Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng?

1. Thế nào là sang tên sổ đỏ, sổ hồng?

Sang tên sổ đỏ hoặc sổ hồng là thuật ngữ phổ biến được người dân sử dụng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ có đất) hoặc quyền sử dụng đất cùng với tài sản khác gắn liền với đất (trong trường hợp có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác).

Tuy nhiên, việc sang tên sổ đỏ chỉ có thể được thực hiện khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định về quyền sử dụng đất theo pháp luật, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Để được sang tên sổ đỏ phải đáp ứng những điều kiện nào?

Luật đất đai hiện hành (2013) đã đưa ra các điều kiện để thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại Điều 188. Theo đó, người sử dụng đất được cấp quyền thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng các điều kiện sau đây thì mới được sang tên sổ đỏ:

- Đã được cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013);

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không được sử dụng để kê biên tài sản đảm bảo thi hành án;

- Đất phải còn thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác được quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.

3. Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng 

Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng, bao gồm:

Trường hợp 1: Người sử dụng đất không đủ các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013

Với những phân tích trên đây của chúng tôi về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dĩ nhiên trường hợp đầu tiên không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng là trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng bao gồm:

- Sở hữu Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013);

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không được sử dụng để kê biên tài sản đảm bảo thi hành án;

- Đất phải còn thời hạn sử dụng.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng

Trường hợp người nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện hoặc không được phép nhận chuyển nhượng bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất theo các trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng hoặc tặng theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình và cá nhân, trừ trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ khi hộ gia đình và cá nhân đó sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng đó.

Trường hợp 3: Không đủ điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng đất có điều kiện

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nếu người sử dụng đất thuộc vào một trong các trường hợp được quy định tại Điều 192 Luật đất đai 2013, họ sẽ được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất và có thể đổi tên sổ đỏ. Tuy nhiên, họ phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được phép chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì được phép chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình hoặc cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
• Được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số không có nhu cầu sử dụng.

Nếu không đáp ứng những điều kiện này thì dĩ nhiên sẽ không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

4. Những loại chi phí khi sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ

Quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP cho biết nhà đất sẽ phải chịu lệ phí trước bạ. Theo khoản 1 Điều 8 của cùng nghị định, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Để khai và nộp lệ phí trước bạ, tổ chức và cá nhân phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 11 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Phí thẩm định sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là khoản phí thu liên quan đến việc thẩm định hồ sơ và đảm bảo đầy đủ các điều kiện cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan theo quy định của pháp luật, bao gồm các trường hợp cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp. Khoản phí này được quy định tại khoản 11 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC và là phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để đảm bảo nguyên tắc, mức thu lệ phí phù hợp sẽ được quy định dựa trên các điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Ở các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân sẽ cao hơn so với các khu vực khác. Đồng thời, mức thu đối với tổ chức cũng sẽ cao hơn so với mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.

Phí công chứng, chứng thực

Khi đề nghị công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch hoặc lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng, tổ chức hoặc cá nhân cần thanh toán phí công chứng. Phí công chứng cho việc công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư và kinh doanh được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng hoặc giao dịch.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cần giấy tờ gì? 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.