1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng mua đất thì có phải bồi thường tiền đặt cọc không ?

Thưa luật sư, Tôi cần luật sư giúp đỡ: Vợ chồng tôi dự kiến mua lô đất của vợ chồng ông A với giá rao bán 320 triệu. Tôi đã đặt cọc 10 triệu và trong hợp đồng ghi rõ: "nếu bên nào vi phạm hợp đồng đặt cọc thì sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc". Sau 1 tuần, vợ chồng ông A tìm đến nhà tôi nói là không bán đất cho vợ chồng tôi nữa mà bán cho đứa em bên vợ ông A.

Vì thế nên gửi lại vợ chồng tôi 20 triệu. ( ý của vợ chồng ông A là trong 20 triệu đó gồm 10 triệu tiền cọc và 10 triệu tiền bồi thường vi phạm hợp đồng). Tôi đã không đồng ý vì theo tôi, trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ bên nào vi phạm thì bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc nên tôi yêu cầu vợ chồng ông A phải bồi thường cho tôi 30 triệu( 10 triệu tiền đặt cọc và 20 triệu tiền bồi thường). Vợ chồng ông A phản ứng gay gắt nhưng cuối cùng tôi khuyên vợ chồng ông A hãy cầm tiền về và đọc kỹ hợp đồng trước khi nói chuyện lại. Sau đó, khi về đến nhà, vợ chồng ông A có gọi điện cho tôi và nói những lời tương đối nặng lời, thậm chí thách thức tôi khởi kiện.

Sau thời gian gần 1 tháng, vì không thấy vợ chồng ông A có xoay chuyển gì và cũng thiết nghĩ, muốn mọi chuyện được êm đẹp, tránh chuyện kiện tụng nên tôi chủ động gọi điện cho vợ chồng ông A, đề xuất giải quyết theo phương án ban đầu. Tôi đồng ý nhận lại 20 triệu trong đó gồm 10 triệu tiền đặt cọc và 10 triệu tiền phạt vi phạm hợp đồng. Nhưng lần này vợ chồng ông A lại không chấp nhận. Vợ chồng ông A nói là chỉ gửi lại cho tôi 10 triệu tiền đã đặt cọc. Còn tiền bồi thường người ta không đưa vì bảo là đã đưa cho tôi rồi mà tôi không nhận thì thôi. Vợ chồng ông A còn thách thức tôi khởi kiện.

Xi hỏi luật sư: Vợ chồng ông A làm như vậy đúng hay sai? Tôi đúng hay sai? Và tôi nên làm gì để đòi lại quyền lợi. Số tiền không phải quá lớn nhưng đó là uy tín và danh dự ?

Mong nhận lại hồi âm sớm từ luật sư.

>> Luật sư tư vấn chế độ bồi thường tiền đặt cọc theo luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự 2015. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là những biện pháp do các bên cam kết thỏa thuận dựa trên quy định của pháp luật nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nghĩa vụ được bảo đảm được quy định tại Điều 293 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"1. Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại.

2. Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

3. Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Trong trường hợp của anh, hai bên đã thỏa thuận và áp dụng biện pháp bảo đảm là biện pháp đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Biện pháp đặt cọc được quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp của bạn, căn cứ theo quy định trên việc bạn yêu cầu bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc là có căn cứ pháp luật. Và việc yêu cầu bên bán chi trả số tiền này có quy định trong hợp đồng. Nếu như bên bán không thực hiện chi trả bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện (quận, thành phố thuộc tỉnh) nơi người bán đang cư trú.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn thủ tục bán đất và chi phí nhà nước cho hoạt động này ?

Thưa luật sư, Tôi có một mảnh đất muốn bán, xin cho hỏi các thủ tục bán đất tiến hành như thế nào và các chi phí về thuế cho việc làm giấy tờ bán đất ?
Xin cảm ơn Luật Minh Khuê đã tư vấn và hỗ trợ!
Người hỏi: Khương

Tư vấn thủ tục bán đất và chi phí nhà nước cho hoạt động này ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo đó, trước khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán một phần đất trong diện tích đất hiện có của bạn. Bạn sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

- Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

- Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Các loại thuế, phí, lệ phí các bên phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân;

- Lệ phí trước bạ;

- Phí hành chính.

Trong đó, Đối với thuế thu nhập cá nhân, “thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản” (Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012); mức thuế suất là:

- 2% (Khoản 2 Điều 23,
Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012) trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản, căn cứ theo Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất ?

Năm 1997 ông A mua của ông B một mảnh đất 200m2. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền đầy đủ nhưng ông A chưa làm thủ tục xin cấp GCN. Ông A đã xây nhà trên đất với diện tích 150 m2. Tuy nhiên, năm 2014 ông B đòi lại mảnh đất trên.
Nhưng ông A không đồng ý nhưng ông B cho rằng hợp đồng viết tay không có hiệu lực nên ông B có quyền bán cho người khác. Anh/ chị hãy dụa trên quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết tình huống trên ?
Xin trân thành cám ơn!

Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng mua bán đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, theo các quy định trên, cần xác định rõ tài sản mà nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà hay là quyền sử dụng đất.

Trường hợp tài sản là nhà ở, theo quy định của pháp luật, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là nhà ở thuộc quyền sở hữu của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, trường hợp nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ là thửa đất thuộc quyền sử dụng của bị đơn thì giải quyết như sau: Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Hướng dẫn thủ tục mua bán đất khi đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp ?

Hiện tại tôi muốn mua 500 m2 đất cây công nghiệp lâu năm ở An Thới, Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang của ông Nguyễn Văn A (xin phép được dấu tên). Theo tôi biết thì ông A đã khai phá mảnh đất này hồi năm 2003 và được địa phương công nhận có thành quả lao động, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tôi xin hỏi nếu tôi mua một phần trên mảnh đất đó lại của ông A qua hình thức giấy viết tay thì giấy viết tay đó có giá tri pháp lý gì không, nếu có thì đồi hỏi giấy viết tay đó như thế nào ?
Tôi xin cảm ơn.

Luật sư trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) mà mới chỉ được địa phương công nhận có thành quả lao động. Như vậy, về mặt thực tế, ông A chưa thực sự đứng tên cũng như là có quyền đối với mảnh đất này. Do đó, nếu bạn mua lại mảnh đất này từ ông A thì sẽ phải chịu rủi ro rất lớn.

Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của mình cũng như để hợp pháp hóa giấy tờ thì bạn nên đề nghị ông A làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau đó mới thực hiện hoạt động chuyển nhượng giữa hai bên có như vậy bạn mới có thể sang tên làm sổ đỏ cho mình.

Thủ tục sang tên như sau:

+ Các bên đến cơ quan công chứng để lập, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng này bạn bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới đảm bảo giá trị pháp lí cao nhất.

+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

- 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký;

- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

- 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

+ Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Quy định về giao dịch mua bán đất ?

Chào công ty Luật Minh Khuê! Năm 2011 tôi có giao dịch mua 1 miếng đất 66m2 giá 20 triệu/m2 ở Long Biên với chủ đất (đất chính chủ, nằm trong lô đất 315m2 của chủ nhà, thời điểm này đất cả thửa đất chưa có sổ đỏ). Tháng 6/2011 tôi làm hợp đồng đặt cọc, 615 triệu cho chủ đất. Theo hợp đồng đặt cọc này chủ nhà sau khi nhận tiền đặt cọc sẽ làm thủ tục về đất đai để giao lại cho bên tôi và nhận tiếp số tiền còn lại. Sau đấy tôi liên hệ nhiều lần nhưng bên chủ nhà lấy lí do tiêu hết tiền đặt cọc và muốn tôi đưa tiếp tiền rồi mới đi làm thủ tục sổ đỏ cho miếng đất. Sau nhiều lần giao dịch, ngày 7/5/2012 tôi buộc chủ nhà phải ký 1 bản cam kết nêu rõ, ngày 22/5/2012 chủ nhà phải hoàn thành xong thủ tục về miếng đất cho tôi, tức là tách xong sổ đỏ và bàn giao đủ mọi thủ tục pháp lý miếng đất cho tôi. Nhưng mãi đến cuối tháng 5/2012 chủ nhà mới làm xong sổ đỏ cho cả lô đất 315m2 mà chưa làm tách sổ cho tôi. Chủ nhà lấy cớ hết tiền, liên tục ép tôi nộp tiếp tiền đặt cọc để đi làm thủ tục tách sổ đỏ. Phần vì bận, phần vì quá nản, vài lần trao đổi với chủ nhà có xảy ra bức xúc cãi nhau. Tôi đã bỏ lơ từ đó đến nay. Nay tôi muốn giải quyết dứt điểm về miếng đất này, vì vậy kính thưa luật sư cho tôi được hỏi:

- Theo quá trình mua bán, đặt cọc như vậy xét về luật pháp thì chủ đất và tôi có vi phạm điều gì hay không?

- Hiện tại giá trị miếng đất đã giảm theo xu thế giảm chung, miếng đất đấy giờ chỉ có giá trị 13 triệu/m2. Vậy chủ đất cầm tiền 615 triệu đặt cọc từ năm 2011 đến nay tôi có quyền yêu cầu chủ đất tính lãi cho tôi không?

Rất mong nhận đc sự tư vấn sớm của Quý luật sư! Trân trọng!

Hướng dẫn thủ tục mua bán đất khi đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời

Như vậy, vì người bán đất chưa thực hiện thủ tục tách sổ đỏ và bạn cũng chưa thanh toán hết tiền mua đất đồng thời hợp đồng mau bán bắt đầu từ năm 2011 nên khi giá trị miếng đất đã giảm theo xu thế giảm chung và bây giờ chỉ có giá 13 triệu/m2 và chủ đất đã cầm tiền 615 triệu đặt cọc từ năm 2011 đến nay. Do đó bạn không có quyền yêu cầu chủ đất tính lãi cho mình vì đây là khoản tiền đặt cọc đối với giá trị của mảnh đất từ năm 2011.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?