Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi : 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
2. Nội dung tư vấn
a, Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất:
Trước tiên, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể, căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
b, Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
c, Nghĩa vụ tài chỉnh của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất:
Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng
- Bên chuyển nhượng QSD đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.
- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.
- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký QSD đất trước đây thì phải trả hết nợ.
Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng
- Bên nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSD đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký QSD đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD đất.
Trường hợp của bạn, bạn cần đọc lại hợp đồng chuyển nhượng QSD đất xem có thỏa thuận bên nào là bên có nghĩa vụ chịu trách nhiệm nộp tất cả các loại thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hay không? Vì không có quy định nào bắt buộc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí thay cho bên kia (trừ hai bên có thỏa thuận khác).
Nếu các bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký QSD đất sẽ không làm thủ tục tiếp theo là trình UBND cấp Giấy chứng nhận. Bên nhận chuyển nhượng sẽ chưa được cấp Giấy chứng nhận QSD đất.
- Về nghĩa vụ tài chính khi sang tên sổ đỏ:
+ Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá 1m2 đất x diện tích đất. (Giá đất để tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm )
3. Tình huống
Tháng 12/2008, tôi có mua một mảnh đất trong khu đất tập thể ở Hàng Bài, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội có diện tích 49m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chủ trước. Tháng 8/2016 tôi mang Giấy chứng nhận cũ đến Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên. Đến tháng 11/2016 thì có quyết định cấp sổ của Quận Hoàn Kiếm, yêu cầu tôi phải đóng 100% giá trị sử dụng đất đối với 49m2. Do mức tiền đóng quá cao nên tôi có hỏi thêm các hộ xung quanh, được biết không hộ nào phải đóng tiền và đều đã được cấp sổ. Tôi lên hỏi phường thì được trả lời việc tôi phải đóng 100% giá trị đất là do mua sau ngày 01/01/2008.
Vậy xin Luật sư tư vấn giúp, câu trả lời của phường đúng hay sai? Các loại thuế, phí mà tôi sẽ phải thực hiện nộp cho nhà nước bao gồm những khoản gì?
Trả lời:
Chào bạn, với nội dung câu hỏi, chúng tôi xin được đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn diễn ra vào tháng 12/2008, và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sử dụng cũ, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Như vậy trường hợp của bạn đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định được hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Căn cứ theo Điều 82 tại Nghị định này về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
“1. ….
2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có, thực hiện thông báo công khai, niêm yết về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hết thời hạn thông báo (30 ngày) mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận…“
Như thông tin bạn cung cấp, trường hợp của bạn, thời gian nhận chuyển nhượng là sau 01/01/2008, trước 01/7/2014 và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy không thuộc trường hợp phải tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nghĩa vụ tài chính của bạn được xác định đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các chi phí phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào các quy định của pháp luật về thuế. Trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ tài chính sau:
-Lệ phí trước bạ
Căn cứ vào điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 28/3/2013 sửa đổi Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ thì “Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành”, theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Căn cứ vào điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 31/8/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5% tính trên bảng giá đất.
-Lệ phí đia chính, cụ thể là lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ theo điểm b.3 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.”
-Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
Theo điểm a.6 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ. Mức thu cụ thể “căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2”.
-Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
Điểm a.7 khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đây là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất. Mức thu tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
– Ngoài ra, trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế thu nhập cá nhân, thì mức thuế thu nhập cá nhân được áp dụng theo điều 14 Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế, mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Như vậy, với thông tin trên bạn cung cấp, trường hợp của bạn, do chuyển nhượng trước 01/7/2014 và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ cũ, căn cứ vào khoản 2 điều 100 Luật đất đai 2013 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy mức phí phải nộp chỉ bao gồm các loại đã nêu trên. Bên cạnh đó, lý do cán bộ phường giải thích cho việc bạn phải nộp 100% giá trị sử dụng đất là do nhận chuyển nhượng sau ngày 01/01/2008 là hoàn toàn không có cơ sở pháp lý.
Nếu cơ quan nhà nước đã ra văn bản là quyết định phải nộp 100% tiền sử dụng đất bạn có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu trả lời bằng văn bản cơ sở pháp lý về việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục theo quyết định trên.
4. Quy định pháp luật về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (là chủ trương đầu tư trang trại chăn nuôi gà) thì các bên phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản.
+ Lệ phí trước bạ.
+ Lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ.
Trong đó:
- Căn cứ tính thuế TNCN = thu nhập chịu thuế x thuế suất 2%
- Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mức thu là 0,5 %.
5. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê
