Áp dụng quy định mới về thẩm định giá bất động sản từ 05/08/2024

1. Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản

Ngày 20/6/2024, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư 42/2024/TT-BTC về Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản. Theo quy định tại Thông tư này, có 3 cách tiếp cận chính được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản, bao gồm:

Cách tiếp cận từ thị trường: Sử dụng giá thị trường của các bất động sản tương tự làm cơ sở để xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định

- Ưu điểm:

+ Đơn giản, dễ thực hiện, ít tốn kém.

+ Phản ánh giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường.

- Nhược điểm:

+ Độ chính xác phụ thuộc vào tính chính xác và đầy đủ của thông tin thị trường.

+ Có thể khó áp dụng cho các bất động sản độc đáo hoặc ít giao dịch trên thị trường.

Cách tiếp cận từ chi phí: Xác định giá trị của bất động sản bằng cách cộng tổng chi phí xây dựng hoặc mua mới bất động sản với giá trị của đất đai

- Ưu điểm:

+ Phù hợp cho các bất động sản mới xây dựng hoặc ít giao dịch trên thị trường.

+ Dễ dàng kiểm chứng tính hợp lý của kết quả thẩm định.

- Nhược điểm:

+ Bỏ qua các yếu tố thị trường, có thể dẫn đến kết quả không chính xác.

+ Phụ thuộc vào giá cả vật liệu xây dựng và nhân công.

Cách tiếp cận từ thu nhập: Dự tính dòng tiền thu nhập trong tương lai từ bất động sản và sử dụng các phương pháp chiết khấu để xác định giá trị hiện tại của bất động sản.

- Ưu điểm:

+ Phản ánh giá trị sử dụng của bất động sản, phù hợp cho các bất động sản có khả năng sinh lời.

+ Cho phép dự báo giá trị của bất động sản trong tương lai.

- Nhược điểm:

+ Phụ thuộc vào nhiều giả định về thu nhập và tỷ lệ chiết khấu.

+ Yêu cầu chuyên môn cao để thực hiện.

Theo Thông tư 42/2024/TT-BTC, việc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản được khuyến khích để tăng độ chính xác và khách quan của kết quả thẩm định. Việc lựa chọn cách tiếp cận phù hợp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại hình bất động sản, mục đích thẩm định, điều kiện thị trường…

2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Theo quy định tại Thông tư 42/2024/TT-CTC các phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm:

- Các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận đã nêu ở trên.

- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này dựa trên việc so sánh bất động sản đang được định giá với những bất động sản tương đồng đã được giao dịch trên thị trường. Các yếu tố quan trọng bao gồm vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, và tình trạng bất động sản. Những thông tin này giúp xác định mức giá thị trường hợp lý cho tài sản đang được thẩm định.

- Phương pháp chi phí

Phương pháp này tập trung vào việc ước tính chi phí tái tạo hoặc tái sử dụng bất động sản. Các yếu tố như chi phí xây dựng mới, chi phí tái tạo bất động sản hiện tại, và các chi phí khác như phí giấy phép xây dựng được tính đến để đưa ra giá trị thẩm định.

- Phương pháp thu nhập

Phương pháp này đánh giá giá trị của bất động sản dựa trên khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc sử dụng tài sản. Các yếu tố quan trọng bao gồm doanh thu dự kiến từ bất động sản, chi phí vận hành và duy trì, tỷ suất sinh lời mong đợi, và các yếu tố kinh tế xã hội liên quan.

- Phương pháp thặng dư

Phương pháp này là một kết hợp của các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập. Nó dựa trên việc đánh giá giá trị thực của bất động sản bằng cách cân nhắc các yếu tố ảnh hưởng từ các phương pháp khác và từ đó đưa ra mức định giá hợp lý.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản không chỉ đơn thuần là các kỹ thuật tính toán mà còn là sự kết hợp linh hoạt của những cách tiếp cận khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường bất động sản ngày nay. Quan trọng hơn, sự lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp sẽ phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản, góp phần quan trọng vào các quyết định đầu tư và giao dịch trong lĩnh vực này.

3. Áp dụng quy định mới về thẩm định giá bất động sản từ 05/08/2024

Quy định mới về thẩm định giá Bất động sản đã có những cải tiến đáng kể nhằm đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động này. Cụ thể, các điểm chính trong quy định bao gồm:

Nội dung chi tiết của quy định mới

Để nâng cao hiệu quả và minh bạch trong thẩm định giá Bất động sản (BĐS), quy định mới từ ngày 05/08/2024 đã điều chỉnh và bổ sung nhiều điểm cần thiết:

- Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá BĐS: Quy định rõ ràng và chi tiết các phương pháp thẩm định giá như so sánh thị trường, chi phí, thu nhập và thặng dư. Mỗi phương pháp đều được mô tả cụ thể, đảm bảo sự linh hoạt trong lựa chọn và sự phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

- Yêu cầu về trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của người thẩm định giá BĐS: Quy định rõ các tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn và kinh nghiệm, đảm bảo các chuyên gia thẩm định có đủ năng lực và kiến thức để thực hiện công việc một cách chính xác và công bằng.

- Quy trình thực hiện thẩm định giá BĐS: Bao gồm các bước cụ thể từ thu thập dữ liệu, kiểm tra thông tin đến phân tích và đưa ra kết luận. Quy trình này được thiết kế để đảm bảo tính khách quan và chính xác trong mỗi bước thực hiện.

- Báo cáo thẩm định giá BĐS: Yêu cầu báo cáo chi tiết và minh bạch về quá trình thẩm định, bao gồm các giả thuyết, dữ liệu sử dụng và kết quả đánh giá. Báo cáo được viết bằng ngôn ngữ dễ hiểu, giúp các bên tham gia giao dịch hiểu rõ hơn về giá trị thực của BĐS.

Tác động của quy định mới

Việc áp dụng quy định mới về thẩm định giá BĐS từ ngày 05/08/2024 sẽ có những tác động tích cực đáng kể đối với thị trường và các bên liên quan:

- Nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch: Quy định rõ ràng và nghiêm ngặt giúp tăng cường tính chuyên nghiệp của hoạt động thẩm định giá BĐS, từ đó tạo ra sự tin tưởng lớn hơn từ phía các bên tham gia giao dịch và công chúng.

- Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS: Bằng việc cung cấp thông tin chính xác và minh bạch, quy định mới bảo vệ quyền lợi của người mua, người bán và các bên liên quan khác trong quá trình giao dịch BĐS. Việc đánh giá giá trị BĐS một cách chính xác cũng giúp tránh được những tranh chấp liên quan đến giá cả sau này.

Tầm quan trọng của quy định mới

Quy định mới về thẩm định giá BĐS không chỉ là một bước đi tiến lớn trong việc cải thiện hoạt động thị trường BĐS mà còn là sự cam kết của nhà nước trong việc tăng cường minh bạch và công bằng. Điều này đồng nghĩa với việc tạo ra một môi trường giao dịch BĐS lành mạnh và bền vững, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cả người dân và các nhà đầu tư.

Xem thêm: Chứng thư định giá bất động sản là gì? Quy trình thẩm định giá bất động sản

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Áp dụng quy định mới về thẩm định giá bất động sản từ 05/08/2024 mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!