Ý nghĩa hoạt động chuyển nhượng

Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS mang lại nhiều ý nghĩa không chỉ đối với doanh nghiệp chuyển nhượng, mà còn cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhiều lợi ích đồng thời là phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS,

chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả; đồng thời, thu được một lượng tài chính nhất định thông qua việc chuyển nhượng. Từ đó, doanh nghiệp sẽ giải quyết được vấn đề về vốn, nguồn tài chính cũng như có năng lực để tập trung vào những dự án doanh nghiệp xem là trọng điểm hơn. Mặt khác, việc chuyển nhượng cũng góp phần tạo ra lượng lợi nhuận nhất định cho những doanh nghiệp chủ yếu tạo lập dự án nhằm mục đích chuyển nhượng.

Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS,

hoạt động chuyển nhượng giúp tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ tiết kiệm được thời gian trong vấn đề làm thủ tục tại giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chớp thời cơ bắt tay vào thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án. Hơn thế nữa, hoạt động nhận chuyển nhượng còn giúp cho các doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS cơ hội để chứng tỏ năng lực, họ còn có thể nhận dự án với mức vốn bỏ ra thấp hơn và giành nguồn năng lực tài chính của mình cho quá trình hoàn thiện dự án.

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung,

việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Thứ nhất, tình trạng dự án “treo” sẽ được giải quyết đồng thời sàng lọc nhà đầu tư trong thị trường BĐS. Dự án “treo” là những dự án đầu tư kinh doanh BĐS không thực hiện được do nhiều nguyên nhân, có thể do nguyên nhân khách quan như điều kiện tự nhiên, vấn đề bồi thường hoặc thủ tục tại các cơ quan hay cũng có thể là nguyên nhân chủ quan như năng lực tài chính của chủ đầu tư không đáp ứng đủ,… Hoạt động chuyển nhượng sẽ là giải pháp giúp dự án tìm được nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn, đủ khả năng gánh vác hoạt động thực hiện dự án

Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyên đất, khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang[1]. Từ đó tránh tình trạng dư cung BĐS trong xã hội.

Thứ ba, hoạt động chuyển nhượng dự án góp phần giúp các ngành nghề khác phát triển, như: xây dựng, dịch vụ,… đồng thời tạo cơ hội việc làm cho những người lao động ở các ngành nghề trên.


[1] Nguyễn Thị Thuỳ Linh (2019), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 19.

Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhận được chuyển QSDĐ, điều này “đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển”[1]. Đến Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã chính thức được ghi nhận và có hành lang pháp lý điều chỉnh, sau đó dần được hoàn thiện ở Luật kinh doanh BĐS 2014.

Vậy, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhận trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng dự án trong đầu tư kinh doanh BĐS[2].

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có vài đặc điểm cơ bản sau:

Một là, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, mà họ được Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu toàn dân) giao hoặc cho thuê đất và QSDĐ để sử dụng ổn định lâu dài. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện do Nhà nước đặt ra; giao dịch chuyển nhượng phải được Nhà nước công nhận thông qua việc chấp thuận chủ trương về việc chuyển nhượng dự án[3]; chủ đầu tư không được tự do mua bán, định đoạt dự án.

Hai là, chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020; đồng thời việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ các nguyên tắc được đặt ra tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Ba là, Nhà nước (với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân) có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để đảm bảo lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục được quy định chặt chẽ bởi đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, có giá trị lớn và biến động thất thường, tính rủi ro cao, là loại tài sản đặc biệt nên cần thiết có các quy phạm pháp luật về thủ tục chuyển nhượng dự án.

Pháp luật của một số nước về kinh doanh BĐS và những gợi mở cho Việt Nam

Ở các nước khác nhau, với điều kiện kinh tế chính trị xã hội khác nhau, thì hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng có sự khác nhau. Có quốc gia điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch về đất đai trong một văn bản pháp lý riêng, toàn bộ các nội dung có liên quan đến giao dịch đất đai được quy định trong một văn bản luật, như Thuỵ Điển quy định trong Bộ luật Đất đai. Có những quốc gia việc điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai hay QSDĐ được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau, thuộc các chuyên ngành khác nhau, như Trung Quốc, Việt Nam[4]. Hầu hết các nước đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến BĐS, đất đai, giao dịch bất động sản, các hoạt động dịch vụ về BĐS, nhưng không có nước nào có Luật Kinh doanh BĐS, cụ thể là: Phi-líp-pin có Luật mua bán BĐS, Ma-lai-xi-a có luật về mua bán đất đai, In-đô-nê-xi-a thì có luật đất đai điều tiết cả các nội dung liên quan đến mua bán BĐS và các dịch vụ trong kinh doanh BĐS, Hàn Quốc có Luật cấp phép hành nghề môi giới BĐS và khai báo giao dịch BĐS, Úc và Newzealand có Luật môi giới BĐS, Hà Lan có Luật về giao dịch BĐS, Mỹ thì có luật về cấp phép hành nghề BĐS, Anh Quốc thì có Luật Đăng ký đất đai và Luật về người môi giới BĐS, Thụy Điển có Luật về môi giới BĐS, Liên bang Đức thì có Luật Đăng ký địa chính,...

Trên thế giới, những nước có nghị viện thành viên AIPO và CHLB Đức thì xác định đối tượng BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng. Ở Campuchia, luật đất đai quy định BĐS được đưa vào giao dịch trên thị trường bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng trên lãnh thổ quốc gia. BĐS được phép mua bán là những BĐS thuộc sở hữu tư nhân và các loại BĐS riêng của Nhà nước. Các tài sản công của Nhà nước không được phép mua bán, chuyển nhượng. Nhìn chung nhiều nước trên thế giới cũng như ở Việt Nam đều quy định đất đai và các tài sản trên đất khi đưa vào kinh doanh, giao dịch thường có hai loại chủ yếu là đất đai (QSDĐ) và nhà ở, công trình xây dựng.

Trước đây, trong đầu tư kinh doanh BĐS, ở hầu hết các nước thường có sự khác biệt trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, nói chung là hạn chế người nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các nước có nền kinh tế chậm phát triển, những nước có nền kinh tế kế hoạch hóa, bao cấp nhiều của nhà nước thể hiện rõ là ở các nước Đông Âu và Trung Quốc. Tuy nhiên, đến nay với xu thế hội nhập quốc tế, toàn cầu hóa về thương mại, các nước đều mở cửa, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên đất nước mình, kể cả việc đầu tư thông qua hình thức mua bán bất động sản.

Ở hầu hết các nước, các giao dịch bất động sản của các tổ chức, cá nhân đều thực hiện thông qua Trung tâm, văn phòng môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập hoặc các luật sư; việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản đều thông qua ngân hàng. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung tâm môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán bất động sản,... được hình thành nhằm hỗ trợ giao dịch bất động sản. Các nước tùy theo điều kiện, đặc điểm của mình có những quy định, mô hình riêng cho các hoạt động này. Ví dụ: ở Úc và Newzeland, Phần lớn bất động sản được bán qua đại lý (môi giới), thanh toán qua tài khoản uỷ thác. Các đại lý thực hiện các dịch vụ và hưởng hoa hồng. Các đại lý chỉ được thực hiện theo chức năng, thực hiện việc đàm phán thuyết phục khách hàng, lập hợp đồng dịch vụ được phép thu tiền cho thuê, thu tiền thế chấp đất hoặc tiền phải thu theo các điều khoản hợp đồng. Tất cả các loại đại lý đều phải được cấp phép, nếu chưa được cấp phép s không được nhận thù lao hoa hồng và mức phạt vi phạm tối đa là 100 đơn vị phạt (mỗi đơn vị là $100 Úc với cá nhân, và với tổ chức là $500 Úc, bị bỏ tù 1-2 năm)[5].

Khái quát chung cho thấy các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở, vì đây là thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người dân. Tuy có khác nhau, nhưng nhìn chung các nước đều có tương đối đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường này hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và đều có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường. Ở Việt Nam, qua các giai đoạn phát triển, pháp luật về kinh doanh BĐS cũng dần nới lỏng các quy định về yêu cầu chuyển nhượng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhằm phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế cũng như để thu hút vốn đầu tư vào xây dựng kết cấu hạ tầng quốc gia, Việt Nam cần hoàn thiện chặt chẽ các quy định của pháp luật, để vừa có thể kiểm soát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng vừa có thể tạo môi trường kinh doanh BĐS sôi động cho các chủ thể gồm cả các chủ thể trong nước cũng như các chủ thể nước ngoài có cơ hội tham gia vào thị trường.


[1] Phạm Hữu Nghị (2002), “Những vấn đề pháp lý của thị trường QSDĐ ở Việt Nam”, Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường QSDĐ ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh – Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức 26/5/2002.

[2] Nguyễn Thị Hải Anh (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 21.

[3] Nguyễn Thị Thuỳ Linh (2019), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 20.

[4] Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr. 73.

[5] Truy cập ngày 9/3/2021 lúc 17:22. https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwjUrauz-PDvAhXHOnAKHfK7AH4QFjAFegQICxAD&url=http%3A%2F%2Ftailieu.ttbd.gov.vn%3A8080%2Findex.php%2Ftai-lieu%2Ftai-lieu-bien-tap%2Fitem%2Fdownload%2F213_9702d4f92df5f34fa93184e944d0f58a&usg=AOvVaw0aC4RL-S1oExqXTLT3UdoY