Khách hàng: Chào thưa Luật sư của Công ty Luật Minh Khuê. Mong các Luật sư chỉ giúp tôi những lưu ý đối với một số án hành chính điển hình về đất đai.

Cảm ơn Anh/Chị!

Trả lời:

1. Vụ án hành chính về bồi thường khi thu hồi đất

Đây là trường hợp phổ biến mà đương sự khởi kiện khi bị thu hồi đất.

Khi xem xét về trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất, cần lưu ý: Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng quy định của pháp luật phải xác định mục đích thu hồi, diện tích, loại đất, tài sản có trên đất có phù hợp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; biên bản kiểm kê tài sản; bảng giá đất của địa phương và các văn bản của địa phương về chính sách đối với hộ gia đình, cá nhân khi có đất bị thu hồi để thực hiện dự án hay không. Đồng thời, phải xem xét để làm rõ nguồn gốc đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận không, để đối chiếu với phương án đền bù xem có phù hợp hay không.

– Khi đánh giá về nội dung của phương án bồi thường, cần xem xét lại vị trí từng loại đất trên thực địa có đúng với vị trí loại đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nhà và tài sản khác có diện tích không đúng vị trí ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải điều chỉnh lại vị trí đúng theo thực tế sử dụng để áp dụng chính sách bồi thường khi thu hồi đất. Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh lại vị trí nhà mà vẫn áp dụng vị trí ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để áp giá bồi thường là không đúng quy định của pháp luật.

Cần chú ý làm rõ các lý do mà người khởi kiện đưa ra để lý giải cho việc không đồng ý với phương án bồi thường và những ý kiến phản biện của người bị kiện, để từ đó xác định tính hợp lý của yêu cầu khởi kiện.

2. Vụ án hành chính khởi kiện quyết định xử phạt hành chính với hành vi lấn chiếm đất công

Hiện nay, không có quy định nào về khái niệm đất công, đất công cộng. Tuy nhiên, có thể hiểu, về bản chất thì đây đều là đất do Nhà nước quản lý, và khác nhau rất nhiều về mục đích sử dụng. Đất công cộng là đất chỉ sử dụng vào mục đích công cộng như đường, công viên, vỉa hè, sông suối… còn đất công có nghĩa rộng hơn, ngoài các mục đích là đất công cộng nó còn bao gồm tất cả các mục đích khác như đất xây dựng các công trình nhà nước, đất quốc phòng, đất an ninh, đất nghĩa trang, đất chưa sử dụng, các quỹ đất được Nhà nước xác lập quản lý bằng văn bản…

Điểm d khoản 2 điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các loại đất công cộng và Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP thì hành vi lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Hành vi chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này, điều cần lưu ý là xác định mục đích sử dụng đất mà người sử dụng lấn, chiếm là gì để đưa ra xem xét mức xử phạt hành chính tương ứng và yêu cầu họ thực hiện khắc phục hậu quả hay không; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất có mang tính khả thi hay không.

Đất lấn chiếm, sử dụng trái phép là đất chưa được cấp, không thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình nào và hiện nay đang thuộc quản lý của Ủy ban nhân dân xã, vì vậy đây cũng được xác định là lấn chiếm đất công. Tuy nhiên, do Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không có quy định về khái niệm đất công và hành vi lấn chiếm đất công mà chỉ quy định về mục đích sử dụng đất, đất thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn và hành vi lấn chiếm đất với mục đích là đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nên trong quá trình kiểm sát việc giải quyết vụ án, cần xem xét việc cơ quan có thẩm quyền có xác định một cách chính xác về mức xử phạt đúng với mục đích sử dụng đất mà người thực hiện hành vi lấn chiếm và sử dụng trái phép hay không.

3. Vụ án hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Trong những vụ án hành chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc đánh giá các tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng. Trong đó cần lưu ý về giá trị pháp lý của Sổ mục kê, Sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

Khoản 15 Điều 4 Luật Đất đai của năm 2003 quy định: “Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó”. Sổ mục kê là bộ phận cấu thành hồ sơ địa chính.

Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định về Sổ mục kê đất đai. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có tên trong Sổ mục kê lập trước ngày 15/10/1993 (giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 có tên ngườỉ sử dụng đất) thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, chỉ hộ gia đình, cá nhân có tên trong Sổ mục kê lập trước ngày 15/10/1993 đang sử dụng đất ổn định mới là đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 20 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT thì Sổ mục kê đất đai được lập để liệt kê các thửa đất và đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất theo kết quả đo vẽ lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã. Nội dung Sổ mục kê đất đai gồm số thứ tự tờ bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính; số thứ tự thửa đất, đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; tên người sử dụng, quản lý đất; mã đối tượng sử dụng, quản lý đất; diện tích; loại đất (bao gồm loại đất theo hiện trạng, loại đất theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, loại đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt), Sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số, lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai, được in cùng với bản đồ địa chính để lưu trữ và được sao để sử dụng đối với nơi chưa có điều kiện khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai.

– Cần lưu ý một số vi phạm thường gặp, là căn cứ để đánh giá tính hợp pháp của hành vi hành chính, quyết định hành chính trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

+ Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do đất do nhà nước quản lý, cần căn cứ Điều 36 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Như vậy, đất có quyết định quản lý của nhà nước nhưng chưa thực hiện, người dân vẫn quản lý, sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hành vi của Ủy ban nhân dân từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không đúng quy định pháp luật.

+ Trường hợp Ủy ban nhân dân từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có nhà ở tuy không có giấy phép xây dựng nhưng ở ổn định trước ngày 15/10/1993 và không thuộc trường hợp lấn, chiếm đất và Ủy ban nhân dân xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và chưa có quyết định thu hồi đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc Ủy ban nhân dân từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không đúng quy định pháp luật.

4. Vụ án hành chính khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

– Chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau. Vì vậy, cần phân biệt những tranh chấp không phải là tranh chấp đất đai như: tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở; tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn.

– Khi kiểm sát việc giải quyết các vụ án hành chính khởi kiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cần chú ý đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong thực tế có tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhưng Chủ tịch Ủy ban nhân dân lại thụ lý giải quyết và ban hành quyết định (quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định giải quyết khiếu nại có nội dung giải quyết tranh chấp đất đai) là trái thẩm quyền.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai theo hướng mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.

Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

– Về xác định căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ khác thì chủ yếu phụ thuộc vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng do các bên tranh chấp đưa ra. Do không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên các đương sự phải cung cấp được chứng cứ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của mình. Do đó, quá trình kiểm sát giải quyết vụ án hành chính cần xem xét một cách cụ thể các tài liệu do đương sự cung cấp, đánh giá chứng cứ cần mang tính khách quan, toàn diện.

5. Vụ án hành chính khởi kiện quyết định giải quyết khiếu nại về đất đai

Đối với vụ án hành chính khởi kiện quyết định giải quyết khiếu nại về đất đai cần chú ý một số vi phạm thường gặp như sau:

– Vi phạm về nội dung của quyết định giải quyết khiếu nại lần hai (vượt quá thẩm quyền nội dung theo quy định pháp luật)

Theo Khoản 2 Điều 40 Luật Khiếu nại năm 2011, đối với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai thì người có thẩm quyền ban hành quyết định không có thẩm quyền trực tiếp sửa đổi hay hủy bỏ toàn bộ hay một phần quyết định hành chính; chấm dứt hành vi vi phạm hành chính mà chỉ yêu cầu người có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại sửa đổi, hủy bỏ một phần hay toàn bộ quyết định hành chính, chấm dứt hành vi hành chính đó. Trong trường hợp quyết định giải quyết khiếu nại có nội dung về việc trực tiếp sửa đổi, hủy bỏ quyết định hành chính, chấm dứt hành vi hành chính thì cần phân tích và đánh giá về thẩm quyền ban hành quyết định, từ đó đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy quyết định giải quyết khiếu nại lần hai.

– Đã có quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật nhưng vẫn ban hành quyết định giải quyết lại

Điều 11 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định quyết định giải quyết khiếu nại lần hai là quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật thì người khiếu nại không có quyền khiếu nại tiếp theo và người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại không có thẩm quyền giải quyết đối với loại đơn này. Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp vẫn thụ lý giải quyết là vi phạm thẩm quyền về mặt nội dung vì vậy cần đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp bị khởi kiện vì luật quy định không được thụ lý và giải quyết.

– Đã hết thời hiệu khiếu nại nhưng vẫn thụ lý, giải quyết

Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định thời hạn khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính, trừ trường hợp vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại. Vì vậy, cần xem xét cả về thời hiệu khiếu nại, nếu hết thời hiệu khiếu nại nhưng Ủy ban nhân dân vẫn thụ lý và giải quyết là trái với quy định về mặt thẩm quyền, cần đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy quyết định hành chính.

– Áp dụng văn bản chưa có hiệu lực để giải quyết

Thực tế có nhiều vụ án, Chủ tịch Ủy ban nhân dân áp dụng văn bản pháp luật để giải quyết vấn đề xảy ra vào thời điểm văn bản chưa có hiệu lực và văn bản đó không có hiệu lực hồi tố là vi phạm quy định về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật quy định tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015. Nếu phát hiện vi phạm này, cần đề nghị Hội đồng xét xử hủy quyết định hành chính.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê sưu tầm và biên soạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê (Sưu tầm và Biên soạn).