bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự khi xây nhà làm ảnh hưởng tới công trình liền kề

Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường: Theo quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự, về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, có thể tóm tắt rằng, việc gây thiệt hại cho công trình lân cận, người gây thiệt hại phải bồi thường khi có hành vi xâm phạm tới bất động sản liền kề, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại (trừ trường hợp Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan quy định khác). Về cơ bản, chỉ cần có hành vi xâm phạm và hành vi đó gây thiệt hại, không xác định là cố ý hay vô ý cũng đều phát sinh trách nhiệm bồi thường. Tuy nhiên, trong một số trường hợp sau đây, người gây thiệt hại có thể được miễn trách nhiệm bồi thường nếu:

- Thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng;

- Thiệt hại phát sinh hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại: Điều 585 Bộ luật Dân sự quy định về nguyên tắc bồi thường như sau:

- Thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

- Người phải bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

- Nếu mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường;

- Nếu bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

3. Giải quyết tình huống xây nhà làm ảnh hưởng tới công trình bên cạnh

Theo thông tin bạn cung cấp, giữa hai gia đình đã có văn bản thoả thuận về việc bồi thường về việc nhà hàng xóm bị nứt, lún do công trình xây dựng của nhà bạn gây ra. Do vậy, căn cứ để giải quyết vấn đề chính là xem các nội dung thoả thuận mà bạn và nhà hàng xóm đã thống nhất với nhau.

Trước hết, bạn đã đúng khi lập một văn bản để thể hiện sự nhất chí của bên kia về việc bồi thường, đây là căn cứ xác minh trách nhiệm bồi thường của bạn đến đâu và bồi thường như thế nào. Về nguyên tắc bồi thường, như chúng tôi đã nêu ở trên, thiệt hại thực tế xảy ra tới đâu, bạn sẽ bồi thường tới đó. Nếu căn nhà của hàng xóm không tới mức phải phá dỡ hoàn toàn để xây lại thì điều đó đồng nghĩa với việc bạn không phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ công trình xây dựng lại mà nhà hàng xóm yêu cầu. Đó là yêu cầu vô lý, không có trong thoả thuận và vượt quá thiệt hại thực tế xảy ra.

Để giải quyết trường hợp này, việc thoả thuận giữa hai gia đình có lẽ không đạt được kết quả, bạn có thể đề nghị Uỷ ban nhà dân cấp xã nơi có công trình xây dựng tiến hành hoà giải. Trường hợp này có thể phải cần tới kết quả giám định của đơn vị giám định chất lượng công trình (của Sở xây dựng) để xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại làm căn cứ xác định mức bồi thường của bạn. Chi phí kiểm định do bên có lỗi chịu.

Trường hợp vụ việc không thể giải quyết bằng con đường hoà giải tại Uỷ ban nhân dân thì có thể khởi kiện tại Toà án nhân dân. Tuy nhiên, thời gian giải quyết sẽ không thể nhanh chóng trong nay mai. Đây là điều bạn phải chấp nhận để vụ việc được giải quyết dứt điểm.

4. Lưu ý để tránh tranh chấp với công trình liền kề trong quá trình xây dựng

Tranh chấp đôi khi không phải muốn là có thể tránh được. Các lưu ý chúng tôi nêu ra dưới đây để nhằm giúp quý khách hàng có thể dễ dàng hơn trong việc giải quyết nếu tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên tránh được mâu thuẫn là điều tốt nhất. Một số lưu ý quý khách hàng cần quan tâm là:

Thứ nhất, trước khi thi công xây dựng, cần mời đơn vị có chuyên môn trong lĩnh vực khảo sát chất lượng công trình và thoả thuận với chủ nhà liền kề về việc giám sát hiện trạng công trình liền kề làm căn cứ đối chiếu nếu có thiệt hại xảy ra. Việc này giúp quý khách hàng có căn cứ chứng minh công trình lân cận có phải bị ảnh hưởng thật hay không và nguyên nhân ảnh hưởng từ đâu, tránh cho việc chủ công trình lân cận nổi lòng tham đổ lỗi cho mình để hưởng lợi. Việc khảo sát và thoả thuận nên được lập thành văn bản và có sự chứng kiến của các cá nhân hoặc cơ quan có uy tín (thường là cán bộ hoặc công chức Uỷ ban nhân dân xã, phường).

Thứ hai, khi thi công xây dựng công trình, quý khách hàng cần thực hiện đúng các quy định xây dựng và các nội dung được cấp phép trong giấy phép xây dựng (đối với các công trình yêu cầu có Giấy phép xây dựng); áp dụng các biện pháp an toàn như che chắn, chống, đỡ nếu công trình liền kề đã bị nghiêng,..

Thứ ba, nếu phát hiện công trình hàng xóm có dấu hiệu bị ảnh hưởng bởi việc thi công của mình, quý khách hàng cần tạm dừng hoạt động thi công để tiến hành xác minh, xem xét mức độ thiệt hại cũng như thoả thuận về phương hướng bồi thường kịp thời, tránh trường hợp để lâu thì thiệt hại sẽ nặng hơn, mức bồi thường cũng cao hơn, thậm chí có khi phải xây lại toàn bộ công trình.

5. Mẫu văn bản thoả thuận hiện trạng và đảm bảo an toàn khi thi công xây dựng

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN CAM KẾT

Về việc đảm bảo an toàn khi thi công xây dựng

Hôm nay, vào hồi … giờ … phút, tại số nhà …, Ngõ …, Đường …, Phường …, T.p Hà Nội chúng tôi gồm có:

1. Đại diện gia đình bà Nguyễn Thị L (Bên A): (Nếu không phải bên xây nhà thì chỉ cần một người đại diện cũng được).

Ông/Bà: ………………………………………………………………………………