Mục lục bài viết

1. Xử lý khi mất sổ hồng và hợp đồng mua bán khi chưa kịp sang tên?

Chào luật sư công ty luật Minh Khuê. Kính gửi công ty luật Minh Khuê, gia đình tôi mua 1 căn hộ chung cư tại q2, HCM đã có sổ hồng, sau khi ký hợp đồng mua bán công chứng và chưa kịp sang tên sổ hồng thì người giữ sổ hồng và hợp đồng mua bán công chứng (người quen của tôi cầm giấy tờ giúp) làm thất lạc mất cả 2 giấy tờ này. Do người bán định cư ở nước ngoài, muốn nhờ họ về làm lại sổ hồng rất khó nên tôi muốn hỏi với hợp đồng mua bán công chứng đã ký (hđ sao lục lại), tôi có thể đứng ra làm thủ tục đóng thuế.
Xin sang tên và cấp thẳng sổ hồng cho tôi có được không ? Nếu không được thì mong công ty luật tư vấn giúp tôi cách giải quyết thuận lợi nhất ?
Tôi xin trân trọng cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.6162

 

Trả lời:

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bạn phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Luật đất đai năm 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.....

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.....

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."

Tuy nhiên, trường hợp của bạn đã bị thất lạc giấy chứng nhận sở hữu nhà của bên bán và hợp đồng mua bán công chứng. Do vậy, bạn phải chứng minh được căn nhà thuộc sở hữu của người bán, cụ thể bạn cần nộp hồ sơ thay cho người bán yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất mang tên người bán. Nếu người bán ở nước ngoài không thể về thực hiện thủ tục này thì hộ có thể thực hiện việc ủy quyền cho bạn bằng giấy ủy quyền. Đối với hợp đồng mua bán bị mất đã có công chứng bạn có thể xin bản sao của phòng công chứng đang giữ. Sau đó bạn mới có thể làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

>> Bài viết tham khảo thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con thực hiện thế nào?

 

2. Sang tên nhà đất khi người bán không muốn đi công chứng?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có mua nhà của 1 nhà gần nhà, khi mua thì không hiểu biết pháp luật mấy thì chỉ lấy sổ đỏ rồi viết. Giấy viết tay và có cả gia đình nhà bán làm chứng ký tên đầy đủ, nhưng bây giờ muốn nhờ người ta đi công chứng bán nhà thì họ không muốn đi.
Vậy luật sư cho tôi hỏi là có cách nào có thể chuyển sang tên được không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.L

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

 

Trả lời:

Tại Khoản 2 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định:

"b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán của gia đình bạn được xác lập sau ngày 01/7/2004 mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.

Do đó, nếu muốn sang tên sổ đỏ thì gia đình bạn và người bán phải đến Văn phòng Công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

 

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ làm thế nào?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 2010 bố tôi mất do lâm bệnh nặng. Sổ bìa đỏ thuộc quyền sở hữu đất đai của gia đình đều mang tên bố tôi. Bây giờ tôi muốn lấy sổ này đổi tên chủ sở hữu đất sang tên tôi thì làm như thế nào ? Bố tôi mất không có di chúc để lại ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: L.N

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua điện thoại, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Trước hết, cần phải xem xét lại vấn đề có chắc chắn bạn được hưởng toàn bộ phần đất mà bố bạn đứng tên hay không bởi chỉ khi bạn được sở hữu toàn bộ phần đất đó thì bạn mới có quyền được đứng tên, hoặc trong trường hợp người đồng sở hữu với bạn đồng ý ủy quyền cho bạn đứng tên bìa đỏ của mảnh đất đó.

Một là, bạn là người duy nhất được hưởng di sản thì để sang tên sổ đỏ cần làm các thủ tục sau:

+ Liên hệ với Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế;

+ Làm thủ tục khai tử tại Tư pháp xã (phường, thị trấn);

+ Đơn đề nghị đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (theo mẫu);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có);

+ Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu, CMND.

- Hai là, bạn không phải người duy nhất hưởng di sản thừa kế, muốn chuyển tên trong sổ đó từ tên của bố sang tên của mình, thì phải làm các thủ tục như sau :

+ Liên hệ với Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế;

+ Làm thủ tục khai tử tại Tư pháp xã (phường, thị trấn);

+ Tổ chức cuộc họp gia đình, với điều kiện tất cả các thành viên trong gia đình (trừ những người con dưới 14 tuổi hoặc mất NLHV dân sự thì cần có người đại diện ký vào văn bản) phải ký tên vào Biên bản họp gia đình, đồng ý để người vợ hoặc chồng còn sốngbạn đứng tên chủ sở hữu trong sổ đỏ. Lưu ý: Nếu có ai trong số đó là người được hưởng thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (theo Điều 669) thì cần phải có sự đồng ý của người đó;

+ Sau đó đem sổ đỏ, bản sao giấy Chứng tử, Biên bản họp Gia đình, bản phô tô sổ hộ khẩu và CMND của mình đến UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng mảnh đất từ mẹ sang con?

Chào công ty luật Minh Khuê! Hiện tại tôi có một vấn đề liên quan tới việc "chuyển quyền sử dụng đất ở từ mẹ sang cho con trai"..
1. Trước năm 1975, bà nội tôi có xin hợp tác xã địa phương một miếng đất để ở rộng 500m2 (đây là đất ở và không phải đất để trồng trọt và chăn nuôi). Việc này đã được hợp tác xã đồng ý. và hàng năm, gia đình tôi đều đóng thuế cho nhà nước theo quy định.
2. Bà nội tôi sinh được 5 người con (3 gái và 2 trai), trong đó bố tôi là con trai lớn trong gia đình. Năm 2004, quê tôi có chủ chương làm "sổ đỏ" cho những gia đình trong thôn - trong đó có gia đình tôi. Về việc này, bà nội tôi có đồng ý rằng "miếng đất 500m2 đó sẽ mang tên mẹ đẻ tôi". Và các cô, chú và bố tôi không ai phản đối việc này. Do vậy, sổ đỏ mang tên mẹ đẻ tôi từ năm 2004 mà không gặp bất kỳ sự phản đối nào từ bất kỳ cá nhân nào trong các con của bà nội tôi.
3. Năm 2009, do tuổi cao bà nội tôi qua đời (ông nội mất năm 1988). Năm 2010, bố mẹ tôi ly dị nhau và được tòa án cấp huyện chấp thuận. Trước, trong và sau quá trình xử lý việc ly dị này, tòa án cũng như bố tôi không hề yêu cầu phân chia hoặc nhắc tới việc miếng đất 500m2 mang tên mẹ tôi. Từ 2010 tới nay (2015), gia đình tôi vẫn đóng thuế theo nghĩa vụ đối với miếng đất đó và không hề có bất kỳ sự khiếu nại, kiện cáo, nhắc nhở của bất cứ ai trong gia đình bên nội về miếng đất này.
4. Mẹ tôi có 2 con trai, tôi là út và bên trên có một anh trai. Nay cả hai đã xây dựng gia đình và có cuộc sống độc lập. Và hiện tại mẹ tôi đang sống với vợ chồng chúng tôi. Nay mẹ tôi muốn sang tên quyền sử dụng miếng đất đó cho vợ chồng tôi. Việc này, anh trai và chị dâu tôi đều đồng ý việc chuyển giao này. Với 4 dẫn chuyện như trên, nay tôi có một số điều chưa tường. Kính mong quý công ty giúp đỡ trả lời tôi :
a. Bố tôi có thể đòi chia lại miếng đất đó được không ? Bố tôi có còn liên quan gì tới miếng đất đó không ?
b. Các con của bà nội tôi có còn liên quan gì tới miếng đất đó nữa hay không ?
c. Các thủ tục cần thiết để chuyển tên này, gồm những thủ tục gì? và phải thực hiện ở đâu?
d. Các lệ phí phát sinh trong quá trình sang tên là bao nhiêu ? ( Gia đình tôi sống tại nông thôn , huyện quế võ - tỉnh Bắc Ninh).
Trên đây là các vấn đề của tôi đang gặp phải. Kính mong nhận được sự hồi âm giúp đỡ của các luật sư và cộng sự tại công ty Luật Minh Khuê. Kính chúc các anh/chị sức khỏe và thành công trong công việc. Trân trọng cám ơn!
Người gửi: T.T.N

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội thì:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Theo như quy định trên, đối với những tài sản mà vợ chồng được tặng cho chung trong thời kỳ hôn nhân thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp của bạn, bạn chỉ nêu rằng mẹ bạn được bà nội đồng ý cho đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mà không xác định rõ rằng bà nội bạn có ý định tặng riêng quyền sử dụng mảnh đất trên cho con dâu, hay tặng cho cả bố bạn nữa. Thông thường trên thực tế, việc bà nội bạn đồng ý để mẹ bạn đứng tên như trên. Bởi việc một mình mẹ bạn đứng tên trên sổ đỏ không thể hiện rằng chỉ mình mẹ bạn được tặng cho, mà có thể là tặng cho cả 2 vợ chồng nhưng người đứng tên là mẹ bạn. Tuy nhiên, khi Tòa án chấp thuận cho bố mẹ bạn ly hôn, nghĩa là Tòa án đã ra quyết định công nhận thuận tình ly hôn mà không nhắc gì đến việc chia tài sản, như vậy, bạn cần phải xác định lại xem bố mẹ bạn đã thỏa thuận với nhau về việc phân chia tài sản, hay không kê khai quyền sử dụng mảnh đất trên vào tài sản chung của vợ chồng. Khi đã thực hiện phân chia tài sản, dựa vào bản án, quyết định hoặc văn bản thỏa thuận của bố mẹ bạn trước đó để xác định đây là tài sản của ai? Nếu xác dựa trên giấy tờ này mà tài sản này thuộc về mẹ bạn thì thủ tục tặng cho, chuyển nhượng cho vợ chồng bạn không cần phải xin phép ai.

Về việc thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho vợ chồng bạn:

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu...thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tặng cho và người nhận chuyển nhượng. Theo đó, bạn cần làm một bộ hồ sơ trong đó có:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do mẹ bạn ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng thủ thực hiện thủ tục hành chính thì vợ chồng bạn có thể ký thay.

- Hợp đồng tặng cho có đầy đủ chữ ký của mẹ bạn và vợ chồng bạn, hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề nơi có đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, cho tặng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Đối với hồ sơ trên bạn nộp cho Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu có) hoặc UBND cấp huyện nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng mảnh đất.

 

5. Sang tên quyền sử dụng đất khi bà nội mất?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bà nội em đã mất. Trong hộ khẩu chỉ có em và bà nội em và mẹ em là con. Ông nội em vẫn còn sống. Vậy em có thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em được không ? Bà em qua đời không để lại di chúc.
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: T.P.T.C

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Nếu đây là tài sản riêng của Bà nội bạn thì khi Bà Nội bạn mất không để lại di chúc thì mảnh đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Do đó giải sử hàng thừa kế thứ nhất chỉ còn mẹ bạn và Ông Nội bạn thì sẽ được chia đều cho mẹ bạn và ông nội bạn.

Nếu mảnh đất là tài sản chung của ông bà thì sẽ chỉ chia thừa kế đối với phần di sản của Bà là 1/2 mảnh đất. Việc chia vẫn thực hiện theo quy định tại Điều 676 BLDS như trên cho Mẹ bạn và Ông nội bạn.

Như vậy bạn không thuộc diện thừa kế của Bà Nội bạn nên bạn chỉ được hưởng di sản trong trường hợp:

"Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Do đó bạn không được hưởng di sản nên bạn không thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được.

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại, gọi 1900.6162. Trân trọng./.