Quyền của chủ sở hữu trong việc bảo trì nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

1. Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở theo Luật Nhà ở 2023

Dựa trên quy định tại Điều 135 của Luật Nhà ở năm 2023 (chưa có hiệu lực), chủ sở hữu nhà ở không chỉ là người sở hữu vật phẩm quý báu mà còn được đặc quyền với hàng loạt quyền lợi chi tiết và đa dạng khi thực hiện các hoạt động bảo trì và cải tạo nhà ở. Những quyền lợi này không chỉ nhấn mạnh tính tự chủ của chủ sở hữu, mà còn góp phần quan trọng vào việc đảm bảo và nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng.

- Chủ sở hữu nhà ở có quyền lựa chọn giữa việc tự thực hiện bảo trì, cải tạo hoặc thuê các tổ chức, cá nhân chuyên nghiệp để thực hiện công việc này. Điều này không chỉ thể hiện tính tự chủ mà còn tạo điều kiện cho sự đa dạng và chất lượng cao trong các dự án bảo trì, cải tạo. Trong những trường hợp pháp luật đặt yêu cầu về năng lực của tổ chức hoặc cá nhân thực hiện, chủ sở hữu nhà ở vẫn giữ quyền lựa chọn và quyết định liệu họ sẽ tự thực hiện hay thuê đơn vị, cá nhân có đủ năng lực để đảm bảo sự thành công của dự án.

- Chủ sở hữu nhà ở không chỉ có quyền mà còn có trách nhiệm yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp cần thiết, đặc biệt là khi bảo trì, cải tạo nhà ở đòi hỏi sự can thiệp vào cấu trúc kiến trúc hoặc hệ thống kỹ thuật của ngôi nhà. Điều này giúp đảm bảo rằng mọi hoạt động được thực hiện theo quy định của pháp luật và đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận tài liệu pháp lý và quy trình xây dựng.

- Không chỉ giới hạn ở những quyền lợi cụ thể đã nêu trên, chủ sở hữu nhà ở còn được hưởng quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. Điều này có thể bao gồm các quyền lợi về tài chính, an toàn, và môi trường sống. Quyền lợi này mang lại cho chủ sở hữu sự linh hoạt và tích cực trong quá trình quản lý và duy trì ngôi nhà của mình, đồng thời đóng góp tích cực vào sự phát triển và bền vững của cộng đồng nhà ở.

* Nghĩa vụ:

- Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ chấp hành đúng quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở không chỉ là nhiệm vụ hợp pháp mà còn là sự đóng góp tích cực vào việc duy trì và nâng cao chất lượng cuộc sống của cả khu vực. Hơn nữa, nghĩa vụ này còn bao gồm việc tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác có thể thực hiện bảo trì, cải tạo nhà ở của họ một cách dễ dàng và hiệu quả. 

- Chủ sở hữu nhà ở không chỉ chịu trách nhiệm về bảo trì, cải tạo nhà ở của mình mà còn có nghĩa vụ bồi thường cho tổ chức, cá nhân khác trong trường hợp gây ra thiệt hại. Điều này không chỉ là biểu hiện của trách nhiệm pháp lý mà còn là sự chấp nhận và nhất quán với nguyên tắc công bằng xã hội. Chủ sở hữu nhà ở, thông qua việc bồi thường, đóng góp vào quá trình khắc phục hậu quả của mọi sự cố và tạo ra một môi trường sống an toàn và bền vững cho tất cả. 

- Hơn nữa, chủ sở hữu nhà ở còn có những nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật, mở ra cơ hội cho sự sáng tạo và tích cực trong quá trình quản lý ngôi nhà của mình. Nghĩa vụ này có thể liên quan đến các hoạt động như bảo vệ môi trường, tham gia vào các dự án cộng đồng, hay thậm chí là việc duy trì các tiêu chuẩn an toàn và văn hóa trong khu vực cư trú.

2. Quy định về bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê 

Tại Điều 132 Luật Nhà ở 2023 thì bảo trì và cải tạo nhà ở đang cho thuê là một khía cạnh quan trọng của mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê. Để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình này, quy định liên quan đến việc này cần được hiểu rõ và thực hiện một cách linh hoạt và chủ động.

- Bên cho thuê nhà ở có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Điều này tạo ra một sự cân bằng tốt giữa quyền lợi của cả hai bên. Bên cho thuê cần thương lượng và đạt được sự đồng thuận trước khi thực hiện bất kỳ công việc bảo trì hay cải tạo nào, trừ những trường hợp đặc biệt. Ngược lại, bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở. 

- Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo, nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Điều này là công bằng với bên cho thuê, người đã đầu tư vào cải tạo để cải thiện chất lượng nhà ở. Tuy nhiên, cần có sự linh hoạt và minh bạch trong quy trình này để tránh tranh cãi và hiểu lầm. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê, họ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 

- Trong trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở, sự hợp tác và sự linh hoạt là chìa khóa để đảm bảo rằng cả hai bên đều có trải nghiệm thuận lợi nhất trong quá trình này. Các bên sẽ thỏa thuận về chỗ ở tạm thời và số tiền thuê nhà ở trong khoảng thời gian cần thiết để thực hiện bảo trì hoặc cải tạo. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự tổ chức chỗ ở và đã thanh toán trước tiền thuê nhà ở cho toàn bộ thời gian bảo trì hoặc cải tạo, bên cho thuê nhà ở sẽ thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo sẽ không được tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời đảm bảo rằng bên thuê nhà ở có thể tiếp tục thuê nhà ở sau khi quá trình bảo trì, cải tạo kết thúc. 

- Bên thuê nhà ở không chỉ là người đóng góp vào thu nhập của bên cho thuê, mà còn là người có quyền lợi khi nhà ở đang trải qua quá trình bảo trì. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở thực hiện bảo trì, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra. Trong trường hợp bên cho thuê không thực hiện bảo trì, bên thuê có quyền tự bảo trì và phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo này phải mô tả rõ mức độ bảo trì cần thiết và kinh phí dự kiến. Bên cho thuê nhà ở sẽ thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc có thể trừ dần vào tiền thuê nhà ở. 

3. Không phải là chủ sở hữu nhà ở thì có được cải tạo nhà ở?

Điều 131 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc cải tạo nhà ở như sau:

- Cải tạo nhà ở không chỉ là một quyền của chủ sở hữu nhà ở mà còn là một quá trình đòi hỏi sự hợp tác và đồng thuận từ những người không phải là chủ sở hữu. Chủ sở hữu có quyền tự do cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình, nhưng đối với những người không phải là chủ sở hữu, việc cải tạo chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý từ phía chủ sở hữu.

- Việc cải tạo nhà ở không chỉ đòi hỏi sự sáng tạo mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của Luật và pháp luật về xây dựng. Trong trường hợp pháp luật đặt yêu cầu lập dự án để cải tạo nhà ở, quá trình này phải diễn ra dưới sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Đối với những nhà thuộc tài sản công, quy định tại Điều 133 của Luật cũng cần được tuân thủ đầy đủ.

- Đối với những công trình nhà biệt thự, quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật đặt ra các tiêu chuẩn cao về quy hoạch, kiến trúc, và di sản văn hóa. Trong trường hợp pháp luật yêu cầu sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành cải tạo, chủ sở hữu và cơ quan quản lý nhà ở phải tiếp cận theo hình thức văn bản chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo sự hài hòa và tuân thủ mọi quy định.

- Trong trường hợp của những ngôi nhà biệt thự, một loại nhà ở mang đậm đẳng cấp và lịch sử, các quy định tại điểm a và điểm b, khoản 1 Điều 123 của Luật này đặt ra những tiêu chuẩn cao và đòi hỏi sự tôn trọng và bảo tồn về nguyên trạng ban đầu. Điều này không chỉ là một sự bảo vệ văn hóa mà còn là cơ hội để tạo ra những không gian sống duyên dáng và đẳng cấp.

+ Không chỉ đơn giản là một yêu cầu pháp lý, việc không làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự là việc tôn trọng và duy trì giá trị lịch sử và kiến trúc độc đáo của ngôi nhà. 

+ Trong trường hợp cần phải phá dỡ để xây dựng lại, quy định rõ ràng đòi hỏi sự duy trì và bảo toàn kiến trúc ban đầu. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện kiểm định để đảm bảo an toàn và chất lượng công trình. 

+ Quy định không tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hay cơi nới là một bảo vệ cho không gian xung quanh và tính thẩm mỹ của nhà biệt thự. 

Ngoài ra, có thể tham khảo: Cần hỗ trợ tư vấn về quyền của chủ sở hữu đất đai nhà ở. Còn khúc mắc, liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.