Bảng Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn mới nhất?

Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Quy định về giá đất, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giả đất; định giả đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Quy định cụ thể như sau:

PHỤ LỤC VII

KHUNG GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH vụ TẠI NÔNG THÔN (Ban hành kèm theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ)   

Đơn vị tính: Nghìn dồng/m2

Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp lý hiện nay về vấn đề này như sau:

1. Quy định về khung giá đất

Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể.

Quy định về khung giá đất theo quy định của luật đất đai:

Thứ nhất, chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Khi giá đất trên thị trường có biến động 20 % so với khung giá đất và giá đất tại khu vực giáp ranh và thời gian tăng, giảm liên tục 180 ngày trở lên thì điều chỉnh cho phù hợp.

Thứ hai, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương, cụ thể:

• Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20 % so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất;
• Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá quyết định giá đất cụ thể

Thứ ba, khung giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ. Khung giá đất chính là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh lấy căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất tại từng địa phương áp dụng để thuê tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tính giá trị tài sản khi giao đất, tính tiền thuế sử dụng và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể tại từng nơi nhưng không được ngoài khung giá đất quy định bởi Chính phủ.

Theo đó, Khung giá đất được chính phủ ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20 % trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Khung giá đất vẫn giữ nguyên 02 nhóm đất chính, bao gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp với các quy định khung giá đất đối với: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;
• Nhóm đất phi nông nghiệp với các quy định khung giá đất đối với: đất ở tại nông thôn, đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và tại đô thị.

Dựa trên những quy định về khung giá đất được xây dựng bởi Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương mình. Bởi vậy, khi xây dựng bảng giá đất tại địa phương mình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện một số điều sau:

• Điều chỉnh mức giá đất tối đa trong bảng giá đất;
• Bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20 % so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Hiện nay, khi các cơ quan nhà nước quy định các mức giá tối thiểu và mức giá tối đa trong khung giá đất nông nghiệp hoặc khung giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế đã được xác định theo 3 loại, đó là: xã đồng bằng, các xã trung du và các xã miền núi. Trong đó, các vùng kinh tế, loại đô thị được xác định trong khung giá đất, cụ thể bao gồm:

+ 07 vùng kinh tế, đó là:

1. Vùng Trung du và miền núi phía Bắc;
2. Vùng đồng bằng sông Hồng;
3. Vùng Bắc Trung Bộ;
4. Vùng Duyên hải Nam Trung Bộ;
5. Vùng Tây Nguyên;
6. Vùng Đông Nam Bộ;
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long.

+ 05 loại đô thị, đó là:

1. Đô thị loại I
2. Đô thị loại II
3. Đô thị loại III
4. Đô thị loại IV
5. Đô thị loại V

Do đó, việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại các đô thị cũng được xác định theo vùng kinh tế và các loại đô thị để làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định bảng giá đất tại địa phương theo quy định của pháp luật.

Mục đích quy hoạch khung giá đất cho từng loại đất:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20 % trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20 % trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Việc điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp với từng loại đất nhằm thể hiện một số mục đích như là;

• Việc quy hoạch khung giá đất nhằm cụ thể hóa sự thừa nhận của Nhà nước coi đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản;
• Việc xác định khung giá đất tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội. Từ đó hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất;
• Bên cạnh đó, việc xây dựng khung giá đất nhằm làm căn cứ để tính các loại thuế liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, ...

Như vậy, Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, được xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo từng vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dụng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức là giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng thực tế hiện nay cho thấy kể từ khi có khung giá đất đến hiện nay vẫn chưa làm trọn vẹn được mục đích này. Giá đất được xác định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường khiến cho công tác quản lý đất đai của nhà nước còn gặp nhiều khó khăn.

2. Quy định về đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn

Đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác nhau như: Đất khu công nghiệp; Đất cụm công nghiệp; Đất khu chế xuất; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Theo đó, đất thương mại, dịch vụ là đất được sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ (kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm). Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ không được xây dựng nhà ở, mà nhà ở phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư).

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là không quá 50 năm theo quy định tại luật đất đai. Khi hết hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn theo quy định tại khoản này. Đối với trường hợp đất thương mại dịch vụ đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) được ghi là "Lâu dài".

Quy định về đất thương mại dịch vụ:

- Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước Việt Nam cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có  vốn đầu tư nước ngoài;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Như đã trình bày ở trên, khung giá đất được xác định theo từng vùng, từng loại đất trong đó có quy định rõ ràng về khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn. Đất thương mại dịch vụ tại nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, dùng để làm cơ sở kinh doanh và các công trình khác để phục vụ cho việc kinh doanh, còn việc xây nhà ở phục vụ sinh sống trên mảnh đất này sẽ không phù hợp. Hiện nay, khung đất chung đều do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định dựa trên nghị định của chính phủ. Căn cứ vào từng loại nhóm đất, từng vùng kinh tế, từng loại xã khác nhau, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định về giá đất cụ thể cho từng địa phương sao cho phù hợp nhất. Tuy nhiên, giá đất trên thị trường hiện nay lại không được nhà nước quy định cụ thể. Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá nhà nước, như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê ... thì các bên tự điều chỉnh giá sao cho phù hợp theo giá đất thị trường.

3. Bảng khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn mới nhất

Khung gia đất được chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng khác nhau. Cho nên hiện nay, việc xác định khung giá đất được trên Nghị định 96/2019/NĐ-CP được Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định về khung giá đất áp dụng trong giai đoạn năm 2020 - 2024 có hiệu lực từ ngày 19 tháng 12 năm 2019 có quy định về khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn trong Phụ lục VII ban hành kèm theo nghị định này, cụ thể như sau:

Trong đó,

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc bao gồm các tỉnh sau: Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang và Quảng Ninh. Trong đó quy định đối với mỗi loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi sẽ có các mức giá tối thiểu và giá tối đa khác nhau.

2. Vùng đồng bằng sông Hồng bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đó là: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình và Ninh Bình. Đây là vùng kinh tế có mức giá tối thiểu và giá tối đa cao nhất cả nước so với các vùng kinh tế khác, được xác định cụ thể đối với các xã thuộc đồng bằng, xã trung du và xã miền núi.

3. Vùng Bắc Trung Bộ bao gồm các tỉnh sau: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế. Đây là vùng kinh tế có mức giá đất tối thiểu đến mức giá đất tối đa thấp nhất cả nước so với các vùng kinh tế khác cả trên các xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi.

4. Vùng duyên hải Nam Trung Bộ bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đó là: Đàng Nẵng, Quảng Nam, quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận và Bình Thuận. Cũng như các vùng kinh tế khác, vùng duyên hải Nam Trung Bộ có mức giá đất tối thiểu đến giá đất tối đa có sự khác nhau giữa các xã đòng bằng, xã trung du và xã miền núi.

5. Vùng Tây Nguyên bao gồm các tỉnh sau: Kom Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk và Lâm Đồng. Dựa vào đặc điểm về điều kiện tự nhiên của vùng kinh tế này, Chính phủ chỉ xã định khung giá đất từ mức tối thiểu đến mức đối đa đối với  các xã miền núi.

6. Vùng Đông Nam Bộ  bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đó là: Đồng Nai, Bình Dương,  Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu,  Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là vùng kinh tế trọng tâm của nước ta, được Chính phủ xác định khung giá đất khá cao, có mức giá đất tối thiểu và mức giá đất tối đa chỉ thấy thấp hơn vùng đồng bằng sông Hồng với việc xác định các khung giá đất cho các loại xã đồng bằng, xã trung dung và xã miền núi.

7. Vùng đồng bằn sông Cửu Long bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, như sau: Long An, Tiền Giang, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu và Cà Mau. Do đặc điểm về điều kiện tự nhiên của vùng kinh tế này mà nhà nước ta chỉ đưa ra khung giá đất cho loại xã đồng bằng với các mức giá tối thiểu và mức giá tối đa khác nhau.

Như vậy, cũng giống như khung giá đất ở tại nông thôn, khung giá đất dịch vụm thương mại ở nông thôn cũng được xác định mức giá tối thiểu đến mức giá tối đa dựa trên vùng kinh tế và các loại xã khác nhau phù hợp với đặc điểm địa lý tự nhiên của vùng. Khung giá đất này sẽ được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lấy làm căn cứ để điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với từng địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không được điều chỉ ngoài khung giá đất của Chính phủ, bản giá đất được điều chỉnh sẽ không được cao hơn 20 % so với mức giá tăng của từng loại đất trong khung giá đất. Cho nên, việc định giá đất vẫn cần phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng thầu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh loại, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

Trên đây là bài viết tham khảo của công ty Luật Minh Khuê về khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn  mới nhất, hy vọng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho quý khách hàng. Nếu còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu nào về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí của công ty chúng tôi 1900.6162 để nhận được sự giải đáp thắc mắc nhanh chóng, kịp thời đến từ đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Rất mong nhận được sự hợp tác từ quý khách hàng. Trân trọng!