Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở năm 2023

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu nhà chung cư được xây dựng từ lâu đã xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn, hạ tầng và chất lượng sống của người dân. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vì vậy trở thành một yêu cầu tất yếu, gắn liền với công tác quy hoạch đô thị bền vững. Luật Nhà ở năm 2023 đã dành những quy định quan trọng nhằm đặt ra các yêu cầu về quy hoạch đối với hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bảo đảm sự đồng bộ về không gian, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những quy định này không chỉ là cơ sở pháp lý để triển khai dự án mà còn góp phần hài hòa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.

1. Quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là gì?

Quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là việc lập và phê duyệt các phương án sắp xếp, tổ chức không gian kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho những khu vực chung cư cũ. Mục tiêu chính của công tác này nhằm xác định rõ quy mô dân số, các chỉ tiêu về mật độ xây dựng cũng như hệ số sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển chung của đô thị. Qua đó, cơ quan chức năng có cơ sở pháp lý để triển khai các dự án nâng cấp diện mạo đô thị và đảm bảo an toàn cho cư dân.

Quá trình quy hoạch này đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa việc nâng cao chất lượng nhà ở và bổ sung thêm các tiện ích công cộng như công viên, bãi đỗ xe hay trường học. Điểm đặc biệt của loại quy hoạch này là phải giải quyết được bài toán cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân đang sinh sống tại đó và các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án. Khi quy hoạch được thực hiện bài bản, các khu chung cư xuống cấp sẽ biến thành những không gian sống hiện đại, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của toàn thành phố.

2. Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 64 Luật nhà ở năm 2023. Điều 64 Luật nhà ở năm 2023 quy định yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

"Điều 64. Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và công bố công khai quy hoạch này theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng.

2. Trong quy hoạch chi tiết dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải có chỉ tiêu về sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án.

3. Căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Trường hợp có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được phê duyệt không xây dựng lại nhà chung cư và không thực hiện được giải pháp quy gom theo quy định tại khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước để di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư này và tổ chức đấu giá khu đất có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt, trừ trường hợp Luật Đất đai quy định khác.

4. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện đồng thời với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư".

Khoản 1 Điều 64 Luật nhà ở năm 2023 quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời công bố công khai theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật xây dựng. Việc này đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật, giúp cư dân nắm rõ kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà ở. Nhờ đó, quá trình triển khai dự án được thực hiện theo lộ trình rõ ràng, hạn chế xung đột lợi ích và tranh chấp về quyền lợi. Đồng thời, công khai quy hoạch giúp nâng cao niềm tin của cộng đồng và hỗ trợ giám sát của các cơ quan quản lý. Ví dụ thực tiễn, TP. Hà Nội công khai quy hoạch cải tạo chung cư cũ Giảng Võ, giúp người dân hiểu rõ tiến độ xây dựng, phương án tái định cư và quyền lợi của mình trong dự án.

Khoản 2 Điều 64 Luật nhà ở năm 2023 yêu cầu trong quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải xác định rõ các chỉ tiêu sử dụng đất, quy mô dân số và phần diện tích đất có thể chuyển đổi sang mục đích khác như công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc hạ tầng xã hội khác. Yêu cầu này nhằm bảo đảm dự án vừa hiệu quả về kinh tế, vừa nâng cao chất lượng sống, đồng thời góp phần cải thiện môi trường và không gian đô thị xung quanh. Quy định cũng giúp thu hút nhà đầu tư, vì họ có thể khai thác các khu đất phục vụ thương mại hoặc dịch vụ để tăng giá trị dự án. Ví dụ, dự án cải tạo khu chung cư Xô Viết Nghệ Tĩnh, TP. Hồ Chí Minh, đã vừa xây dựng nhà ở vừa bố trí trung tâm thương mại và công viên công cộng, tạo môi trường sống tiện nghi và nâng cao giá trị sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 64 Luật nhà ở năm 2023 quy định UBND cấp tỉnh quyết định giải pháp xây dựng lại từng khu chung cư hoặc gom nhiều nhà chung cư để triển khai dự án, nhằm tối ưu hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường. Trường hợp không thể xây dựng lại theo quy hoạch được phê duyệt hoặc không thực hiện được giải pháp gom, ngân sách địa phương sẽ được sử dụng để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cư dân. Thẩm định và phê duyệt quy hoạch có thể thực hiện đồng thời với kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm rủi ro cho dự án. Ví dụ, dự án cải tạo chung cư Thanh Xuân Bắc, Hà Nội, vừa thực hiện kiểm định chất lượng các tòa nhà cũ, vừa lập quy hoạch khu mới và bố trí tái định cư cho cư dân, đảm bảo tiến độ dự án và an toàn cho cộng đồng.

3. Nội dung bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

Bản nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư theo Thông tư 05/2024/TT-BXD bao gồm các quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư. Đồng thời, nội quy cũng xác định các hành vi không được thực hiện trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, bao gồm các quy định về vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử và an ninh trật tự. Nội quy còn hướng dẫn việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của tất cả cư dân. Bản nội quy quy định rõ trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và xử lý sự cố trong nhà chung cư. Các quy định về phòng, chống cháy nổ cũng được nêu cụ thể nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân.

Ngoài ra, bản nội quy yêu cầu công khai các thông tin liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư, đảm bảo minh bạch trong quản lý. Nó cũng quy định các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm việc đóng kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành, cùng các biện pháp xử lý khi không thực hiện nghĩa vụ này. Nội quy còn bao gồm các quy định khác phù hợp với đặc điểm riêng của từng nhà chung cư. Việc tuân thủ bản nội quy giúp nâng cao hiệu quả quản lý và đảm bảo quyền lợi của cư dân. Qua đó, nhà chung cư vận hành một cách văn minh, an toàn và bền vững.

4. Ý nghĩa của quy định yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Quy định yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023 có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống hạ tầng đô thị. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt giúp tránh tình trạng phát triển tự phát, manh mún. Qua đó, không gian đô thị được tổ chức khoa học hơn, đáp ứng yêu cầu về giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và môi trường sống. Quy định này còn góp phần sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp. Đồng thời, nó tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan nhà nước trong quản lý và phê duyệt các dự án cải tạo chung cư.

Bên cạnh đó, yêu cầu về quy hoạch còn bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân chung cư. Khi việc cải tạo, xây dựng lại được thực hiện theo quy hoạch, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân như chỗ ở, điều kiện sinh hoạt và an toàn công trình được bảo đảm tốt hơn. Chủ đầu tư cũng có căn cứ rõ ràng để lập dự án, hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai. Nhà nước thuận lợi trong việc kiểm soát mật độ dân cư, chiều cao công trình và kiến trúc cảnh quan. Nhờ đó, quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư diễn ra minh bạch, bền vững và phù hợp với định hướng phát triển đô thị lâu dài.

Kết luận

Như vậy, yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển đô thị hiện nay. Việc tuân thủ quy hoạch giúp bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xung quanh. Quy hoạch hợp lý còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng quá tải dân cư và giao thông đô thị. Thông qua các quy định chặt chẽ, Nhà nước kiểm soát tốt hơn hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp. Điều này tạo cơ sở pháp lý để bảo đảm an toàn công trình và quyền lợi chính đáng của cư dân. Đồng thời, yêu cầu về quy hoạch giúp định hướng cho chủ đầu tư thực hiện dự án đúng mục tiêu phát triển bền vững. Không gian đô thị nhờ đó được tổ chức khoa học, hiện đại và văn minh hơn. Chất lượng nhà ở chung cư sau cải tạo, xây dựng lại cũng được nâng cao rõ rệt. Các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 góp phần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Qua đó, công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện hiệu quả và ổn định lâu dài.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.