Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Bà A: có mua của bà B:2 phiếu trắng 1 lô 10m5, 1 lô 5m5 dự án (đính kèm bên dưới) nhưng bìa đỏ dự án đứng tên ông: Nguyễn BB là chồng bà B, hiện đã có giấy chứng nhận của bệnh viện là mất khả năng nhận thức, đã liệt 10 năm nay. Bà B đã nhận đủ số tiền là 2 tỷ Đất này thuộc dự án treo, chưa có phiếu trắng, chỉ có sổ đỏ cũ đứng tên của ông BB, nhưng bà BB nói đã làm mất rồi, chỉ đưa cho bà A 1 bìa đỏ khác 200m2 (cũng dự án trên) đứng tên bà XYZ là chị của ông BB để thế chấp, nhưng bà XYZ không chịu ký trong giấy viết tay mua bán

Hiện tại bà B không có khả năng trả lại số tiền, và thành phố chưa có quyết định thu hồi đất để ra phiếu trắng. Giấy viết tay thể hiện là bà A mua phiếu trắng khi nào giải toả bà B sẽ đưa cho bà A sau, nhưng người đứng tên bìa đỏ là ông BB đã bị bại liệt

1/ Nếu như theo thoả thuận thì khi có quyết định giải toả, quyền lợi giấy tờ phía trên của bà A có được đảm bảo không?

2/ Nếu gửi đơn kiện thì bà B có bị quy vào tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản k? Và nếu tố cáo thì quyền của bà A có được đảm bảo hơn không?

3/ ba mẹ ruột ông BB ở bên nước ngoài, vẫn còn sống. Khi nộp giấy lên toà để chứng nhận mất khả năng hành vi dân sự thì thủ tục mất bao lâu, bà A cầm bìa đỏ của ông BB thì quyền lợi có được đảm bảo hơn không?

4/ ý kiến của luật sư trong trường hợp này là gì ạ?

Phiếu trắng là đất khi có quyết định thu hồi, nhà nước sẽ cấp đất lại thì khi đấy mình sẽ nhận các phiếu trắng ( xác nhận đất tái định cư mới)

Bà XYZ có nói là nếu đưa 20 triệu nữa thì sẽ viết trong giấy mua bán là đồng ý thế chấp bìa đỏ 200m2 cho khoản tiền của bà B.

Bà XYZ  có hẹn bà A là nếu đưa tiền thì thứ 7 sẽ ký, luật sự xem giúp em phí tư vấn là bao nhiêu em sẽ gửi, để cho cách giải quyết của em sáng suốt nhất nhé

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Luật công chứng 2014;

- Luật hôn nhân và gia đình 2014;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Nội dung câu hỏi của Qúy khách liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Diện tích đất được thực hiện mua bán đang nằm trong dự án treo, việc mua bán được thực hiện thông qua việc mua hai phiếu trắng giữa bà A và bà B. Do đó, trước khi trả lời từng câu hỏi của Qúy khách, Luật Minh Khuê sẽ làm rõ các nội dung sau: Đất nằm trong dự án có được phép chuyển nhượng không và chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào là đúng quy định pháp luật.

Thứ nhất, Đất nằm trong dự án có được phép chuyển nhượng không?

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 nêu trên thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Có quy hoạch dự án đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì chủ sở hữu đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức là chủ sở hữu đất được thực hiện mua, bán, tặng cho, chuyển đổi.. diện tích đất này như bình thường.

Trường hợp 2: Có quy hoạch dự án đã được công bố, đồng thời cũng đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ sở hữu đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với trường hợp thứ hai này đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể tiến hành mua bán. Mua bán đất trong quy hoạch có thể được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, đất này sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, có thể thấy trường hợp của Qúy khách thuộc trường hợp thứ hai. Do đó, đất này vẫn có thể tiến hành mua bán cho tới khi có quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào là đúng quy định pháp luật.

Điều 188 luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định này, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng 04 điều kiện:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đáp ứng các điều kiện trên thì diện tích đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng. Theo thông tin Qúy khách cung cấp bà A mua đất của bà B. Tuy nhiên, việc mua đất này lại được thể hiện qua việc mua bán 02 phiếu trắng thể hiện cho 02 lô đất, một lô 10m2, một lô 5m2 dự án. Việc mua bán thể hiện bằng giấy viết tay.

Đối chiếu với 04 điều kiện nêu trên, việc mua bán đất giữa A và B chưa đáp ứng điều kiện thứ nhất. Đồng thời, việc mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, A và B lại chỉ thực hiện bằng giấy viết tay. Vì vậy, hợp đồng mua bán này không có hiệu lực vì không tuân thủ hình thức cũng như điều kiện chuyển nhượng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Từ sự phân tích trên, Luật Minh Khuê trả lời từng câu hỏi của Qúy khách như sau:

Câu hỏi 1. Nếu như theo thoả thuận thì khi có quyết định giải toả, quyền lợi giấy tờ phía trên của bà A có được đảm bảo không?

Trả lời:

Như đã phân tích về điều kiện chuyển nhượng đất ở trên, giao dịch mua bán trên không có hiệu lực. Khi có quyết định giải tỏa và có việc đền bù tái định cư diễn ra. Nếu bà B không thiện chí kết hợp với bà A để làm thủ tục chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật thì quyền lợi của bà A sẽ bị thiệt hại.

Câu hỏi 2. Nếu gửi đơn kiện thì bà B có bị quy vào tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? 

Trả lời:

Giao dịch mua bán giữa A và B bản chất chỉ là giao dịch dân sự, qua thông tin Qúy khách cung cấp Luật Minh Khuê không thấy ở B có dấu hiệu lạm dụng hay lừa đảo bà B. Mà đơn thuần ở đây bà A và B đều biết về diện tích đất này, biết tính pháp lý của nó những vẫn tiến hành giao dịch.

Câu hỏi 3. Ba mẹ ruột ông BB ở bên nước ngoài, vẫn còn sống.


 Ba mẹ ruột ông BB ở bên nước ngoài, vẫn còn sống. Khi nộp giấy lên toà để chứng nhận mất khả năng hành vi dân sự thì thủ tục mất bao lâu, bà A cầm bìa đỏ của ông BB thì quyền lợi có được đảm bảo hơn không?

Trả lời:

Vì cơ bản là giao dịch này không có hiệu lực, nên việc A cầm bìa đỏ của ông BB về cơ bản không có tính pháp lý.

Câu hỏi 4. ý kiến của luật sư trong trường hợp này là gì ạ?

Trường hợp nếu bà XYZ  và bà B đồng ý. Bà A có thể làm hợp đồng thể chấp sổ đỏ của bàXYZ  đảm bảo cho khoản tiền mà bà B đã nhận của bà A. Lưu ý, việc thế chấp này phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê