Theo thông tư chúng tôi sẽ được miễn thuế thu nhập với điều kiện xin được giấy chứng nhận và có quyền sử dụng nhà ở tới thời điểm chuyển nhượng ít nhất 183 ngày. Vậy 183 ngày đó là tính từ ngày chúng tôi lấy được sổ đỏ hay từ ngày chúng tôi đứng tên hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư ? Cảm ơn luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

 

Luật sư trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

- Thông tư 111/2013/TT-BTC 

- Thông tư 92/2015/TT-BTC 

2. Cơ sở pháp lý:

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì gia đình bạn có mua một căn nhà của chủ đầu tư, đó là tài sản duy nhất của gia đình bạn (tài sản duy nhất của các thành viên trong gia đình). Căn cứ theo quy định tại thông tư 111/2013/TT-BTC thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi đáp ứng được ba điều kiện sau:

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Như vậy, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng căn nhà là tài sản duy nhất khi:

>> Xem thêm:  Bà ngoại là mẹ liệt sĩ thì cháu có được đăng ký giảm trừ gia cảnh hay không?

- Có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở

- Đã sở hữu tài sản từ 183 ngày trở lên tính đến thời điểm chuyển nhượng.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Vì trường hợp này gia đình bạn chuyển nhượng nhà ở mua và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu, thì thời điểm để tính 183 ngày là ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ghi trên giấy chứng nhận.

Nếu như gia đình bạn vẫn chuyển nhượng nhà ở này trước khi đủ 183 ngày (tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận đến ngày giao kết hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực) thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Cách tính thuế:

- Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản = Giá trị chuyển nhượng x 2%.

Giá trị chuyển nhượng là giá trị ghi trên hợp đồng, trường hợp giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì tính theo giá do UBND tỉnh ban hành.

Cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải kê khai, nộp thuế, hoặc nộp hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong thời gian 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng phát sinh hiệu lực.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

Hồ sơ khai thuế gồm:

- Tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo thông tư 92/2015/TT-BTC.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Khi đi mang theo Chứng minh nhân dân để xuất trình

- Bản cam kết tài sản duy nhất (tùy cơ quan yêu cầu - không bắt buộc).

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Mức lương bao nhiêu thì đóng thuế thu nhập cá nhân ? Quyết toán thuế TNCN