Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Chào Luật Minh Khuê,

Gia đình tôi đang tìm hiểu mua mảnh đất tại SS Mảnh đất đã có sổ đỏ.

Tuy nhiên, hiện khu vực có mảnh đất này đang trong diện thanh tra nên Xã tạm ngừng việc sang tên sổ đỏ.(Theo như lời của Đại diện chủ sở hữu mảnh đất)

Việc mua bán sẽ thực hiện theo hình thức là làm hợp đồng chuyển nhượng, 2 bên mua bán sẽ ra phòng tư pháp UBND xã hoặc phòng công chứng để chứng thực.

Tôi có một số câu hỏi, kính nhờ Luật Minh Khuê tư vấn.

1. Việc mua bán thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng có chứng nhận của cơ quan Xã/phòng công chứng có đầy đủ tính pháp lý không?

2. Việc tạm thời không thể sang tên sổ đỏ cho người mua thì người mua có thể gặp những rủi ro gì?

3. Trường hợp bên mua thanh toán hết tiền, cầm sổ đỏ để đợi hết đợt thanh tra sẽ làm thủ tục sang tên thì bên mua có thể độc lập làm thủ tục sang tên không hay vẫn cần chủ cũ (có tên trên sổ đỏ) đến ký thủ tục giấy tờ?

4. Người đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất không phải là người đứng tên trên sổ đỏ mà là người được ủy quyền (có hợp đồng ủy quyền công chứng) thì hợp đồng chuyển nhượng có thể có những rủi ro gì?

5. Nếu chưa sang tên sổ đỏ thì chuyển nhượng cho bên thứ ba như thế nào?

Trân trọng!

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

Luật công chứng 2014;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai do Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ban hành;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Để giúp Qúy khách hiểu rõ nội dung đang vướng mắc, Luật Minh Khuê sẽ giải đáp từng câu hỏi của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1. Việc mua bán thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng có chứng nhận của cơ quan Xã/phòng công chứng có đầy đủ tính pháp lý không?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 5 Luật công chứng 2014 quy định: Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, nếu hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng hoàn toàn có giá trị pháp lý.

Câu hỏi 2: Việc tạm thời không thể sang tên sổ đỏ cho người mua thì người mua có thể gặp những rủi ro gì?

Trả lời:

Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Theo quy định này, kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, người sử dụng đất đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày. Do vậy, sau khi công chứng hợp đồng, Qúy khách phải thực hiện sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày.

Trường hợp Qúy khách không sang tên sổ đỏ theo thời hạn quy định trên, thì bị xử phạt theo khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

“Điều 17. Không đăng ký đất đai

1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”

Câu hỏi 3: Trường hợp bên mua thanh toán hết tiền, cầm sổ đỏ để đợi hết đợt thanh tra sẽ làm thủ tục sang tên thì bên mua có thể độc lập làm thủ tục sang tên không hay vẫn cần chủ cũ (có tên trên sổ đỏ) đến ký thủ tục giấy tờ?

Trả lời:

Bên mua có thể tự đi làm thủ tục sang tên mà không cần có mặt bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán). Tuy nhiên, bên mua cần lưu ý phải có thêm giấy ủy quyền của bên bán ủy quyền cho bên mua về khai thuế thu nhập cá nhân. Trong hợp đồng chuyển nhượng nên nêu rõ bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên.

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động

+ Hợp đồng chuyển nhượng

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ;

Ngoài ra, Qúy khách nên yêu cầu bên bán cung cấp cho Qúy khách bản sao chứng minh nhân dân và bản sao sổ hộ khẩu của người đứng tên trên sổ đỏ để thuận tiện cho việc làm thủ tục sang tên.

Câu hỏi 4. Người đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất không phải là người đứng tên trên sổ đỏ mà là người được ủy quyền (có hợp đồng ủy quyền công chứng) thì hợp đồng chuyển nhượng có thể có những rủi ro gì?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 2.4 Điều 2 Hợp đồng ủy quyền mà Qúy khách cung cấp quy định nội dung ủy quyền như sau:

“Bằng hợp đồng này, bên A đồng ý ủy quyền cho bên B thay mặt và nhân danh bên A thực hiện các công việc sau:

Toàn quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, cho mượn đối với toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên theo những quy định của pháp luật. Các điều kiện chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, cho mượn do bên B tự quyết định đối với thửa đất nêu trên mà bên A không khiếu nại hay thắc mắc bất cứ một điều gì. Được toàn quyền sử đổi, bổ sung, chấm dứt hay hủy bỏ các giao dịch đã lập liên quan đến quyền sử dụng đất nêu trên.”

Hợp đồng ủy quyền này đã được công chứng với nội dung như trên. Vì vậy, bên được ủy quyền hoàn toàn có quyền đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất với Qúy khách. Do vậy, hợp đồng mua bán đất mà Qúy khách ký với bên được ủy quyền vẫn có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, khi Qúy khách ký hợp đồng mua bán đất này. Bên văn phòng công chứng đã phải kiểm tra tính pháp lý của giao dịch, trong đó có: Thẩm quyền của bên bán, điều kiện bán, cũng như các điều kiện khác theo quy định pháp luật. Nếu đáp ứng đầy đủ thì văn phòng công chứng mới thực hiện công chứng giao dịch. Nên việc Qúy khách lựa chọn một văn phòng công chứng uy tín là hoàn toàn cần thiết.

Câu hỏi 5. Nếu chưa sang tên sổ đỏ thì chuyển nhượng cho bên thứ ba như thế nào?

Trả lời:

Nếu chưa sang tên sổ đỏ thì Qúy khách không thể chuyển nhượng cho bên thứ ba vì Điều 188 Luật đất đai quy định Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ đứng tên Qúy khách)

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất được thực hiện việc mua bán khi đáp ứng được bốn điều kiện nêu trên.

Trường hợp Qúy khách vẫn muốn chuyển nhượng thì bên được ủy quyền và Qúy khách có thể lập một hợp đồng ủy quyền tương tự như trên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê