Mục lục bài viết

1. Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì theo quy định?

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là hai thuật ngữ chuyên ngành trong lĩnh vực xây dựng, và luật pháp xây dựng đã đưa ra các quy định cụ thể về chúng. Thực tế, đối với những người không có kiến thức chuyên sâu về xây dựng, hai khái niệm này thường trở nên xa lạ.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hai thuật ngữ này được định nghĩa như sau:

* Chỉ giới đường đỏ: Đây là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực tế, dùng để phân định giới hạn giữa khu đất được sử dụng cho việc xây dựng công trình và khu đất dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Thường thì ở vùng nông thôn, chỉ giới đường đỏ thường không được xác định rõ ràng do việc hiến đất của các hộ dân và lấn đất chưa được quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, ở các thành phố, chỉ giới đường đỏ thường rõ ràng hơn và được xác định một cách cụ thể, thường ở giữa các làn đường và vỉa hè.

* Chỉ giới xây dựng: Đây là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực tế, để phân định ranh giới giữa phần đất có thể sử dụng để xây dựng công trình (bao gồm cả phần trên mặt đất và phần ngầm) và phần đất không được sử dụng cho xây dựng.

Trong quá trình xin cấp Giấy phép xây dựng, nhiều người thường gặp tình huống mà thửa đất của họ nằm trong chỉ giới xây dựng, gây khó khăn cho việc xin phép xây dựng công trình trên thửa đất đó.

2. Khoảng cách tối thiểu giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, việc lùi công trình (nhà ở) so với chỉ giới đường đỏ có thể không bắt buộc hoặc phụ thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình. Cụ thể, khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải tuân theo các quy định về khoảng lùi tối thiểu được thể hiện trong Bảng quy định, cụ thể như sau:

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) Chiều cao xây dựng công trình (m)
≤ 19 19 ÷< 22 22 ÷< 28 ≥ 28
< 19 0 03 04 06
19 ÷< 22 0 0 03 06
≥ 22 0 0 0 06

Chẳng hạn, nếu có một đường tiếp giáp với một lô đất dự định xây dựng nhà ở, và đường này có bề rộng nhỏ hơn 19 m, trong khi nhà ở dự kiến xây cao 21 m, thì khoảng lùi tối thiểu yêu cầu là 03 m.

Lưu ý quan trọng: Đối với tổ hợp công trình gồm cả phần đế công trình và phần tháp cao phía trên, quy định về khoảng lùi công trình áp dụng riêng cho phần đế công trình và riêng cho phần tháp cao phía trên, với mỗi phần tuân theo yêu cầu về khoảng lùi tối thiểu tương ứng theo chiều cao của nó.

3. Bề rộng chỉ giới đường đỏ đối với kích thước lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở

Tại Tiểu mục 2.6.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, có quy định về kích thước của lô đất quy hoạch để xây dựng công trình nhà ở như sau:

- Lô đất dành cho xây dựng công trình nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới, nếu tiếp giáp với đường phố có bề rộng của chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m, thì bề rộng tối thiểu của mặt tiền công trình nhà ở phải là 5 m.

- Nếu lô đất xây dựng nhà ở tiếp giáp với đường phố có bề rộng của chỉ giới đường đỏ < 19 m, thì bề rộng tối thiểu của mặt tiền công trình nhà ở phải là 4 m.

- Đối với các lô đất dành cho xây dựng dãy nhà ở liên kế, nơi có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống, chiều dài tối đa được quy định là 60m.

4. Nguyên tắc xây dựng công trình có chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng thuộc trường hợp đặc biệt

Theo Tiểu mục 2.6.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, có quy định về các chi tiết kiến trúc của các công trình tiếp giáp với tuyến đường như sau:

- Các chi tiết kiến trúc của công trình phải tuân theo hướng dẫn của đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định.

- Trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

   + Không được gây cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường.

   + Phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè.

   + Không được tác động xấu đến hệ thống cây xanh, cũng như công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.

   + Phải duy trì tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

   + Phải tuân theo các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.

- Trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải tuân theo các nguyên tắc sau:

   + Không được bất kỳ phần nào của chi tiết kiến trúc của công trình vượt quá chỉ giới đường đỏ.

   + Phải duy trì tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

   + Phải tuân theo các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

5. Những trường hợp xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ?

Trên vỉa hè, có một khoảng không gian cố định, với chiều cao tối đa là 3,5m, mà công trình không được phép vượt qua chỉ giới đường. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:

- Đường ống thoát nước từ nhà dân, nếu không vượt quá 0,2m tính từ chỉ giới đường và phải có mặt thẩm mỹ, không gây ảnh hưởng đến thị trấn.

- Đối với những ngôi nhà có từ tầng 2 trở lên và khi xây dựng có hai chỉ giới đường trùng nhau, thì ban công và mái ô được phép vượt qua chỉ giới của đường dưới mức 0,2m. Từ độ cao 3,5m trở lên, công trình có thể có ban công, mái hiên, hoặc mái oạnh vượt qua đường chỉ giới đỏ, nhưng phải tuân theo một số yêu cầu cụ thể.

- Sự vượt qua chỉ giới đường của công trình không được phép lớn hơn chiều rộng của vỉa hè và phải đảm bảo an toàn cho hệ thống điện. Ngoài ra, nó phải phù hợp với mặt cảnh quan và thẩm mỹ của hệ thống nhà trong khu vực. Phần vượt qua chỉ giới chỉ có thể là ban công, mái che, không được xây dựng thành phòng riêng lẻ.

- Đặc biệt quan trọng, đối với những công trình có hai chỉ giới đường trùng nhau, bạn cần tìm hiểu kỹ để tránh các hậu quả không mong muốn có thể xảy ra khi vượt qua chỉ giới đường đỏ.

Tóm lại, đây là các hướng dẫn về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ và các vấn đề liên quan mà bạn nên xem xét và tham khảo.

6. Làm thế nào để biết đất của mình có chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ?

Để xác định xem thửa đất của mình có giới hạn chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng hay không, người sử dụng đất cần đến cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra thông tin liên quan đến chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ của thửa đất trước khi bắt đầu xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình khác trên đất. Điều này giúp tránh trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng hoặc vượt qua chỉ giới xây dựng, có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính.

Theo Điều 43 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi và bổ sung bởi Khoản 16 của Điều 28 của Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật quy hoạch xây dựng năm 2018, các Ủy ban Nhân dân cấp huyện, xã có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin khi có yêu cầu. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt xây dựng và thông tin liên quan đến quy hoạch xây dựng khi có yêu cầu từ các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng mà họ quản lý.

Cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể được thực hiện qua một trong các hình thức sau:

- Công khai hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, đăng tải trên trang thông tin điện tử và các phương tiện thông tin đại chúng.

- Giải thích trực tiếp theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân.

- Cung cấp thông tin bằng văn bản giấy hoặc văn bản điện tử theo yêu cầu (trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có yêu cầu).

Bài viết liên quan: Mật độ xây dựng, Chỉ giới đường đỏ là gì? Khoảng lùi của công trình là bao nhiêu?

Mọi thắc mắc về mặt pháp lý mời quý khách hàng vui lòng liên hệ đến số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!