1. Thông tin chung về nhà liền kề
Theo Mục 3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, nhà liền kề, hay còn gọi là nhà ở liên kế, là một dạng nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề nhau, thông nhiều tầng và tạo thành một dãy nhà trong những khu đất có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (hoặc chiều dài) của nhà. Loại nhà này chia sẻ một hệ thống hạ tầng chung của khu vực đô thị.
Nhà liền kề bao gồm hai loại chính là nhà liền kề mặt phố (nhà phố) và nhà liền kề có sân vườn.
- Nhà liền kề mặt phố (nhà phố): Là nhà ở liên kế được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại và dịch vụ theo quy hoạch đã được phê duyệt. Ngoài chức năng chính là nơi ở, nhà liền kề mặt phố còn có thể được sử dụng cho các mục đích khác như cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.
- Nhà liền kề có sân vườn: Là loại nhà ở liên kế có một khoảng sân vườn phía trước hoặc phía sau nhà, nằm trong khuôn viên của mỗi căn nhà. Kích thước của sân vườn được quy định và thống nhất cho toàn bộ dãy nhà theo quy hoạch chi tiết của khu vực.
Những quy định này nhằm đảm bảo sự ổn định và đồng đều trong việc xây dựng nhà liền kề, đồng thời tối ưu hóa việc sử dụng hạ tầng chung của khu vực đô thị.
2. Chiều cao của nhà liền kề cần đáp ứng các yêu cầu gì?
Các yêu cầu về chiều cao của nhà liền kề cần đáp ứng được thể hiện tại Tiêu chuẩn TCVN 9411:2012, cụ thể như sau:
- Yêu cầu chung: Nhà ở liền kề không được cao hơn 6 tầng trong mọi trường hợp. Trong ngõ (hẻm) có chiều rộng dưới 6m, nhà liền kề không được xây cao quá 4 tầng. Chiều cao của nhà phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt.
- Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết: Chiều cao không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không tính phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí). Trong một dãy nhà liền kề, nếu có độ cao khác nhau, chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao tầng 1 phải đồng nhất. Đối với nhà liền kề có sân vườn, chiều cao không lớn hơn 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy hoạch chi tiết.
- Yêu cầu theo chiều rộng đường và vị trí: Đối với đường/phố có chiều rộng trên 12m, chiều cao nhà không vượt quá góc vát 45° (chiều cao mặt tiền bằng chiều rộng đường). Đối với đường/phố có chiều rộng dưới hoặc bằng 12m, chiều cao không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 45°. Trên đường nội bộ, chiều cao không vượt quá giao điểm giữa đường với góc vát 30°.
- Yêu cầu theo diện lô đất: Diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2, chiều cao không quá 16m (4 tầng + 1 tum). Diện tích từ 40m2 đến 50m2, chiều cao không quá 20m (5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng). Diện tích trên 50m2, chiều cao không quá 24m (chỉ áp dụng cho công trình hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế).
- Về khoảng lùi: Dãy nhà liền kề mặt phố cần có khoảng lùi thống nhất. Nếu không thống nhất, sẽ xác định khoảng lùi chung là trung bình của các khoảng lùi hiện hữu. Không được xây dựng vật thể kiến trúc khác cao hơn chiều cao cho phép của công trình.
- Chiều cao tầng trệt: Chiều cao thông thuỷ của tầng một không nhỏ hơn 3,6m. Đối với nhà có tầng lửng, chiều cao tầng một không nhỏ hơn 2,7m.
Theo quy định, chiều cao của nhà liền kề phải tuân theo các nguyên tắc cụ thể nhằm đảm bảo sự ổn định và thống nhất trong quá trình xây dựng, cụ thể:
- Trong mọi trường hợp, nhà liền kề không được phép cao hơn 6 tầng. Trong các ngõ (hẻm) có chiều rộng nhỏ hơn 6m, chiều cao của nhà liền kề không được vượt quá 4 tầng.
- Chiều cao của nhà liền kề phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chiều cao nhà không được lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà (không tính phần giàn hoa hoặc kiến trúc trang trí).
- Trong một dãy nhà liền kề, nếu cho phép có độ cao khác nhau, chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình của cả dãy. Độ cao của tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất, giúp tạo nên một hình ảnh thống nhất và đồng đều cho cả dãy nhà.
- Đối với nhà liền kề có sân vườn, chiều cao không được vượt quá 3 lần chiều rộng của ngôi nhà hoặc theo quy hoạch chi tiết chung của khu vực. Điều này nhằm bảo đảm tính thẩm mỹ và sự hài hòa với môi trường xung quanh.
Xác định chiều cao của nhà liền kề là một phần quan trọng của quy hoạch đô thị và xây dựng, đặc biệt là để đảm bảo sự ổn định và thẩm mỹ của khu vực. Ý nghĩa của việc này có thể được thể hiện như sau:
- Tính thẩm mỹ và phù hợp với môi trường: Việc xác định chiều cao giúp tạo ra một bức tranh thống nhất và thẩm mỹ cho khu vực đô thị. Các nhà liền kề với chiều cao đồng đều giúp duy trì tính cân đối và hài hòa trong quy hoạch đô thị, ngăn chặn sự chệch lệch quá mức giữa các công trình xây dựng.
- Kiểm soát dung lượng xây dựng: Xác định chiều cao giúp kiểm soát dung lượng xây dựng của khu vực. Nếu không có giới hạn về chiều cao, có thể xảy ra tình trạng các tòa nhà cao hoặc thấp không đồng đều, gây mất cân đối và ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị.
- Bảo đảm an toàn cấu trúc: Giới hạn chiều cao là một cách để bảo đảm an toàn cho cấu trúc xây dựng. Việc xác định một chiều cao tối đa đảm bảo rằng công trình không chỉ đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật an toàn mà còn giảm thiểu rủi ro từ các yếu tố như gió, độ rung và áp suất đất.
- Đảm bảo quy hoạch đô thị đồng bộ: Quy định chiều cao cũng giúp đảm bảo sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị. Nó giúp ngăn chặn việc xây dựng các công trình quá cao so với mức xác định, tạo ra một hình ảnh không phù hợp với khu vực xung quanh.
- Bảo vệ quyền riêng tư và ánh sáng tự nhiên: Việc giới hạn chiều cao giúp bảo vệ quyền riêng tư của cư dân bởi việc tránh tình trạng những tòa nhà cao nhìn trực tiếp vào những không gian sống cá nhân. Nó cũng bảo vệ ánh sáng tự nhiên cho khu vực xung quanh, giảm thiểu ảnh hưởng từ bóng đổ và che phủ.
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đô thị: Việc quy định chiều cao không chỉ giúp tạo ra một khu vực đẹp mắt mà còn tăng cường hiệu quả sử dụng đô thị. Sự đồng đều trong chiều cao giúp tối ưu hóa không gian, hạn chế lãng phí và tạo ra một môi trường sống chất lượng cho cư dân.
Những quy định trên giúp đảm bảo rằng việc xây dựng nhà liền kề diễn ra một cách có kế hoạch, phù hợp với quy hoạch đô thị và đồng thời tạo ra một hình ảnh đồng nhất và thẩm mỹ trong khu vực.
3. Các yêu cầu phải đảm bảo đối với các không gian chức năng trong nhà liền kề
Theo tiểu mục 6.2 của Mục 6 trong Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, các không gian chức năng bên trong nhà liền kề phải đáp ứng một số yêu cầu quan trọng nhằm tối ưu hóa sự sử dụng và thoải mái cho cư dân. Dưới đây là chi tiết các yêu cầu đó:
- Hợp lý về dây chuyển sử dụng: Các không gian chức năng trong nhà liền kề cần được thiết kế sao cho dây chuyền sử dụng là hợp lý. Điều này bao gồm cách bố trí các phòng và khu vực chức năng sao cho thuận tiện và linh hoạt trong việc sử dụng hàng ngày. Đảm bảo tính độc lập và khép kín giữa các không gian để tạo ra sự riêng tư và tiện lợi cho cư dân.
- Thích ứng với nhu cầu sắp xếp khác nhau: Các không gian chức năng cần có khả năng thích ứng với các nhu cầu sắp xếp khác nhau của gia đình. Điều này bao gồm khả năng chuyển đổi linh hoạt giữa các không gian để đáp ứng nhu cầu thay đổi theo thời gian. Các không gian cần được thiết kế có bố cục mở rộng để tăng hiệu quả không gian nội thất, tạo cảm giác thoáng đãng và thoải mái.
- Sử dụng hợp lý, an toàn và bền vững: Thiết kế các không gian chức năng cần tuân thủ nguyên tắc sử dụng hợp lý, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Không gian cần phải duy trì tính cấu trúc của công trình và đảm bảo độ bền vững của nó trong thời gian dài.
- Bảo đảm yêu cầu vệ sinh và điều kiện vi khí hậu: Các không gian chức năng phải đáp ứng các yêu cầu vệ sinh, đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho cư dân. Thiết kế cần chú trọng đến điều kiện vi khí hậu trong các không gian để tạo ra môi trường sống thoải mái và lành mạnh.
Tóm lại, tiêu chuẩn này không chỉ quan tâm đến việc xây dựng cấu trúc bề ngoài của nhà liền kề mà còn đặt ra các yêu cầu chi tiết về việc tối ưu hóa không gian bên trong để đáp ứng nhu cầu và đảm bảo sự an toàn và bền vững của công trình.
Xem thêm: Nhà ở liền kề là gì? Những điều cần biết về nhà phố liền kề
Liên hệ qua 1900.61612 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn
