1. Khái niệm chế tài
Theo Từ điển Thuật ngữ pháp lý của Nhà xuất bản Dalloz năm 2015-2016, chế tài (sanction) được hiểu là:
“- Biện pháp bắt buộc gắn liền với bất kỳ quy phạm pháp luật nào (cấu thành nên các tiêu chuẩn đặc trưng của pháp luật và đạo đức);
- Biện pháp đáp trả sự vi phạm pháp luật (hình phạt, hủy bỏ, vô hiệu, hết thời hiệu,…);
- Biện pháp đáp trả sự vi phạm một nghĩa vụ”.
Theo Từ điển Luật học “Black's Law Dictionary”, chế tài (sanction) được hiểu là “một hình phạt hoặc biện pháp cưỡng chế là kết quả của việc không tuân thủ luật, nguyên tắc hoặc phán lệnh”, trong khi đó, để chỉ đến các biện pháp đáp trả hành vi vi phạm pháp luật nói chung và vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nói riêng, hệ thống common law sử dụng thuật ngữ “remedies” là thuật ngữ có nội hàm tương tự thuật ngữ “sanctions” trong tiếng Pháp.
Có thể nhận thấy, thuật ngữ “sanction” trong hệ thống pháp luật civil law và common law không đồng nhất với nhau. Hệ thống common law sử dụng thuật ngữ này để chỉ đến các biện pháp mang tính hình phạt, trong khi hệ thống civil law sử dụng thuật ngữ này để chỉ đến các biện pháp đáp trả sự vi phạm pháp luật nói chung và vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nói riêng.
Tương tự các học giả của hệ thống civil law, theo các luật gia Sài Gòn trước đây, chế tài được hiểu là biện pháp bảo đảm cho các quyền dân sự được thi hành, theo đó các chế tài (dân sự) gồm hai loại: bồi thường và cưỡng chế thi hành (buộc thực hiện). Bồi thường là biện pháp xóa bỏ những thiệt hại do sự vi phạm pháp luật gây ra bằng hiện vật hoặc bồi thường bằng tiền và cưỡng chế thi hành là chế tài có mục đích buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nếu người có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện hợp đồng.
Như vậy, trong luật hợp đồng của hệ thống civil law và hệ thống common law cũng như theo cách hiểu của các luật gia Sài Gòn trước đây, “trách nhiệm dân sự” hay “trách nhiệm dân sự theo hợp đồng” nói riêng không đồng nghĩa với “chế tài” hay các biện pháp khắc phục hậu quả của hành vi VPHĐ, cho dù chúng đều có điểm chung là xuất hiện khi có hành vi VPHĐ.
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, “chế tài” được hiểu là “một trong ba bộ phận cấu thành quy phạm pháp luật” và “chế tài dân sự” là “hậu quả pháp lý bất lợi ngoài mong muốn được áp dụng đối với người có hành vi vi phạm trong quan hệ dân sự khi họ không thực hiện, thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự.
2. Chế tài là hình phạt đúng hay sai?
Chế tài không được coi là hình phạt.
Có thể thấy chế tài được xem như dùng để xác định cách thức mà chủ thể phải gánh chịu đối với những hành vi vi phạm của mình. Trong đó tùy thuộc vào từng lĩnh vực khác nhau mà chế tài cũng khác nhau, mức độ nhẹ thì là phạt cảnh cáo, phạt tiền, cao hơn thì có phạt tù, tử hình
Trong khi đó hình phạt lại được định nghĩa là biện pháp cưỡng chế cao nhất của nhà nước và chỉ được áp dụng với người phạm tội, tức là chỉ áp dụng đối với những nhóm tội phạm được quy định tại Bộ luật Hình sự.
Đối với với chế tài trong lĩnh vực dân sự, thương mại thì các cơ quan có thẩm quyền trong từng lĩnh vực do pháp luật quy định sẽ có quyền áp dụng các biện pháp chế tài. Trong khi đó thì đối với hình phạt, chỉ có Toà án là chủ thể có thẩm quyền quyết định hình phạt
Do vậy, không thể đánh đồng giữa hai khái niệm chế tài và hình phạt được.
3. Khái niệm chế tài dân sự
Chế tài dân sự thường liên quan đến tài sản (buộc sửa chữa, BTTH, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận) hoặc có thể là những biện pháp chế tài khác (buộc chấm dứt hành vi vi phạm, buộc xin lỗi, cải chính công khai…)”.
Mặc dù quan niệm “chế tài dân sự” là “hậu quả pháp lý bất lợi ngoài mong muốn được áp dụng đối với người có hành vi vi phạm trong quan hệ dân sự khi họ không thực hiện, thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự”, nhưng Từ điển Luật học của Bộ Tư pháp cũng như BLDS năm 2015, Luật Thương mại năm 2005 lại tiếp cận “chế tài” với một nội hàm rộng hơn, không chỉ là “hậu quả pháp lý bất lợi” mà còn bao gồm cả những biện pháp không mang lại cho bên VPHĐ “hậu quả pháp lý bất lợi” mà chỉ “buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ mà trước đó họ đã tự nguyện cam kết thực hiện”.
Chế tài dân sự là hậu quả pháp lí bất lợi ngoài mong muốn được áp dụng đối với người có hành vi vi phạm trong quan hệ dân sự khi họ không thực hiện, thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự.
Chế tài dân sự thường liên quan đến tài sản (buộc sửa chữa, bồi thường thiệt hại, khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...) hoặc có thể là những biện pháp chế tài khác (buộc chấm dứt hành vi vi phạm, buộc xin lỗi, cải chính công khai...).
4. Đặc điểm của chế tài trong pháp luật dân sự
– Chế tài trong pháp luật dân sự mang tính đa dạng, có nhiều hậu quả pháp lý khác nhau để áp dụng cho từng hành vi vi phạm tương ứng. Tùy vào tính chất, mức độ của hành vi vi phạm mà áp dụng chế tài mang tính tinh thần như xin lỗi, cải chính hay chế tài mang tính vật chất như bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm. Đối với chế tài phạt vi phạm, luật dân sự của các quốc gia trên thế giới có sự quy định khác nhau. Cụ thể là ở Anh, Mỹ, họ coi điều khoản phạt có tính chất trừng phạt, do đó không có hiệu lực. Còn giống với Việt Nam, một số hệ thống pháp luật cho phép thiết lập điều khoản vi phạm hợp đồng như một biện pháp răn đe, như luật dân sự Tây Ban Nha thừa nhận chế tài kép vừa phạt vi phạm vừa bồi thường thiệt hại.
– Chế tài trong quan hệ pháp luật dân sự có thể do các bên tự thỏa thuận và tự áp dụng. Khác với quan hệ pháp luật hành chính, trong quan hệ pháp luật dân sự khi một bên vi phạm pháp luật thì sẽ phải chịu trách nhiệm trước bên còn lại chứ không phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước, do đặc trưng này nên các bên có thể tự thỏa thuận và tự áp dụng các chế tài dân sự.Ví dụ với chế tài bồi thường thiệt hại, các bên có thể thỏa thuận về số tiền bồi thường cụ thể ngay khi giao kết hợp đồng và cả trong trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Đặc biệt, có loại chế tài chỉ được áp dụng khi các chủ thể có thỏa thuận đó là chế tài phạt vi phạm. Theo Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015 thì phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm và mức phạt vi phạm cũng do các bên thỏa thuận.
– Các chế tài trong quan hệ dân sự đa phần mang tính vật chất. Lợi ích mà các bên hướng tới đa phần mang tính chất tài sản, nên việc vi phạm của bên này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích vật chất của bên kia, do đó cần có sự bù đắp bằng những lợi ích vật chất. Trường hợp quyền nhân thân của một chủ thể bị xâm phạm (mang tính tinh thần) thì chế tài được áp dụng thường là buộc xin lỗi, đăng bài cải chính. Tuy nhiên, việc áp dụng các chế tài này không thể khắc phục hoàn toàn thiệt hại, nên kèm theo chế tài buộc xin lỗi, đăng bài cải chính bên bị vi phạm thường yêu cầu bồi thường thiệt hại (lợi ích vật chất). Như vậy, dù là quan hệ nhân thân hay quan hệ tài sản thì khi có hành vi vi phạm, chế tài áp dụng đa phần mang tính vật chất.
– Khác với các chế tài khác, chế tài dân sự có chức năng khôi phục, khắc phục các hậu quả vật chất cho bên bị vi phạm, bị thiệt hại. Đối với chế tài hình sự và chế tài hành chính, dù người vi phạm đã khắc phục thiệt hại gây ra thì họ vẫn phải chịu trách nhiệm hình sự (hoặc trách nhiệm hành chính) trước Nhà nước về hành vi vi phạm của mình. Hai loại chế tài này không nhằm mục đích khắc phục hậu quả mà nhằm trừng phạt người vi phạm. Đối với chế tài dân sự, mục đích của các bên là trả lại hiện trạng như trước khi có vi phạm, theo đó, có thể khôi phục hoặc khắc phục hậu quả. Do các bên khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự thường hướng đến lợi ích vật chất, vì vậy, khi có hành vi vi phạm thỏa thuận của một bên thì bên còn lại có thể bị thiệt hại về tài sản (lợi ích vật chất). Trường hợp này, việc bồi thường về tài sản có thể khôi phục hậu quả. Còn trong trường hợp thiệt hại về tinh thần hay sức khỏe, việc áp dụng chế tài không thể khôi phục hậu quả mà chỉ có thể khắc phục hậu quả gây ra.
Các chế tài đưa ra giúp cho các bên nghiêm chỉnh chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật, cũng như tự nguyện thi hành các cam kết mà các bên đã thỏa thuận. Việc các bên trong quan hệ pháp luật dân sự có quyền thỏa thuận và tự áp dụng các chế tài đã khẳng định quyền tự do thỏa thuận của các bên, đồng thời nó là biện pháp hữu hiệu đảm bảo tính khả thi cho việc thực hiện nghĩa vụ cũng như bảo vệ lợi ích của các bên trong quan hệ pháp luật dân sự.
5. Xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản bằng chế tài dân sự
Hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật, trái với đọa đức xã hội.. sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần theo tính chất và mức độ của việc vi phạm theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.
Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là:
+ hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự các bên kể từ thời điểm xác lập.
+ khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lơi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường.
Cụ thể trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực BĐS nói chung vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự đã phân tích ở trên, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, Người tham gia giao kết hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
Thứ hai, Người tham gia giao kết hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
Thứ ba, Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
Thứ tư, Đất chuyển nhưỡng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003; Luật đất đai năm 2013
Thứu năm, Bên chuyển nhượng quyền sử đụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận quyền sử dụng đất phái có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
Thứ sáu, Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Nếu không có các yếu tố trên, hợp đồng sẽ vô hiệu và có hậu quả pháp lý như đã nêu.
