1. Khi nào thực hiện việc bồi thường và giải phóng mặt bằng của người sử dụng
Căn cứ theo quy định tại Chương 6 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước được quyền thu hồi đất của người sử dụng đất khi thuộc các trường hợp:
- Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Cụ thể các trường hợp, công trình được quy định tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013
- Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013
- Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất khi người sử dụng đất có những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013
- Nhà nước thu hồi đất do việc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc việc sử dụng đất của người sử dụng đất có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của con người theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai năm 2013
Căn cứ theo quy định tại Điều 74, 75 Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước sẽ bồi thường về đất khi thu hồi đất của người sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài việc bồi thường về đất Nhà nước cũng sẽ có những khoản bồi thường, hỗ trợ người sử dụng đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng theo các quy định từ Điều 76 đến Điều 94 Luật đất đai năm 2013
Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất nếu người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện để được Nhà nước bồi thường về đất thì việc bồi thường này sẽ được thực hiện theo nguyên tắc người sử dụng đất sẽ được giao một lại đất cùng lợi với loại đất đã bị thu hồi còn đối với trường hợp không có đất để bồi thường cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Quyết định tại thời điểm có Quyết định thu hồi đất. Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì vị thu hồi và giải phóng mặt bằng này phải đáp ứng nguyên tắc công khai, công bằng, khách quan, dân chủ, kịp thời và thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật
2. Những vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
Mặc dù pháp luật về Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định rất rõ ràng về trình tự và thủ tục thu hồi đất cũng như là trình tự bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên trên thực tế việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường này cũng gặp rất nhiều những vướng mắc khó khăn dẫn đến quy trình thu hồi, và bồi thường kéo dài. Cụ thể những vướng mắc trong quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng thường do những lý do sau:
- Người sử dụng đất không đồng ý với mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của mình
Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất của người sử dụng theo loại đất cùng loại với loại đất thu hồi, còn đối với trường hợp không có đất để bồi thường thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của từng loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên trên thực tế mức giá đất theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế mà các bên giao dịch với nhau trên thị trường. Vì lý do đó dẫn đến người sử dụng đất bị thu hồi đất nhưng số tiền nhận lại được thì thường không đủ để người sử dụng đất có thể khôi phụ lại được tình trạng về tài sản, cũng như là tình hình về việc sản xuất kinh doanh sau khi bị thu hồi đất. Vậy nên việc đền bù rất dễ dẫn đến việc khiếu nại của người sử dụng đất với các phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh giá đất, giá các loại công trình, tài sản gắn liền với đất cũng gặp tình trạng tương tự
Ngoài mức bồi thường thì các khiếu nại nhận được khi thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng còn thể hiện nhiều ở những khoản hỗ trợ của Nhà nước khi thu hồi đất. Mặc dù pháp luật về đất đai cũng đã có những quy định rất rõ ràng về các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu đất, tuy nhiên trên thực tế để thực hiện những khoản hỗ trợ này lại là một vấn đề rất khó trên thực tế. Lấy ví dụ đối với những trường hợp người sử dụng đất thuộc trường hợp được hỗ trợ để đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên thì không phải địa phương nào cũng có thể đủ khả năng để bố trí giải quyết vấn đề việc làm cho tất cả những người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất
Vì thực tế không đáp ứng được những quyền lợi của người sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất do đó trong quá trình giải quyết việc đền bù, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khiếu nại, kiến nghị của người sử dụng đất
- Việc bố trí đất tái định cư vẫn còn khá chậm
Thực tế việc bố trí giao đất tái định cư cho những người sử dụng bị thu hồi đất hiện nay đang còn khá chậm trễ, chưa thể đảm bảo kịp thời về chỗ ở cho những người bị thu hồi đất. Một phần cũng có thể là những khu tái định cư thường là những khu vực xa khu vực trung tâm dẫn đến việc người sử dụng đất không đáp ứng được các nhu cầu cụ thể của mình
- Các cơ quan có thẩm quyền, cơ quan được giao các nhiệm vụ làm công tác giải phóng mặt bằng chưa tuân thủ đầy đủ các quy trình, thủ tục giải phóng mặt bằng
Mặc dù Điều 69 Luật đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ ràng về trình tự, thủ tục thu hồi đất tuy nhiên khi thực hiện công tác thu hồi đất vẫn còn rất nhiều những ý kiến phản ánh của người dân về việc khi Nhà nước thu hồi người sử dụng đất không nhận được bất cứ một văn bản, thông báo nào về việc thu hồi đất này của Cơ quan nhà nước. Đồng thời những công tác tuyên truyền, họp để phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi vẫn còn rất nhiều những sự yếu kém trong chuyên môn. Do đó dẫn đến người sử dụng đất không nắm rõ được các quy định của pháp luật, mức độ quan trọng, tính hữu ích của dự án cũng như là những quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó rất dễ dẫn đến những bức xúc, những tranh luận trong công tác giải phóng mặt bằng, thậm chí người sử dụng đất cũng có những việc gây khó khăn, cản trở cho các công tác giải phóng mặt bằng
Ngoài những khó khăn, vướng mắc được nêu trên thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đã còn lại sau khi bị thu hồi hoặc phần diện tích đất mà người sử dụng đất được nhà nước bồi thường theo hình thức tái định cư. Việc này một phần là do sự chậm trễ của cơ quan nhà nước cũng như là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa thực sự phổ biến với người dân đặc biệt là những khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo
Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã biên soạn. Trường hợp Quý khách hàng còn bất cứ vướng mắc gì về nội dung đã được nêu ở trên Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp tới bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài số: 1900.6162 để được hỗ trợ trực tiếp. Rất mong nhận được sự hợp tác từ Quý khách hàng. Trân trọng!
