Quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật nhà ở mới nhất

Phá dỡ nhà chung cư là vấn đề pháp lý quan trọng, gắn liền với an toàn tính mạng, tài sản của người dân và chỉnh trang, phát triển đô thị bền vững. Trước thực trạng nhiều nhà chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng, Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã dành những quy định cụ thể, chặt chẽ về điều kiện, trường hợp và trình tự phá dỡ nhà chung cư. Các quy định này không chỉ nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân mà còn tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc nghiên cứu quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở mới nhất vì vậy có ý nghĩa thiết thực cả về lý luận lẫn thực tiễn áp dụng.

1. Phá dỡ nhà chung cư là gì?

Phá dỡ nhà chung cư là quá trình tháo dỡ, loại bỏ toàn bộ hoặc một phần kết cấu của tòa nhà chung cư cũ, hư hỏng, xuống cấp hoặc không còn phù hợp với quy hoạch. Hoạt động này nhằm tạo điều kiện xây dựng lại nhà ở mới, đảm bảo an toàn, nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Việc phá dỡ phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng, môi trường và an toàn lao động. Ví dụ, các chung cư đã hết niên hạn sử dụng theo đánh giá kỹ thuật sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định phá dỡ. Đây là bước chuẩn bị quan trọng trước khi triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại.

Quá trình phá dỡ nhà chung cư còn bao gồm việc di dời cư dân, xử lý tài sản và rác thải xây dựng theo đúng quy định. Nhà nước và chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi của người dân, bao gồm bố trí tái định cư hoặc hỗ trợ kinh phí phù hợp. Ví dụ, dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã thực hiện di dời hơn 300 hộ dân trước khi phá dỡ toàn bộ tòa nhà. Ngoài ra, việc phá dỡ còn giúp giải phóng mặt bằng, góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đây là công việc kỹ thuật và pháp lý phức tạp, đòi hỏi giám sát chặt chẽ.

2. Quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật nhà ở mới nhất

2.1. Trách nhiệm và thẩm quyền của chủ đầu tư trong việc phá dỡ nhà chung cư theo trình tự thông thường 

Trách nhiệm và thẩm quyền của chủ đầu tư trong việc phá dỡ nhà chung cư theo trình tự thông thường được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật nhà ở năm 2023 như sau:

"Điều 75. Phá dỡ nhà chung cư

1. Sau khi hoàn thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức phá dỡ nhà chung cư theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực về xây dựng để thực hiện việc phá dỡ;

b) Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được phương án phá dỡ theo đề nghị của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tổ chức thực hiện phá dỡ theo phương án phá dỡ đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt".

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thẩm quyền quyết định phương thức thực hiện phá dỡ. Theo đó, chủ đầu tư được quyền tự thực hiện nếu đủ năng lực theo pháp luật xây dựng hoặc thuê tổ chức chuyên môn có năng lực phù hợp để triển khai. Trách nhiệm trọng tâm là đảm bảo đơn vị thi công sở hữu đầy đủ chứng chỉ hành nghề và trang thiết bị kỹ thuật để vận hành phá dỡ an toàn. Ví dụ, Công ty bất động sản A khi làm chủ đầu tư dự án X, nếu không có bộ phận xây dựng chuyên trách, phải ký hợp đồng thuê công ty phá dỡ chuyên nghiệp.

Về thủ tục, chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thẩm định theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở năm 2023. Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức và giám sát quá trình thi công theo đúng phương án, không được sai lệch hồ sơ kỹ thuật nhằm bảo vệ an toàn cộng đồng (điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Nhà ở năm 2023). Thẩm quyền này đi kèm nghĩa vụ quản lý rủi ro và xử lý các vấn đề phát sinh như bụi mịn, tiếng ồn hoặc rung chấn trong suốt thời gian thực hiện. Chẳng hạn, khi phá dỡ khu tập thể Y, nếu có nguy cơ sụp đổ ngoài dự tính, chủ đầu tư phải tạm dừng để điều chỉnh biện pháp bảo vệ.

2.2. Cơ chế phá dỡ khẩn cấp và vai trò chủ động của cơ quan nhà nước trong tình huống nguy hiểm

Cơ chế phá dỡ khẩn cấp và vai trò chủ động của cơ quan nhà nước trong tình huống nguy hiểm được quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật nhà ở năm 2023 như sau:

"Điều 75. Phá dỡ nhà chung cư

2. Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư để bảo đảm an toàn cho các công trình xây dựng xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phá dỡ, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tổ chức việc phá dỡ".

Cơ chế phá dỡ khẩn cấp thiết lập một quy trình đặc biệt nhằm ưu tiên tối thượng việc bảo vệ tính mạng và tài sản cộng đồng trước các rủi ro hiện hữu. Theo khoản 2 Điều 75 Luật Nhà ở năm 2023, khi nhà chung cư rơi vào tình trạng nguy hiểm, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đóng vai trò chủ đạo thay vì phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các chủ sở hữu. Việc lập phương án và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phá dỡ là biện pháp hành chính cưỡng bách cần thiết để ngăn chặn thảm họa xảy ra trong thời gian ngắn nhất. Ví dụ: Một tòa chung cư cũ bị nghiêng hẳn sau thiên tai, có nguy cơ đổ sập vào khu dân cư kế bên, Nhà nước sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ ngay mà không cần đợi cư dân tổ chức họp hội nghị nhà chung cư.

Vai trò chủ động của Nhà nước còn thể hiện qua trách nhiệm bảo đảm an toàn cho các công trình xung quanh và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị khi thực hiện phá dỡ. Quy định này loại bỏ các rào cản về thủ tục hành chính kéo dài, cho phép chính quyền huy động nguồn lực công để tổ chức thực hiện tháo dỡ một cách chuyên nghiệp và an toàn. Điều này khẳng định quyền lực nhà nước trong việc can thiệp trực tiếp vào quyền sở hữu tư nhân khi lợi ích công cộng và sự an toàn của cư dân bị đe dọa nghiêm trọng. Ví dụ: Khi chung cư xuất hiện các vết nứt vỡ tại hệ thống cột trụ chịu lực chính không thể phục hồi, Sở Xây dựng sẽ trực tiếp chỉ đạo đơn vị có năng lực thực hiện phá dỡ khẩn cấp để tránh gây sập đổ dây chuyền cho các công trình liền kề.

2.3. Cơ chế tài chính và bảo đảm tính thống nhất của trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư 

Cơ chế tài chính và bảo đảm tính thống nhất của trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 75 Luật nhà ở năm 2023 quy định như sau:

"Điều 75. Phá dỡ nhà chung cư

3. Kinh phí phá dỡ nhà chung cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí phá dỡ khẩn cấp quy định tại khoản 2 Điều này cho cơ quan nhà nước đã thực hiện phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư.

4. Trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Cơ chế tài chính trong phá dỡ nhà chung cư theo khoản 3 Điều 75 Luật Nhà ở 2023 xác định kinh phí này là một thành phần không tách rời của tổng mức đầu tư dự án. Quy định này tạo hành lang pháp lý để chủ đầu tư chủ động nguồn vốn, đồng thời ràng buộc trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho Nhà nước trong các trường hợp phá dỡ khẩn cấp do nguy hiểm hoặc thiên tai. Ví dụ, tại một dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, nếu cơ quan chính quyền phải bỏ ngân sách ra thực hiện phá dỡ trước để bảo đảm an toàn tính mạng cho cư dân, thì sau khi lựa chọn được nhà đầu tư chính thức, đơn vị này có nghĩa vụ quyết toán và hoàn trả toàn bộ chi phí phá dỡ đó vào ngân sách theo phương án tài chính đã được phê duyệt.

Về mặt thủ tục, khoản 4 Điều 75 khẳng định tính thống nhất khi dẫn chiếu trực tiếp việc thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, giúp loại bỏ sự chồng chéo giữa các văn bản luật. Việc áp dụng đồng bộ trình tự từ lập phương án phá dỡ, thẩm định an toàn đến giám sát thi công theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng giúp bảo đảm tính chuyên môn cao và quản lý rủi ro chặt chẽ. Thực tế triển khai cho thấy, thay vì lúng túng giữa các quy định hành chính đặc thù của ngành nhà ở, các bên liên quan chỉ cần tuân thủ quy trình phá dỡ công trình dân dụng tại Nghị định về quản lý chất lượng công trình, từ đó rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng và đẩy nhanh tiến độ tái thiết đô thị một cách hợp pháp.

3. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư được hưởng các cơ chế ưu đãi gì?

Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi theo Điều 63 Luật Nhà ở 2023. Trước hết, họ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc dự án, bao gồm đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, thương mại, dịch vụ và các công trình công cộng khác. Chủ đầu tư cũng không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất hay đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí đầu tư. Ví dụ, tại dự án cải tạo chung cư cũ ở quận 1, TP.HCM, chủ đầu tư đã được miễn tiền sử dụng đất hơn 50 tỷ đồng, giúp đẩy nhanh tiến độ tái định cư. Điều này tạo động lực lớn cho các chủ đầu tư tham gia dự án, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho cư dân trong khu vực.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư và các công trình dịch vụ, thương mại trong dự án mà không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này. Họ được vay vốn từ Quỹ phát triển đất, ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu tiền mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để triển khai dự án. Ngoài ra, ngân sách địa phương có thể hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng các ưu đãi về thuế, tín dụng khác. Ví dụ, tại dự án cải tạo chung cư ở Hà Nội, chủ đầu tư được vay vốn từ ngân sách và ưu đãi thuế, giúp hoàn thiện dự án nhanh hơn, đảm bảo chất lượng công trình và tiện ích cho cư dân.

4. Ý nghĩa của quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật nhà ở mới nhất

Quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở mới nhất nhằm đảm bảo an toàn, trật tự và phát triển bền vững đô thị. Khi một chung cư đã xuống cấp, mất an toàn hoặc hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ theo quy định giúp ngăn ngừa tai nạn, bảo vệ tính mạng và tài sản của cư dân. Đồng thời, các quy định này tạo cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng quản lý quá trình phá dỡ một cách minh bạch và đúng trình tự. Việc áp dụng quy định cũng giúp tránh tranh chấp, khiếu nại giữa chủ sở hữu, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Nhờ đó, quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện thuận lợi, hiệu quả.

Ngoài ra, quy định về phá dỡ còn góp phần thúc đẩy tái phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống cho người dân. Các dự án phá dỡ và xây dựng lại thường gắn với phương án bồi thường, tái định cư hợp lý, bảo đảm quyền lợi cho cư dân bị ảnh hưởng. Điều này cũng khuyến khích chủ đầu tư đầu tư vào các công trình hiện đại, tiện nghi hơn. Đồng thời, việc thực hiện phá dỡ theo luật giúp kiểm soát tác động môi trường, giảm ô nhiễm và lãng phí tài nguyên. Nhìn chung, các quy định này vừa bảo vệ quyền lợi công dân, vừa thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và an toàn.

Kết luận

Quy định về phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến an toàn, tính mạng và tài sản của người dân. Việc xác định các trường hợp phải phá dỡ được căn cứ trên kiểm định chất lượng và thời hạn sử dụng của công trình, đồng thời quy định rõ thẩm quyền quyết định, trình tự và trách nhiệm của các bên liên quan, nhằm tránh tranh chấp và lạm quyền. Các quy định này tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đồng thời thúc đẩy chỉnh trang đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất và không gian sống. Việc tuân thủ pháp luật còn giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ và cộng đồng cư dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý và nhà đầu tư phối hợp trong thực tiễn. Thực hiện phá dỡ đúng quy định góp phần phòng ngừa rủi ro, tai nạn và bảo đảm trật tự xã hội, đồng thời là tiền đề để phát triển nhà ở mới hiện đại, an toàn và bền vững. Như vậy, việc thực hiện nghiêm túc các quy định về phá dỡ nhà chung cư vừa bảo vệ quyền lợi của người dân, vừa thúc đẩy sự phát triển ổn định và bền vững của đô thị.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.