Nguồn gốc đất: do bố tôi đi làm và được công ty cấp phát cho bố mẹ

Gia đình tôi có bố mẹ và 05 anh chị em. Hiện tại chỉ còn tôi và chị gái (chị đứng tên sổ đỏ), 2 đứa cháu còn hộ khẩu trên số nhà này.

Trước khi cho chị gái tôi đứng tên thì mọi thỏa thuận trước đó đều chỉ là nói miệng, vẫn là tài sản cho 4 con gái và 1 cháu trai cùng sử dụng chung nhưng ko bán. Hiện tại sang tên rồi vẫn lấy lý do đó vì chị gái tôi không có chồng. Có bản cam kết viết tay là tài sản chung nhưng không có bất kỳ dấu gì?

Tôi muốn hướng dẫn để khiếu kiện, ko cần thắng, chỉ cần ko xây được?

Mong luật sư sớm phản hồi.

Luật sư tư vấn:

Qua thông tin Qúy khách cung cấp, để Qúy khách hiểu quyền và nghĩa vụ của mình Luật Minh Khuê sẽ làm rõ hai nội dung chính: Quyền sở hữu đối với mảnh đất và quyền lợi của Qúy khách đối với mảnh đất đó. Từ đó, đưa ra xử lý để đảm bảo quyền lợi của Qúy khách.

Thứ nhất, quyền sở hữu đối với mảnh đất

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, nguồn gốc mảnh đất này do bố Qúy khách đi làm và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ Qúy khách. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “hộ” gia đình Qúy khách hay cấp cho riêng “bố mẹ” Qúy khách, nội dung này Qúy khách chưa rõ. Vì vậy, Luật Minh Khuê chia làm hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Mảnh đất được cấp riêng cho “bố mẹ” Qúy khách.

Trường hợp nếu cấp riêng cho bố mẹ Qúy khách, lúc này “mảnh đất” này được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình.

Nếu là tài sản riêng của “bố mẹ” Qúy khách, việc định đoạt tài sản chung này được thực hiện theo quy định tại Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật hôn nhân và gia đình.

“Điều 13. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.”

Theo quy định này, nêu “mảnh đất” này là tài sản chung của bố mẹ Qúy khách, do bố mẹ Qúy khách quyết định. Việc bố mẹ Qúy khách cho ai, về mặt pháp lý hoàn toàn do bố mẹ Qúy khách tự thỏa thuận mà không cần có sự đồng ý của anh chị em Qúy khách. Do đó, nếu bố mẹ thỏa thuận tặng “mảnh đất” này cho chị gái Qúy khách, điều này hoàn toàn hợp pháp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị gái của Qúy khách cũng hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật.

Trước khi bố mẹ Qúy khách cho chị gái đứng tên “mảnh đất” thì mọi thỏa thuận trước đó đều chỉ là nói miệng, vì vậy các thỏa thuận này không hợp pháp vì các giao dịch liên quan đến đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trường hợp 2: Mảnh đất được cấp cho “hộ gia đình” Qúy khách.

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được cấp cho “hộ gia đình” của Qúy khách thì tài sản này được xác định là tài sản chung của hộ gia đình Qúy khách.

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”

Như vậy, khi Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì cha mẹ Qúy khách chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác trong hộ có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

Nếu thuộc trường hợp này, hiện tại Qúy khách vẫn đang có chung hộ khẩu từ trước đến nay. Do đó, khi bố mẹ Qúy khách tặng cho chị gái Qúy khách cũng cần có sự đồng ý của Qúy khách. Nếu không có sự đồng ý của Qúy khách mà bố mẹ Qúy khách vẫn tặng cho chị gái thì giao dịch này không phù hợp với quy định pháp luật.

Thứ hai, hướng giải quyết

Nếu Qúy khách thuộc trường hợp thứ hai nêu trên. Qúy khách có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho giữa bố mẹ Qúy khách và chị gái Qúy khách là vô hiệu, đồng thời yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chị gái Qúy khách.

Thủ tục khởi kiện

- Thành phần hồ sơ khởi kiện:

+ Đơn khởi kiện

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị Qúy khách (bản sao)

+ Bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân của Qúy khách

+ Các giấy tờ liên quan (nếu có)

Căn cứ theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

- Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

-Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.

Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây:

Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân;
Người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng cảm ơn!