Phân tích giá thẩm định (ASSESSED VALUE) là gì ?

1. Giá thẩm định

Giá thẩm định là giá trị do chính phủ thẩm định đối với bất động sản hoặc các loại tài sản khác để làm cơ sở cho việc tính thuế.

2. Giá trị thẩm định

2.1. Khái niệm

Giá trị thẩm định (Appraised Value) là sự định giá giá trị của một tài sản vào một thời điểm nhất định.

Việc định giá được thực hiện bởi nhân viên thẩm định giá trong quá trình làm thế chấp. Người thẩm định giá thường được lựa chọn bởi người cho vay nhưng người vay sẽ trả tiền cho người thẩm định. Giá trị thẩm định có thể không tương ứng với giá trị thị trường của tài sản.

2.2. Đặc điểm của Giá trị thẩm định

Giá trị thẩm định của một ngôi nhà là một yếu tố quan trọng trong qui trình bảo lãnh cho vay và đóng vai trò quyết định số tiền có thể được vay theo điều khoản nào. Ví dụ: tỉ lệ cho vay trên giá trị (LTV) dựa vào giá trị được thẩm định.

Nếu LTV > 80%, người cho vay sẽ yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp tư nhân.

Nếu LTV < 78% sau khi thẩm định mới, bảo hiểm thế chấp tư nhân có thể được loại bỏ.

Giá trị thẩm định có thể hoặc không thể bằng với giá trị thị trường thực tế hoặc giá bán của một ngôi nhà hoặc tài sản khác tại cùng thời điểm.

3. Vai trò của Giá trị thẩm định trong định giá bất động sản

Giá trị thẩm định của một tài sản có thể khác với giá trị thị trường và thậm chí khác giá mua theo thỏa thuận.

Giá trị thị trường của một tài sản là giá mà người mua sẵn sàng trả để mua bất động sản.

Ví dụ: một người mua có thể mua ngôi nhà 225.000 USD trong khi người bán đưa ra giá ở mức 240.000 USD. Điều này có thể dẫn đến các cuộc đàm phán giữa người bán và người mua với một mức giá thỏa thuận trong khoảng 225.000 USD – 240.000 USD.

Các mức giá này vẫn có thể khác với giá trị được thẩm định mà người bán sử dụng để xác định số tiền nhận từ việc mua.

Các yếu tố tiêu cực có thể ảnh hưởng đến giá trị thẩm định của tài sản bao gồm kháng án, cơ sở hạ tầng đang cần giải quyết, giá bán so sánh với các khu lân cận, tỉ lệ tội phạm địa phương, ô nhiễm tiếng ồn…

4. Cách cải thiện Giá trị thẩm định

Chủ sở hữu tài sản có thể tìm cách cải thiện giá trị thẩm định của bất động sản bằng cách thực hiện các cải tiến vượt ra ngoài những bảo trì chung và sửa chữa cơ bản. Ví dụ:

- Chủ nhà có thể lót sàn hoặc xây dựng sân trong nhà để tăng các tùy chọn giải trí.

- Hệ thống sưởi và thông gió có thể được cải thiện với các thiết bị tiết kiệm năng lượng hơn.

- Điều khiển thông minh được cài đặt cho các thiết bị, hệ thống chiếu sáng và an ninh trong nhà.

- Nhà để xe có thể được mở rộng để chứa được nhiều xe hơn.

- Phòng tắm có thể được nâng cấp với vòi hoa sen hoặc bồn tắm mới.

- Nhà bếp có thể được cải tạo với lò nướng mới, tăng không gian.

Nâng cấp thường xuyên và đảm bảo chất lượng có thể làm tăng giá trị thẩm định.

5. Chi phí thẩm định

5.1. Khái niệm

Chi phí thẩm định (Appraisal Costs) là một danh mục cụ thể các chi phí kiểm soát chất lượng sản phẩm dịch vụ. Các công ty trả chi phí thẩm định như một phần của qui trình kiểm soát chất lượng để đảm bảo rằng các sản phẩm và dịch vụ của họ đáp ứng mong đợi của khách hàng và các yêu cầu về người quản lí. Những chi phí này có thể bao gồm các chi phí cho các cuộc kiểm tra và thanh tra.

5.2. Đặc điểm của chi phí thầm định

Chi phí thẩm định có thể là một chi phí chủ yếu cho các công ty đang mong muốn duy trì mức độ hài lòng cao của khách hàng và người quản lí. Các công ty chi số tiền lớn cho chi phí thẩm định cho thấy rằng họ quan tâm đến danh tiếng của họ.

Để ngăn hàng tồn kho hoặc sản phẩm bị lỗi từ việc tiếp cận khách hàng của mình, các công ty phải tự nghĩ ra cách giải quyết đồng thời phải chịu chi phí thẩm định để phát hiện ra các sản phẩm nghi ngờ.

Cuối cùng, chi phí thẩm định sẽ ít tốn kém hơn so với việc mất những khách hàng đang nản lòng khi nhận hàng chất lượng thấp. Internet và phương tiện truyền thông xã hội hiện đang mang lại cho người tiêu dùng những cơ hội để phản ánh sự không hài lòng của mình về chất lượng của bất kì công ty hoặc sản phẩm nào không đáp ứng được các tiêu chuẩn của họ.

Từ những thông tin đánh giá tiêu cực hoặc rủi ro PR lan truyền khiến cho các công ty luôn nỗ lực và đầu tư vào việc thẩm định các sản phẩm của họ.

5.3. Ví dụ về chi phí thẩm định

Có nhiều ví dụ về chi phí thẩm định, và mỗi ngành nghề nó được thể hiện khác nhau. Chi phí thẩm định thậm chí còn có thể được điều khiển tại thời điểm mà ngành công nghiệp đang trong một chu kì thị trường.

Chi phí thẩm định cổ điển sẽ là thứ được sử dụng để kiểm tra các vật liệu được giao từ các nhà cung cấp. Ví dụ: giả sử một nhà bán lẻ nhạc cụ nhận được một lô hàng guitar từ một nhà sản xuất lớn.

Năm ngoái, chuyến cung ứng đầu tiên của hãng sản xuất đàn guitar đã bị lỗi, khiến cho khách hàng phải trả lại sản phẩm đã mở, khiếu nại với công ty cung ứng của cửa hàng guitar và một số khách hàng đã chuyển hướng mua đàn của một nhà bán lẻ nhạc cụ khác.

Vì thế nên năm nay, khi lô hàng đàn guitar mới xuất hiện, nhà bán lẻ nhạc cụ phải mở hộp, kiểm tra từng cây đàn để đảm bảo bộ chỉnh âm ở trạng thái tốt và sau đó đóng gói lại trước khi cung cấp cho khách hàng. Quá trình này khá tốn kém về tiền bạc và thời gian, nó được tính trên bảng cân đối kế toán như một chi phí thẩm định.

Các ví dụ khác về chi phí thẩm định bao gồm:

+ Kiểm tra hàng hóa trong quá trình sản xuất dở dang

+ Kiểm tra thành phẩm

+ Các vật tư dùng để tiến hành kiểm tra

+ Thử nghiệm chất lượng của hàng tồn kho bằng cách phá hủy chúng

+ Giám sát nhân viên kiểm tra

+ Khấu hao của thiết bị và phần mềm kiểm tra

+ Bảo trì bất kì thiết bị kiểm tra nào

Các hình thức khác để phát sinh chi phí thẩm định bao gồm làm việc để tăng chất lượng của qui trình sản xuất của tất cả các nhà cung cấp và chính công ty. Ý tưởng của nhà cung cấp và nhà quản lí chuỗi cung ứng là tìm cách cải thiện toàn bộ qui trình, do đó, vốn dĩ không có khả năng sản xuất các bộ phận bị lỗi.

6. Phương thức thẩm định (Appraisal Approach)

6.1. Khái niệm

Phương thức thẩm định (Appraisal Approach) là một thủ tục để xác định giá trị của tài sản. Phương thức thẩm định định giá tài sản dựa trên một số yếu tố, chẳng hạn như chi phí, thu nhập mà nó tạo ra hoặc giá trị thị trường hợp lí của nó so với các tài sản tương tự.

Một giá trị đô la khác nhau sẽ được gán cho một tài sản sẽ tùy thuộc vào các yếu tố mà người thẩm định chủ yếu dựa vào để ước tính. Đôi khi, giá trị được thẩm định sẽ không bằng với giá trị thị trường của tài sản và người mua thường sẽ trả nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị thẩm định của tài sản dựa trên giá trị tài sản đó đối với họ.

Bất kể phương thức thẩm định nào được sử dụng, việc thẩm định chỉ là sự phỏng đoán về mức giá của tài sản sẽ mua trong thị trường tự do.

6.2. Đặc điểm của phương thức thẩm định

Phương thức thẩm định liên quan đến việc thẩm định được sử dụng để xác định giá trị của các tài sản có giá trị cao như bất động sản, trang sức, doanh nghiệp và phương tiện đi lại. Chúng thường được thực hiện kết hợp với bán hàng hoặc cho mục đích bảo hiểm.

Để các kết quả thẩm định được thực hiện một cách nghiêm túc, việc đánh giá phải được tiến hành bởi một cá nhân có kiến thức chuyên môn về tài sản đang được đánh giá. Ví dụ: Một chiếc nhẫn kim cương nên được thẩm định bởi một người thợ kim hoàn, và một doanh nghiệp nên được thẩm định bởi một công ty định giá.

Nhiều tài sản thay thế không có giá thị trường hiện tại vì chúng không được giao dịch thường xuyên trên thị trường. Chúng có thể có thể bao gồm các tác phẩm nghệ thuật, lợi nhuận tài chính trong lĩnh vực dầu mỏ hoặc bất kì tài sản nào có giá trị. Những tài sản này thường được thẩm định để thiết lập một giá trị hợp lí.

Bất động sản, mặc dù phổ biến hơn các loại chứng khoán được bảo đảm đầu tư có tính thay thế, nhưng chúng cũng được giao dịch không theo qui định. Như vậy, nhiều tài sản hoặc danh mục đầu tư bất động sản cũng phải được thẩm định.

"Làm mượt" định giá là vấn đề lớn nhất khi thẩm định tài sản để thiết lập giá trị. Việc làm mượt xảy ra khi giá của tài sản được làm mượt bị thay đổi hoặc sai lệch xuống trong khi định giá.

Khi các quĩ phòng hộ bắt đầu trở thành xu hướng, nhiều biến động của quĩ có thể đã vô tình thấp hơn hiệu suất thực tế, do phụ thuộc vào các kĩ thuật định giá thẩm định. Ngày nay, thị trường vốn ngày càng rộng mở hơn và phương pháp để loại bỏ những sai lệnh khi thẩm định đã phần nào trở nên công bằng hơn.

7. Vốn thẩm định (Appraisal Capital)

Vốn thẩm định (Appraisal Capital) là một hình thức điều chỉnh kế toán. Vốn thẩm định được tạo ra khi giá trị thẩm định của tài sản ròng của công ty lớn hơn giá trị sổ sách. Sự khác biệt giữa hai giá trị này sau đó được ghi nợ so với tài sản thực và sau đó được ghi có vào tài khoản vốn chủ sở hữu thuộc về các cổ đông.

Vốn thẩm định là một khoản điều chỉnh kế toán, được sử dụng khi giá trị thẩm định của tài sản công ty lớn hơn giá trị sổ sách của nó. Giá trị thẩm định là sự đánh giá về giá trị của tài sản dựa trên sự đánh giá chuyên nghiệp tại một thời điểm nhất định.

Việc đánh giá được thực hiện bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp và xảy ra khi một công ty được rao bán hay thanh lí, ví dụ như trong trường hợp tòa án đưa ra quyết định phá sản đối với công ty này.

Mặt khác, giá trị sổ sách là giá trị kế toán về cơ bản là giá trị tài sản ròng (NAV) của công ty, được tính bằng cách lấy tổng tài sản trừ đi các tài sản vô hình (ví dụ: bằng sáng chế, lợi thế thương mại) và tổng nợ phải trả. Giá trị sổ sách có thể được thể hiện dưới dạng giá trị ròng hoặc tổng chi phí như chi phí giao dịch, thuế bán hàng, phí dịch vụ và nhiều loại chi phí khác.

Do đó, giá trị thẩm định là một sự đánh giá trong đó một thẩm định viên chuyên nghiệp kiểm tra các tài sản của công ty và đưa ra định giá, trong khi giá trị sổ sách được đưa ra dưới dạng số liệu kế toán.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê sưu tầm và biên soạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.