Quy định khi đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà phục vụ tái định cư

Trong quá trình phát triển đô thị và triển khai các dự án đầu tư xây dựng, việc thu hồi đất và bố trí tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng là yêu cầu tất yếu nhằm bảo đảm an sinh xã hội và ổn định đời sống dân cư. Bên cạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước, pháp luật hiện hành cho phép Nhà nước đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư. Quy định này không chỉ góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở tái định cư mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà ở thương mại sẵn có. Do đó, việc nghiên cứu và làm rõ các quy định pháp luật về đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn.

1. Đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm phục vụ tái định cư là gì?

Đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư là hình thức cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại cung cấp một số căn hộ hoặc khu nhà cụ thể nhằm bố trí cho các hộ dân phải di dời do giải phóng mặt bằng, phát triển đô thị hoặc thực hiện các dự án công. Hình thức này giúp Nhà nước chủ động trong việc đảm bảo chỗ ở cho người dân trong quá trình triển khai các dự án, đồng thời sử dụng nguồn lực của thị trường bất động sản.

Ví dụ thực tiễn, một dự án khu đô thị mới tại Hà Nội triển khai xây dựng 200 căn hộ thương mại, trong đó 50 căn được “đặt hàng” để phục vụ tái định cư cho các hộ dân sống tại khu đất bị giải phóng để làm đường. Nhà nước ký hợp đồng với chủ đầu tư để mua lại các căn hộ này với mức giá đã thỏa thuận, đảm bảo người dân có chỗ ở ổn định. Điều này vừa giảm áp lực tái định cư, vừa huy động hiệu quả nguồn lực tư nhân cho mục tiêu công cộng.

2. Quy định khi đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm phục vụ tái định cư

Quy định khi đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm phục vụ tái định cư được quy định tại Điều 52 Luật nhà ở năm 2023. Điều 52 Luật nhà ở năm 2023 quy định về đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm phục vụ tái định cư như sau:

"Điều 52. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư

1. Đối với việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người được tái định cư theo quy định sau đây:

a) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở với đơn vị được giao bố trí tái định cư và nhận bàn giao nhà ở từ đơn vị này;

b) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định số lượng nhà ở đặt hàng bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Người được bố trí tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở theo hợp đồng mua nhà ở thương mại;

c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở quy định tại điểm a và điểm b khoản này, trừ trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

2. Đối với việc bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao bố trí tái định cư giới thiệu quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn để người được bố trí tái định cư ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này".

Thứ nhất, về chủ thể và hình thức thực hiện đặt hàng mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư. Điều 52 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ đơn vị được giao bố trí tái định cư là chủ thể ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt hàng với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này nhằm bảo đảm việc bố trí tái định cư được thực hiện thống nhất, có sự kiểm soát của Nhà nước. Tùy từng trường hợp, người được tái định cư sẽ ký hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà ở thông qua đơn vị bố trí tái định cư hoặc trực tiếp với chủ đầu tư. Ví dụ, khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông, UBND phường được giao bố trí tái định cư có thể ký hợp đồng mua nhà ở thương mại của một dự án để bố trí cho các hộ dân bị thu hồi đất.

Thứ hai, về cơ chế bảo đảm quyền lợi của người được bố trí tái định cư trong quan hệ hợp đồng. Luật phân biệt hai tình huống: mua nhà ở thương mại và đặt hàng mua nhà ở thương mại, qua đó xác định rõ cách thức ký kết hợp đồng của người tái định cư. Trong trường hợp đặt hàng, người được bố trí tái định cư ký trực tiếp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng phải phù hợp với nội dung hợp đồng đặt hàng đã ký trước đó. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định số lượng nhà ở đặt hàng phù hợp với nhu cầu thực tế, tránh lãng phí hoặc thiếu hụt quỹ nhà. Chẳng hạn, tại một dự án chỉnh trang đô thị, UBND tỉnh căn cứ số hộ phải di dời để quyết định số căn hộ thương mại cần đặt hàng từ chủ đầu tư.

Thứ ba, về trách nhiệm của chủ đầu tư và việc kết hợp bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư. Điều 52 tiếp tục khẳng định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người được tái định cư, qua đó bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho người dân. Quy định này giúp hạn chế tình trạng chậm cấp sổ, gây khó khăn cho người tái định cư trong việc ổn định cuộc sống. Bên cạnh nhà ở thương mại, Luật còn cho phép bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư thông qua việc giới thiệu quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn. Ví dụ, đối với các hộ dân có thu nhập thấp, đơn vị bố trí tái định cư có thể giới thiệu nhà ở xã hội để người dân thuê hoặc thuê mua, bảo đảm phù hợp khả năng tài chính và an sinh xã hội.

3. Đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư được thực hiện ở khu vực nào?

Việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện tại các khu vực không đầu tư xây dựng dự án nhà ở phục vụ tái định cư. Đây là quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực từ thị trường bất động sản thương mại. Trước khi thực hiện đặt hàng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải lựa chọn chủ đầu tư dự án. Đồng thời, việc này chỉ được tiến hành sau khi đã có báo cáo nghiên cứu khả thi dự án hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật được phê duyệt. Điều này giúp đảm bảo các dự án tái định cư được triển khai đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Nhà ở 2023, đặt hàng mua nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho những khu vực mà không thực hiện xây dựng dự án nhà ở phục vụ tái định cư. Việc này góp phần bổ sung nguồn nhà ở cho nhu cầu tái định cư mà không cần phát triển thêm dự án mới. Đồng thời, nó tạo cơ chế linh hoạt trong quản lý, phân bổ quỹ nhà ở cho người dân bị giải tỏa. Phương thức này cũng đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật trong quá trình lựa chọn và mua sắm nhà ở thương mại. Như vậy, việc đặt hàng mua nhà ở thương mại trở thành một giải pháp thực tiễn, hiệu quả trong công tác tái định cư.

4. Ý nghĩa của quy định đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư

Quy định đặt hàng mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm chỗ ở ổn định, kịp thời cho người dân bị thu hồi đất. Thông qua cơ chế đặt hàng, Nhà nước có thể chủ động lựa chọn quỹ nhà ở thương mại sẵn có, rút ngắn thời gian chuẩn bị tái định cư. Quy định này góp phần hạn chế tình trạng chậm bố trí nhà ở, gây ảnh hưởng đến đời sống và quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Đồng thời, nó thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, việc đặt hàng mua nhà ở thương mại để tái định cư còn giúp sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội và giảm gánh nặng đầu tư trực tiếp từ ngân sách. Cơ chế này khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở gắn với mục tiêu xã hội, tạo sự liên kết giữa khu vực công và tư. Quy định cũng góp phần đa dạng hóa hình thức tạo lập quỹ nhà tái định cư, nâng cao chất lượng nhà ở cho người dân. Qua đó, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người được tái định cư.

Kết luận

Như vậy, quy định về đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư là một giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Cơ chế này giúp Nhà nước chủ động hơn trong việc tạo lập quỹ nhà ở tái định cư, đồng thời tận dụng hiệu quả nguồn nhà ở thương mại sẵn có trên thị trường. Việc đặt hàng mua nhà ở thương mại còn góp phần rút ngắn thời gian bố trí tái định cư, hạn chế tình trạng chậm trễ, kéo dài gây ảnh hưởng đến đời sống người dân. Các quy định pháp luật liên quan đã xác định rõ điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện, qua đó bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong áp dụng. Đồng thời, quyền và lợi ích hợp pháp của người được tái định cư được đặt ở vị trí trung tâm trong quá trình thực hiện. Bên cạnh đó, cơ chế này cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia vào việc giải quyết các vấn đề xã hội. Việc kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở. Trong thực tiễn, nếu được triển khai đúng quy định, việc đặt hàng mua nhà ở thương mại sẽ phát huy tối đa giá trị kinh tế - xã hội. Qua đó, chính sách tái định cư ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững. Điều này khẳng định vai trò quan trọng của pháp luật nhà ở trong bảo đảm an sinh xã hội và ổn định trật tự đô thị.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.