Trong hệ thống pháp luật về nhà ở và xây dựng hiện hành, nhà ở riêng lẻ là một loại hình nhà ở phổ biến, gắn liền với nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Việc hiểu đúng khái niệm nhà ở riêng lẻ có ý nghĩa quan trọng trong quá trình đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở đúng quy định pháp luật. Bên cạnh đó, số tầng được phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ là vấn đề được nhiều người quan tâm, bởi nó liên quan trực tiếp đến quy hoạch đô thị, an toàn xây dựng và quyền lợi của chủ sở hữu. Do đó, việc làm rõ nhà ở riêng lẻ là gì và nhà ở riêng lẻ được xây bao nhiêu tầng theo quy định pháp luật là hết sức cần thiết trong thực tiễn hiện nay.
1. Nhà ở riêng lẻ là gì?
Khái niệm nhà ở riêng lẻ được quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023. Khoản 2 Điều 2 Luật nhà ở năm 2023 quy định về khái niệm nhà ở riêng lẻ như sau:
"Điều 2. Giải thích từ ngữ
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp".
Theo khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở riêng lẻ được hiểu là loại nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn. Quy định này nhấn mạnh yếu tố pháp lý về quyền sử dụng đất, bảo đảm việc xây dựng nhà ở phải gắn với quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể. Nhà ở riêng lẻ không phụ thuộc vào kết cấu chung với các công trình khác như nhà chung cư. Đây là cơ sở để phân biệt nhà ở riêng lẻ với các loại hình nhà ở tập trung. Qua đó, pháp luật tạo hành lang rõ ràng cho việc quản lý, cấp phép và sử dụng nhà ở.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 xác định nhà ở riêng lẻ bao gồm nhiều loại hình như nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Các loại nhà này có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc phục vụ mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa ở vừa kinh doanh, dịch vụ. Quy định này phản ánh thực tiễn đa dạng trong nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân và tổ chức. Đồng thời, việc thừa nhận mục đích sử dụng hỗn hợp giúp tạo điều kiện cho phát triển kinh tế hộ gia đình. Như vậy, khái niệm nhà ở riêng lẻ được xây dựng tương đối toàn diện, phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý nhà nước.
2. Nhà ở riêng lẻ được xây bao nhiêu tầng?
Luật Nhà ở năm 2023 không quy định cụ thể số tầng tối đa áp dụng cho tất cả nhà ở riêng lẻ, do đó việc xác định số tầng phụ thuộc vào giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp.
Theo Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, trước khi khởi công, nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn. Giấy phép xây dựng xác định rõ quy mô công trình, bao gồm số tầng, chiều cao và các thông số kỹ thuật khác. Số tầng cho phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương. Việc cấp giấy phép giúp đảm bảo nhà ở riêng lẻ hài hòa với cảnh quan và môi trường xung quanh. Cơ quan cấp phép sẽ xem xét chi tiết về chiều cao, mật độ xây dựng và các yêu cầu về an toàn công trình. Như vậy, số tầng nhà ở riêng lẻ không cố định mà phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý dựa trên quy hoạch địa phương.
Khoản 2 Điều 43 Luật xây dựng năm 2025 quy định một số trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô nhỏ được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có tiêu chí về số tầng và diện tích sàn. Tuy được miễn giấy phép, các công trình này vẫn phải tuân thủ quy hoạch xây dựng và quản lý kiến trúc tại địa phương. Chủ đầu tư không được phép xây vượt số tầng, chiều cao đã được quy định trong quy hoạch. Trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật, đảm bảo trật tự xây dựng và an toàn chung. Quy định này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình vừa bảo vệ mỹ quan đô thị. Thực tế, nhiều khu dân cư có quy chế riêng về số tầng để đồng bộ với hạ tầng và kiến trúc xung quanh. Như vậy, Luật Xây dựng năm 2025 quản lý số tầng nhà ở riêng lẻ thông qua cơ chế cấp phép và quy hoạch đô thị.
3. Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Điều 121 Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm trật tự kiến trúc và đồng bộ hạ tầng. Theo đó, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chịu trách nhiệm quản lý kiến trúc mặt ngoài nhà ở theo đúng hồ sơ thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư còn có nghĩa vụ quản lý, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ khu nhà ở, trừ phần phải bàn giao cho Nhà nước. Trường hợp dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng, việc xây dựng vẫn phải tuân thủ quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đã được phê duyệt. Quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất về cảnh quan, chất lượng sống và giá trị lâu dài của khu nhà ở trong dự án.
Bên cạnh trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, Điều 121 còn đề cao vai trò tự quản của cộng đồng dân cư trong khu nhà ở riêng lẻ. Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện bảo trì kiến trúc bên ngoài, chăm sóc cây xanh, bảo trì công trình tiện ích và hạ tầng kỹ thuật. Ban tự quản được thành lập thông qua họp dân, thống nhất về thành phần, nhiệm kỳ, quy chế hoạt động và mức đóng góp kinh phí. Chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì việc bầu Ban tự quản lần đầu và có thể hỗ trợ kinh phí cho hoạt động quản lý, bảo trì. Quy định này góp phần phát huy tính tự chủ, trách nhiệm chung của cư dân, đồng thời bảo đảm việc quản lý khu nhà ở được duy trì ổn định, hiệu quả.
4. Ý nghĩa của quy định về Nhà ở riêng lẻ
Quy định về nhà ở riêng lẻ có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định rõ loại hình nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân theo Luật Nhà ở năm 2023. Thông qua khái niệm pháp lý này, Nhà nước phân biệt nhà ở riêng lẻ với nhà chung cư và các loại công trình khác để áp dụng cơ chế quản lý phù hợp. Quy định giúp bảo đảm quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người dân đối với nhà ở gắn liền với đất ở. Đồng thời, đây là căn cứ để quản lý trật tự xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn một cách thống nhất. Nhờ đó, việc xây dựng, cải tạo, chuyển nhượng nhà ở riêng lẻ được thực hiện minh bạch và đúng pháp luật.
Nhà ở riêng lẻ được xây bao nhiêu tầng không do Luật Nhà ở ấn định cứng mà phụ thuộc vào pháp luật về xây dựng, quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc tại từng địa phương. Cụ thể, số tầng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, chủ đầu tư còn phải tuân thủ giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Ở nông thôn, việc xây bao nhiêu tầng cũng phải phù hợp với quy hoạch và điều kiện hạ tầng khu vực. Do đó, số tầng của nhà ở riêng lẻ được xác định linh hoạt nhưng luôn chịu sự kiểm soát của pháp luật.
Kết luận
Qua việc tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành, có thể thấy nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở phổ biến, gắn liền với quyền sở hữu và nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật đã quy định rõ khái niệm nhà ở riêng lẻ nhằm tạo cơ sở cho việc quản lý, sử dụng và xây dựng đúng quy định. Việc xác định số tầng được phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ không mang tính tùy ý mà phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và giấy phép xây dựng được cấp. Mỗi khu vực, mỗi loại đất ở sẽ có giới hạn chiều cao và số tầng khác nhau nhằm bảo đảm an toàn, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan chung. Chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định trước khi xây dựng để tránh vi phạm pháp luật. Việc tuân thủ đúng số tầng cho phép còn góp phần bảo đảm an toàn công trình và quyền lợi lâu dài của người sử dụng. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để cơ quan nhà nước kiểm soát trật tự xây dựng. Nhìn chung, việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về nhà ở riêng lẻ giúp hạn chế tranh chấp, xử phạt hành chính. Qua đó, góp phần xây dựng môi trường sống ổn định, bền vững và phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
