1. Cấp sổ đỏ và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở ?

Kính chào luật sư, tôi có một số thắc mắc kính mong luật sư giải thích giúp tôi về luật đất đai và thủ tục để cấp sổ đỏ. Nhà tôi hiện nay có một mảnh đất 277 m2. Mảnh đất này được ba tôi mua lại và sinh sống từ năm 1985 cho đến nay. Hiện tại đất đã được cấp sổ hồng.

Năm nay nhà tôi muốn xây dựng trên mảnh đất này và đã xin nộp đơn cho chính quyền sở tại với mong muốn được cấp sổ đỏ. Thế nhưng chỉ được cấp phép 200m2 còn lại 77m2 thì phải chuyển đổi thành đất vườn. Nếu muốn xây rộng toàn bộ khuôn viên khu đất thì phải mua lại 77m2 đó với mức giá mà chính quyền sở tại đề ra. Vậy xin hỏi luật sư như thế là đúng hay sai, vì hiện tại mảnh đất này thuộc sở hữu của gia đình tôi và không có tranh chấp gì, đã đóng thuế đất đầy đủ ?

Mong nhận được phản hồi sớm của luật sư. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Cấp sổ đỏ và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ, hạn mức đất ở, gọi số: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bạn trình bày rằng thửa đất này là do gia đình bạn mua lại ( nhận chuyển nhượng) từ năm 1985 và sinh sống ở đó từ ngày đó đến nay, thì tôi không rõ rằng gia đình bạn có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 như sau không?

Điều 100, Luật đất đai 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy với trường hợp của gia đình bạn thì rất có thể sẽ có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa bố bạn và chủ cũ, được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sinh sống ở đó từ trước ngày 15/10/1993, sử dụng ổn định không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ;

2. Về hạn mức giao đất và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

+ Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điêu kiện và tập quán tại địa phương.

+ Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy họach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Tôi không rõ là bạn đang sinh sống ở tỉnh nào, khu vực nào do đó không thể tra cụ thể được hạn mức đất ở tại địa phương bạn là bao nhiêu và được ban hành theo quyết định bao nhiêu của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, bạn có thể tự tra trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống.

Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp của gia đình bạn có thể thuộc vào trường hợp như sau ( khoản 1_ điều 20_ Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai):

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 4_ điều 103 của Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Theo đó thì giả sử hạn mức giao đất ở địa phương bạn là 200m2, và thửa đất nhà bạn có diện tích là 277m2 thì:

+ Trường hợp 1: Nếu thửa đất 277m2 có nhà ở và nhà ở có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 200m2 thì chỉ được công nhận hạn mức đất ở là 200m2.

+ Trường hợp 2: Nếu thửa đất 277m2 mà có nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn 200m2 thì hạn mức công nhận đất ở bằng diện tích thực tế có nhà ở và công trình xây dựng đó. ( có thể công nhận hạn mức đất là 277m2 nếu toàn bộ thửa đất được sử dụng để xây nhà và công trình xây dựng)

=> Như vậy, nếu thuộc trường hợp 1 thì gia đình bạn sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích là 77m2, trừ trường hợp 277m2 đó là diện tích đất ở có vườn, ao như theo quy định tại điều 103_ Luật đất đai 2013, do diện tích đất có vườn ao thì sẽ được công nhận hạn mức sử dụng đất ở lớn hơn hạn mức theo quy định tại địa phương.

=> Nếu bạn thuộc trường hợp 2 như trên thì bạn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; (200m2 không phải đóng tiền sử dụng đất)

+ Diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở ( 77m2 ) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cấp sổ đỏ trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

2. Cấp sổ đỏ khi không có sự đồng thuận giữa các thành viên trong ?

Thưa luật sư! Gia đình tôi muốn cấp sổ đỏ, nhưng do phía anh em trong gia đình không ký vào giấy,; ông nội mất không c di chúc để lại giờ có bà còn sống, vẫn ký nhưng trong 4 anh em trai thì hai anh ko ký vào liệu có cấp được sổ đỏ không?

-Dung

Trả lời:

Nếu ông bạn mất mà không để lại di chúc thì lúc đó những người có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày mùng 1/1/2017) như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Vậy tất cả các anh chị em của bố bạn để có quyền hưởng di sản thừa kế theo quy định trên và bố bạn chỉ được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố bạn thì cần phải có được sự đồng ý của tất cả anh chị em còn lại về việc từ chối nhận di sản thừa kế tức là phải được 2 bác trai của bạn ký tên vào văn bản từ chối nhận di sản.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ đối với nhà ở được tặng cho ?

Chào Luật Minh Khuê xin vui lòng hướng dẫn giúp tôi thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với nhà ở cho tặng (anh cho em ) .Rất mong luật sư sớm trả lời .Cám ơn rất nhiều.

-Vo Thi Mai Thao

Trả lời:

Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ anh trai sang bạn trước tiên bạn và anh trai bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

4. Diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ là bao nhiêu ?

Xin hỏi luật sư có 1 miếng đất ngang 4m dài 14m có được cấp sổ và giấy phép xây dựng hay không? Miếng đất nằm ở khu vực xã XTĐ, huyện Hóc Môn, TP.HCM.
-Truc Minh Tran

Trả lời:

Căn cứ Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới có diện tích tối thiểu được quy định như sau:

Khu vực 1:
Gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình.
- Đất chưa có nhà: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
- Đất có nhà ở hiện hữu: 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới <>

Khu vực 2:
Gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
- Đất chưa có nhà: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
- Đất có nhà ở hiện hữu: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3:
Gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa.
- Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m.
- Đất có nhà ở hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Theo quy định trên và với những thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất của bạn có diện tích là 56m2 nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

"Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.".

Như vậy, nếu thửa đất bạn định nhận chuyển nhượng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu và đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Đất mua bằng giấy tờ viết tay ?

Nhà tôi có mua một mảnh đất bằng giấy viết tay từ năm 2011 . Đã được cán bộ địa chính xa đến đo đạc , tuy nhiên khi làm thủ tục tách đất thì mảnh đất tôi mua không đủ điều kiện cấp sổ đỏ . Do gia đình có nhiều việc nên giờ tôi muốn làm thủ tục để được cấp sổ đỏ . Vậy LS cho hỏi mảnh đất tôi mua đấy có phải là không có giá trị sử dụng và chủ đất cũ vẫn có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất đã bán cho tôi không ạ . Mong LS sớm trả lời giúp ạ . Cám ơn LS nhiều .
-Mr Trọng

Trả lời:

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có quy định về mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay được công nhận

- Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

- Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 1/1/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 1/7/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Như vậy theo quy định trên việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay của bạn là hợp pháp.

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Các trường hợp không được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất) theo luật đất đai năm 2013
Theo Điều 19 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

6. Lệ phí cấp sổ đỏ hết bao nhiêu tiền ?

Thưa luật sư! Cách đây 1thang tôi có mua 1 mảnh đất của người cùng xã diện tích 100m2 ở Vt đường liên xã .giờ tôi mới đi làm sang tên .khi len xã làm thủ tục thì xã yêu cầu tôi nộp 5 triệu với lý do là đóng góp địa phương nêu tôi khong đóng góp thì UBND xã sẽ không làm thủ tục cần thiết để tôi sang tên sổ đỏ đó Vậy xin luật sư cho tôi hỏi xã tôi thu là đúng hay sai ,xin luật su giúp tôi ?

Tôi xin chân thành cảm ơn

-

Trả lời:

Về lệ phí cần nộp:

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

+ Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở vui lòng gọi: 1900.6162(nhấm máy lẻ số 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

7. Hướng dẫn phân chia tài sản thừa kế là đất đai chưa được cấp sổ đỏ ?

Thưa luật sư, Tôi được thừa kế một mảnh đất chưa có sổ đỏ (người để lại thừa kế không để lại di chúc) thì có phân chia phần đất đai không có sổ đỏ được không ? Hay bắt buộc phải làm sổ đỏ rồi thì mới được phân chia theo luật ? Cảm ơn luật sư!

Hướng dẫn phân chia tài sản thừa kế là đất đai chưa được cấp sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn:

Trước tiên, trong trường hợp này bạn cần xác nhận di sản thừa kế như sau:

Theo Điều 684 Bộ luật dân sự 2005 . Trường hợp người để lại di sản không để lại di chúc thì việc chia thừa kế sẽ được chia theo pháp luật, theo quy định tại Điều 681 Bộ luật dân sự 2005 , các thỏa thuận về việc liên quan tới việc chia di sản được tất cả những người thừa kế họp mặt thỏa thuận và lập thành văn bản. Theo quy định tại Điểm 1 Khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 nên sẽ được hưởng thừa kế di sản theo pháp luật.

Ở đây, mảnh đất mà cô bạn để lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên em bạn không thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cô bạn được. Do đó, để được hưởng di sản thừa kế mảnh đất khi đã có sự thỏa thuận giữa những người thừa kế thì em bạn nên thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với di sản thừa kế.

Trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất là di sản thừa kế thì trong hồ sơ yêu cầu phải có văn bản về sự thỏa thuận có chữ ký của tất cả những người thừa kế và được công chứng tại văn phòng công chứng. Nếu không có đầy đủ chữ ký của tất cả những người thừa kế trong văn bản thỏa thuận thì phải có văn bản đồng ý riêng của người đó, trường hợp do mâu thuẫn về việc thỏa thuận đối với di sản thừa kế thì có thể khởi kiện tại tòa án để yêu cầu giải quyết.

Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản thừa kế:

- Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+ Biên bản họp gia đình về việc phân chia di sản thừa kế

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê