CƠ SỞ PHÁP LÝ:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;
NỘI DUNG TƯ VẤN:
1. Trích lục địa chính là gì? Thủ tục xin cấp Trích lục địa chính?
Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là một người dân ở Long An. Hiện tại, tôi đang có nhu cầu xin cấp trích lục sơ đồ thửa đất thuộc quyền sử dụng đất mà tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008. Tuy nhiên, tôi chưa biết nên xin trích lục tại đâu và cần mang theo những giấy tờ gì khi đi làm thủ tục? Mong công ty mình hướng dẫn, tôi cảm ơn công ty rất nhiều. (Minh Long)
1.1 Khái niệm Trích lục bản đồ địa chính:
Hiện nay, trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có nhiều quy định về trích lục bản đồ địa chính nhưng lại không định nghĩa hay giải thích trích lục bản đồ địa chính là gì. Tuy nhiên có thể hiểu trích lục bản đồ địa chính là một hình thức cung cấp, xác thực thông tin thửa đất.
Các thông tin về thửa đất bao gồm:
- Số thứ tự thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất (xã, huyện, tỉnh);
- Diện tích thửa đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Tên người sử dụng đất và địa chỉ thường trú;
- Các thay đổi của thửa đất so với giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thửa đất gồm: Sơ đồ thửa đất, chiều dài cạnh thửa.
1.2 Mục đích của trích lục địa chính
Trích đo địa chính thửa đất là việc đo đạc địa chính riêng đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
Kết quả của trích đo địa chính là mảnh trích đo địa chính (đây là bản vẽ thể hiện kết quả trích đo thửa đất). Trích đo địa chính là một trong những thành phần của hồ sơ trình UBND cấp huyện, tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất, hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất…
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất không phải là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất mà trích lục và trích đo địa chính phục vụ yêu cầu quản lý đất đai như cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp đất đai.
1.3 Các trường hợp cần trích lục địa chính
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận
Theo điểm b khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Cấp lại Giấy chứng nhận
Theo khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất.
- Là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không thành nếu các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, tỉnh thì trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai (theo điểm c khoản 3 Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu
Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT khi nhận giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp tỉnh thì người xin giao đất, thuê đất phải nộp 01 bộ hồ sơ.
- Trong hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất phải có trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
- Là thành phần hồ sơ trình UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định: Hồ sơ trình UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Là thành phần hồ sơ trình UBND quyết định thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì có các loại hồ sơ như hồ sơ trình ban hành thông báo thu hồi đất (Điều 9 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT), hồ sơ trình ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc (Điều 10 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT), hồ sơ trình ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất (Điều 11 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
1.4 Thủ tục trích lục địa chính
Tại điểm d khoản 1 điều 3 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định: “Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất”
Căn cứ Khoản 2 Điều 15 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT thì Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất sẽ tiếp nhận hồ sơ. Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.
Như vậy, để trích lục hồ sơ đất đai bạn cần nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND quận, huyện nơi có đất.
Hồ sơ bạn cần chuẩn bị bao gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin( theo mẫu)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ liên quan
– Hộ khẩu/chứng minh nhân dân của người đề nghị.
2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất:
Chào Công ty Luật Minh Khuê, hiện tại tôi đang có một mảnh đất ở Hòa Bình, trên đất có nhà ở mà gia đình tôi đang sinh sống và chuồng trại chăn nuôi vẫn đang sử dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của cả hai vợ chồng tôi. Vợ chồng tôi cùng đồng lòng ký vào giấy thế chấp nhà để vay vốn lấy tiền làm ăn, kinh doanh. Tuy nhiên, một số người lại nói rằng đất này của tôi không thế chấp được vì hiện ngoài vợ chồng tôi thì còn có bố mẹ già và hai con đang cùng sống trên đất thì phải được họ đồng ý ký. Mà bố tôi hiện nay đang nằm liệt giường, không còn khả năng nhận thức nữa. Xin hỏi vợ chồng tôi thế chấp được đất này không. Mong công ty phản hồi sớm, cảm ơn công ty. ( Thái Hòa)
Theo thông tin bạn cung cấp thì căn cứ vào các quy định sau để xác định bạn có đủ điều kiện thế chấp đất đứng tên của hai vợ chồng bạn không:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Theo đó, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Vậy, Bạn được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168, cụ thể:
+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất đứng tên hợp pháp của hai vợ chồng bạn mà không phải đất của bố mẹ, hay liên quan đến đất là tài sản chung của hộ gia đình, hay các đồng thừa kế và quyền sử dụng đất đảm bảo các điều kiện trên thì hai vợ chồng bạn hoàn toàn có thể đem đất đi thế chấp tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng của nước ta hiện nay.
Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê
