Mục lục bài viết

1. Giới thiệu tác giả

Sách "Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành" do TS. Nguyễn Minh Oanh chủ biên.

 

2. Giới thiệu tác giả

Sách Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Sách Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Tác giả: TS. Nguyễn Minh Oanh chủ biên

Nhà xuất bản Lao Động

 

3. Tổng quan nội dung sách

Kinh doanh bất động sản là hoạt động sôi động thu hút sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư và khách hàng ở Việt Nam trong những năm gần đây. Những chính sách thu hút đầu tư và khuyến khích phát triển thị trường bất động sản của chính phủ, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và hứa hẹn mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội thì thị trường bất động sản cũng chứa đựng nhiều nguy cơ tìm ẩn có thể mang đến những rủi ro, thách thức cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Để xây dựng và phát triển một thị trường ổn định, bền vững, để hạn chế và giảm thiểu các rủi ro, các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được quan tâm, chú trọng trong đó phải kể đến sự ra đời của luật kinh doanh bất động sản năm hai không 14 thay thế luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
Cùng với các văn bản pháp luật khác như bộ luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đã ra đời tạo ra một nền tảng pháp lý đồng bộ, vững chắc điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời kỳ mới. Các văn bản pháp luật này thì vọng sẽ hạn chế tối đa rủi ro cho các nhà đầu tư và khách hàng, tạo của thiết thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế của Việt Nam nói chung phát triển. Tuy nhiên, với một hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về bất động sản đồ sộ và phức tạp thì việc hiểu được sâu sắc bản chất các quy định của luật kinh doanh bất động sản là không dễ dàng. Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế xã hội, sự phát triển của khoa học công nghệ cũng phần nào ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đến sự áp dụng pháp luật và thực tiễn.
Với mong muốn làm sáng tỏ các quy định của luật kinh doanh bất động sản hiện hành trong mối quan hệ với các văn bản pháp luật khác, cung cấp cho các chủ thể kinh doanh bất động sản và các chủ thể khác những kiến thức pháp lý chuyên sâu, đề suất ý kiến hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tập thể tác giả đã biên soạn cuốn sách: Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Cuốn sách được biên soạn gồm hai phần nội dung chính:
Phần 1. Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Phần này các tác giả trình bày, luận giải các quy định của Luật kinh doanh bất động sản bám sát theo cấu trúc chương mục của Luật.
Phần 2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2014
 

4. Đánh giá bạn đọc

Những cuốn sách bình luận khoa học các Bộ luật, luật thường cung cấp cho bạn đọc những phân tích, đánh giá sâu sắc, đa chiều (so sánh luật cũ, liên hệ thực tiễn) để bạn đọc hiểu rõ ý nghĩa của các quy định trong từng điều luật. Và cuốn sách "Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành" là một cuốn sách như vậy. Các tác giả đã trình bày và luận giải chi tiết, khoa học và dễ hiểu từng điều luật trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 rất thuận tiện cho bạn đọc nghiên cứu, tìm hiểu và áp dụng. Bên cạnh đó, ở phần hai còn trình bày toàn văn nhiều văn bản hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản thuận tiện cho bạn đọc tra cứu.

Đây thực sự là một cuốn sách mà người làm công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, người hoạt động kinh doanh bất động sản nên trạng bị. Đồng thời cuốn sách cũng là tài liệu tham khảo hữu ích dành cho người nghiên cứu, học tập chuyên ngành luật.

Cuốn sách không chỉ có giá trị về mặt khoa học pháp lý mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc.

 

5. Kết luận

Hy vọng những chia sẻ trên đây của chúng tôi sẽ là một nguồn tư liệu đánh giá chất lượng sách hiệu quả tin cậy của bạn đọc. Nếu thấy chia sẻ của chúng tôi hữu ích, bạn hãy lan tỏa nó đến với nhiều người hơn nhé! Chúc các bạn đọc sách hiệu quả và thu được nhiều thông tin hữu ích từ cuốn sách “Bình luận Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành".

Luật Minh Khuê trích dẫn dưới đây nội dung Bình luận Điều 44 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 mà các tác giả trình bày trong cuốn sách để bạn đọc tham khảo:

Điều 44. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.

2. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.

4. Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.

5. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.

Bình luận:

Điều luật quy định về quyền của bên thuê quyền sử dụng đất trong trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
(1) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.
Bên thuê quyền sử dụng đất là chủ thể có nhu cầu khai thác quyền sử dụng đất, hưởng lợi ích phát sinh từ quyền sử dụng đất trong thời gian thuê. Do đó, luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ thể này được quyền yêu cầu bên cho thuê cung cấp đầy đủ thông tin, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê. Quy định này bảo đảm cho bên thuê quyền sử dụng đất có thể có được đầy đủ những thông tin về quyền sử dụng đất đang phê. Những thông tin này bao gồm: diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất cho thuê, loại đất, thời gian sử dụng đất, quyền của bên thứ ba với quyền sử dụng đất nếu có.
Quy định này là sự kế thừa có sự sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 43 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, bên thuê quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên cho thuê cung cấp các thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê. Bên cạnh đó, luật này còn quy định bên thuê quyền sử dụng đất được quyền yêu cầu bên cho thuê quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm về thông tin cho bên cho thuê cung cấp.
Tuy nhiên, quy định này đã được lược bỏ tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Chúng tôi cho rằng, sự thay đổi này là cần thiết, việc phải chịu trách nhiệm về những thông tin mà mình đã cung cấp là nghĩa vụ luật định đối với bên cho thuê quyền sử dụng đất. Các quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 là không hợp lý.
Quy định này của luật kinh doanh bất động sản cũng được xem là tương thích và thống nhất với quyền của bên thuê trong hợp đồng thuê tài sản của bộ luật dân sự năm 2015.
(2) Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cạnh quyền yêu cầu bên cho thuê quyền sử dụng đất cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 còn trao cho bên thuê quyền sử dụng đất quyền yêu cầu bên cho thuê quyền sử dụng đất giao đất. Bên cho thuê quyền sử dụng đất giao đất vì quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt gắn liền với đất. Theo chúng tôi, đây là quyền năng cơ bản của bên thuê quyền sử dụng đất. Pháp luật trao cho bên thuê quyền sử dụng đất quyền năng này nhằm tạo thế chủ động trong việc hối thúc bên cho thuê quyền sử dụng đất chuyển giao tài sản cho thuê.
Nhìn chung, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã kế thừa quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 về nội dung này. Bên cạnh sự kế thừa, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng bỏ đi cụm từ: "và thỏa thuận khác trong hợp đồng". Chúng tôi đánh giá đây là sự thay đổi hợp lý vì cụm từ trên có nghĩa không tương thích với toàn bộ nội dung điều luật.
(3) Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là loại hợp đồng có đối tượng là tài sản, có mục đích chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản. Trong thời hạn thuê, bên thuê quyền sử dụng đất được quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ quyền sử dụng đất. Đây là một trong những quyền năng cơ bản của bên thuê quyền sử dụng đất. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền năng này vẫn phát sinh. Đây là điều khoản thông thường của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất phải nghiêm chỉnh tuân thủ phạm vi khai thác, mục đích sử dụng và phương thức khai thác đất mà các bên đã thỏa thuận hoặc Luật đất đai năm 2013 có quy định. Bên thuê quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê mà các bên đã thỏa thuận, quyền năng này không được tiếp tục khi hợp đồng thuê hết thì hạn.
Thời hạn của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, trong trường hợp các bên không có thoả thuận thì thời hạn của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được xác định theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015.
(4) Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.
Thực chất, đây là một nội dung nằm tại khoản 3 của điều luật này. Bởi, khai thác, sử dụng và hưởng thành quả là nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Do đó, theo chúng tôi, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nên hụt khoản ba và khoản bốn điều luật lại với nhau theo hướng: trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất bên thuê được quyền khai thác công dụng và hưởng thành quả lao động từ việc khai thác tiền sử dụng đất trong thời hạn thuê theo thỏa thuận.
(5) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Điều luật quy định, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất chứng minh được bên cho thuê có lỗi gây ra thiệt hại đối với bên thuê thì bên thuê được quyền yêu cầu bên cho thuê buổi thường thiệt hại. Lớp của bên cho thuê quyền sử dụng đất gây ra thiệt hại cho bên thuê quyền sử dụng đất có thể là bên thuê cô Ý hoặc vô ý cung cấp thông tin không chính xác về quyền sử dụng đất, về vị trí địa lý, về thời hạn sử dụng làm cho bên thuê bị thiệt hại thì phải bồi thường. Mức bồi thường thiệt hại được xác định theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thoả thuận mức bồi thường thiệt hại được xác định theo nguyên tắc: thiệt hại bao nhiêu, bồi thường bị nhiêu.
Quy định này là sự kế thừa của Luật kinh doanh bất động sản năm 20146 với luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Chúng tôi cho rằng sự kế thừa này là hợp lý, vì quy định này giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê quyền sử dụng đất.
(6) Các quyền khác trong hợp đồng.
Ngoài những quyền được điều luật đề cập cụ thể nói trên, bên thuê quyền sử dụng đất còn có thể có những quyền năng cụ thể khác. Những quyền năng này được xác định dựa trên sự tự do thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng. Theo chúng tôi dự đoán, những quyền này thường là quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất nộp phạt vi phạm hợp đồng hoặc phạt cọc khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng...
Ví dụ: A cho B thuê quyền sử dụng đất rộng 1000 m2 để canh tác nông nghiệp. Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận. Để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ, A và B thỏa thuận B đặt cọc cho A số tiền là 50.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận nếu một trong số các bên vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu phạt cọc với số tiền phạt tương ứng với mức phạt cọc. Đến thời hạn thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, B yêu cầu A giao đất cho mình nhưng mà A chưa giải phóng xong mặt bằng để bàn giao cho B. B được quyền yêu cầu A nộp phạt cọc số tiền 50.000.000 đồng cho B.