Tìm hiểu chuyên đề: Pháp luật về đầu từ và xây dựng

1. Giới thiệu Luật đầu tư Năm 2005

1.1. Phạm vi điều chỉnh

Quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài. 

Mặc dù quy định này chưa thể hiện rõ ràng phạm vi điều chỉnh của luật nhưng có thể hiểu đây là luật quy định về trình tự, thủ tục.

- Đăng ký dự án đầu tư, thẩm tra dự án và cấp giấy chứng nhận đầu tư.

- Điều chỉnh dự án, bao gồm cả mở rộng quy mô, nâng cao năng suất, năng lực kinh doanh, chuyển nhượng dự án, tạm ngừng, giảm tiến độ thực hiện dự án, chấm dứt và thanh lý dự án đầu tư;

- Đầu tư theo hình thức: hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng xây dựng kinh doanh, chuyển giao (BOT), hợp đồng xây dựng, chuyển giao, kinh doanh (BOT) và hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT)

- Xin ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư

- Đầu tư ra nước ngoài và cấp GCN đầu tư ra nước ngoài

- Quản lý việc đầu tư, kinh doanh bằng vốn nhà nước.

1.2. Đối tượng áp dụng

- Nhà đầu tư trong nước thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam Và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài;

- Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài;

- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.

1.3. Một số khái niệm cơ bản

- Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm: Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo luật doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo luật hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật này có hiệu lực; Hộ kinh doanh, cá nhân; Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài thường trú ở Việt Nam; Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam..

- Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

-. Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời gian hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam.

-. Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.

-. Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thoả thuận trong hợp đồng BT.

1.4. Phân loại dự án đầu tư

- Dự án đầu tư trong nước: là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp mà nhà đầu tư trong nước sở hữu hơn 51% vốn điều lệ.

- Dự án có vốn nước ngoài: là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài sở hữu hơn 49% vốn điều lệ trở lên.

1.5. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư

- UBND cấp tỉnh: sở KHĐT tiếp nhận hồ sơ.

- Ban quản lý khu công nghiệp

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm tra các dự án đầu tư, 2 cơ quan này đều phải xin ý kiến của các cơ quan nhà nước khác như thủ tướng chính phủ, bộ KHĐT, các bộ, sở ban ngành có liên quan theo quy định để cấp GCNĐT.

1.6. Chuyển nhượng dự án đầu tư

(thực hiện theo khoản 4 điều 66 NĐ 108/2006/NĐ-CP). hồ sơ bao gồm:

- Bản đăng ký chuyển nhượng dự án

- Hợp đồng chuyển nhượng dự án

- Văn bản về tư cách pháp lí của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng

- Báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án

Cơ quan cấp GCNĐT nhận hồ sơ đăng kí chuyển nhượng dự án và thực hiện điều chỉnh GCNĐT trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

1.7. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư

-  Quyền tự chủ đầu tư, kinh doanh

- Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực đầu tư

- Quyền xuất khẩu, nhập khẩu, quảng cáo, tiếp thị, gia công và gia công lại liên quan đến hoạt động đầu tư

- Quyền mua ngoại tệ

- Quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Các quyền khác của nhà đầu tư

- Nghĩa vụ của nhà đầu tư

+ Tuân thủ quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung đăng ký đầu tư, nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư.

+ Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung đăng ký đầu tư, hồ sơ dự án đầu tư và tính hợp pháp của các văn bản xác nhận.

+  Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Thực hiện quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán và thống kê.

+ Thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về bảo hiểm, lao động; tôn trọng danh dự, nhân phẩm, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người lao động.

+ Tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để người lao động thành lập, tham gia tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.

+ Thực hiện quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

* Các văn bản hướng dẫn liên quan:

- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

2. Giới thiệu về Luật Xây dựng năm 2003

2.1. Phạm vi điều chỉnh:

Quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.

2.2. Đối tượng áp dụng

Tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

2.3. Một số khái niệm cơ bản

-  Hoạt động xây dựng bao gồm:

+ Lập quy hoạch xây dựng;

+ Lập dự án đầu tư xây dựng công trình ;

+ Khảo sát xây dựng;

+ Thiết kế xây dựng công trình;

+ Thi công xây dựng công trình;

+ Giám sát thi công xây dựng công trình;

+ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

+ Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

- Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác.

- Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư­ nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng­, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trư­ờng. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

- Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trương đầu tư xây dựng công trình để cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.

- Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.

- Nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động xây dựng.

2.4. Loại và cấp công trình xây dựng

-  Công trình xây dựng được phân thành loại và cấp công trình.

- Loại công trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng. Mỗi loại công trình được chia thành năm cấp bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.

- Cấp công trình được xác định theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng.

(Điều 4 Nghị định 209/2005/NĐ-CP phân loại công trình xây dựng như sau:

1. Công trình dân dụng:

a) Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;

b) Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình  giáo  dục; công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.

2. Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá láng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

3. Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.

4. Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.

5. Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải; công trình chiếu sáng đô thị)

2.5. Phân loại quy hoạch xây dựng

   - Quy hoạch xây dựng vùng;

(Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng- Điều 11 NĐ 08)

- Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan.

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định)

-  Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;

(Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị- Điều 19 NĐ 08):

- Bộ Xây dựng tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên  tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan.

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 trong phạm vi tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định.

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4, loại 5, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.)

(Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị- Điều 28 NĐ 08): Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị  loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3.; Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại 4 và loại 5)

- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:

(Điều 36 NĐ 08- Thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:               

- ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn sau khi được Hội đồng nhân dân cấp xã thông qua bằng nghị quyết và có tờ trình xin phê duyệt của ủy ban nhân dân cấp xã trong thời gian 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trình ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.)

2.6. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng công trình

- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng;

- Có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp;

- An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

- Đối với những công trình xây dựng có quy mô lớn, trước khi lập dự án chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.

- Nội dung chủ yếu của báo cáo đầu tư xây dựng công trình bao gồm sự cần thiết đầu tư, dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư; phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ; tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.

- Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình có sử dụng vốn nhà nước, ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này việc xác định chi phí xây dựng phải phù hợp với các định mức, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành và hướng dẫn áp dụng. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình có sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) thì phải bảo đảm kịp thời vốn đối ứng.

2.7. Giấy phép xây dựng

* Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

- Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

- Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

- Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

* Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

* Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.

* Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng nêu trên.

- Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

2.8. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình

- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình và nhà thầu thi công xây dựng thỏa thuận;

- Có giấy phép xây dựng đối với những công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 68 của Luật Xây dựng;

- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã được phê duyệt;

- Có hợp đồng xây dựng;

- Có đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

- Đối với khu đô thị mới, tuỳ theo tính chất, quy mô phải xây dựng xong toàn bộ hoặc từng phần các công trình hạ tầng kỹ thuật thì mới được khởi công xây dựng công trình.

2.9. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng

- Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập cho các công việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế công trình, giám sát, thi công xây dựng công trình, quản lý dự án xây dựng công trình và các công việc khác trong hoạt động xây dựng.

- Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập bằng văn bản phù hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Tuỳ theo quy mô, tính chất của công trình, loại công việc, các mối quan hệ của các bên, hợp đồng trong hoạt động xây dựng có thể có nhiều loại với nội dung khác nhau.

- Nội dung chủ yếu của hợp đồng trong hoạt động xây dựng:

+ Nội dung công việc phải thực hiện;

+ Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc;

+ Thời gian và tiến độ thực hiện;

+ Điều kiện nghiệm thu, bàn giao;

+ Giá cả, phương thức thanh toán;

+ Thời hạn bảo hành;

+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

+ Các thỏa thuận khác theo từng loại hợp đồng;

+ Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.

* Văn bản hướng dẫn liên quan:

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.