Anh Trường giờ bán lại lô số 6 cho em có diện tích 60m2 nhưng bằng giấy tờ tay, không có công chứng. Do trước lúc mua, anh Trường có nói là có ra phòng công chứng sang tên. Nhưng thực ra chỉ ra công ty dự án đất Tân Bình đó chuyển nhượng sang tên bằng giấy tờ tay không có công chứng. Em yêu cầu là có công chứng nhưng anh Trường nói là đất sổ chung không có công chứng được. Muốn công chứng được em phải mua toàn bộ diện tích 420m2 đó. Xin luật sư cho em hỏi:

1. Hợp đồng em mua vậy có được nhà nước công nhận không. Lô đất trên có dễ bị tranh chấp hay không.

2. Em muốn lô đất của em tách sổ riêng được không. Đất em có mặt tiền đường 5m2.

3. Thủ tục để tách thửa sang tên như thế nào. Và thuế, lệ phí mà em phải đóng là bao nhiêu. Vì hợp đồng thanh toán tiền đã xong. Em mua đất lần đầu nên không rõ. Nhờ luật sư tư vấn giùm em.

Chân thành cảm ơn luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013

2. Luật sư tư vấn:

Trường hợp của bạn là vấn đề mua bán đất nằm trong diện tích đất sổ chung (nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất), được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

"2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất."

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

"2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư."

Theo đó, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh Trường phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc anh Trường phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, một hợp đồng mua bán đất viết tay và không có công chứng hay chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền là trái với quy định pháp luật và sẽ không có hiệu lực pháp lý.

Về quy trình, thủ tục tách thửa, mời bạn tham khảo theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các khoản phí, lệ phí được quy định riêng theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, do HĐND tỉnh, thành phố ban hành. Mời bạn vào trang web Sở Tài nguyên-môi trường tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất đó để tham khảo bảng phí, lệ phí.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Đất chung chuyển nhượng như thế nào ?​. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê