Các điều kiện cần và đủ để được đồng ý cho thuê đất?

Trong khái niệm tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất là “những đối tượng được Nhà nước giao đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Điều 5 cũng quy định 7 chủ thể được Nhà nước cho thuê đất, bao gồm: (i) tổ chức trong nước; (ii) hộ gia dình, cá nhân trong nước; (iii) cộng đồng dân cư; (iv) cơ sở tôn giáo; (v) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (vi) người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (vii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điểm đ, Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định cụ thể hơn với các trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong đó, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tại Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư là cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với các ngành nghề pháp luật không cấm và phải chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư và các quy định khác có liên quan.

Từ các quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư nêu trên, có thể thấy, chủ thể của quan hệ pháp luật cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa có những quy định cụ thể, rõ ràng về việc cộng đồng dân cư xin cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư do không có nhiều trường hợp trên thực tế.

Đặc biệt, đối với những chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung thêm quy định về các điều kiện đặc thù và cụ thể tại: (i) Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013; (ii) Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13; (iii) Mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Những điều kiện này được đánh giá là các quy định “tiền kiểm” nhằm kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo yêu cầu của Nghị quyết số 19- NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kì đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Có thể thấy, đây là một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013, Sự sửa đổi, bổ sung này của Luật Đất đai năm 2013 có ý nghĩa nhằm kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất cũng như xác định chính xác đối tượng có nhu cầu và có đủ điều kiện thuê đất.

Theo đó, chủ thể xin thuê đất phải thỏa mãn các yêu cầu sau:

Theo Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, chủ thể thuê đất cần đáp ứng hai điều kiện để chứng minh năng lực tài chính của mình, cụ thể là: (i) Có vốn thuộc sở hữu của mình … trở lên; (ii) Có khả năng huy động vốn … nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Suy ra rằng, khi xác định vốn của chủ đầu tư và khả năng huy động vốn chính là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Có thể nói, nguồn vốn của chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng nhất để lựa chọn chủ dự án đầu tư. Việc xác định năng lực của chủ đầu tư bằng vốn góp vì ngay từ ban đầu khi thực hiện, phát triển các dự án thường cần nguồn vốn lớn, như dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện dự án chỉ dựa vào duy nhất vốn đầu tư gần như là không thể mà nhà đầu tư cần phải huy động nguồn vốn lớn từ tổ chức tín dụng và từ các nguồn khác. Do đó, chủ đầu tư có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng mà pháp luật Việt Nam công nhận.

Chế định ký quỹ xuất hiện nhiều trong các lĩnh vực pháp lí khác nhau, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư. Theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015, ký quỹ được hiểu là: “là việc bên có nghĩa vụ …bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 quy định cụ thể hơn: “Nhà đầu tư phải …mục đích sử dụng đất”.

Ý nghĩa của quy định về ký quỹ này là nhằm bảo đảm chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, nếu không thì Nhà nước có thể yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của chủ thể thuê đất gây ra. Việc ký quỹ đã và đang có ảnh hưởng rất lớn đến pháp luật về cho thuê đất giúp dự án đầu tư sử dụng đất thuê một cách đúng mục đích, có hiệu quả. Nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trừ 5 trường hợp cụ thể sau:Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư; trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác; Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế.

Ngoài ra, hoạt động ký quỹ còn có những vấn đề cụ thể sau:

+ Về hình thức kỹ quỹ: Việc ký quỹ theo quy định được thực hiện dựa trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư.

+ Về thời điểm ký quỹ:

Với dự án đầu tư phải quyết định chủ trương đầu tư: thời điểm ký quỹ là sau khi dự án được quyết định chủ trương đầu tư, nhưng phải trước thời điểm cho thuê đất.

Với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư: thời điểm ký quỹ là thời điểm Nhà nước tiến hành hoạt động cho thuê đất.

Chủ thể thuê đất đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định 2 căn cứ để xác định chủ thể được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư đáp ứng yêu cầu này, cụ thể như sau: (i) nếu là dự án đầu tư cùng một địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) thì dựa trên kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; (ii) nếu là dự án đầu tư khác địa phương thì dựa trên nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai.

Có thể thấy, việc chủ đầu tư thực hiện dự án không có bất kỳ vi phạm pháp luật đất đai nào đối với dự án đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê không bị vi phạm bởi các chủ đầu tư; kể cả dự án đó đang được thực hiện tại địa phương có dự án hay địa phương khác khi được xác định. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc chủ đầu tư cân nhắc việc đầu tư vào dự án hoặc lựa chọn được chủ đầu tư tốt nhất thực hiện dự án.

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định ba điều kiện để đánh giá chủ thể khi xin thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Có nhiều ý kiến cho rằng việc bổ sung quy định về các điều kiện này là đi ngược lại với xu hướng sửa đổi pháp luật về đầu tư (không kiểm soát đầu vào mà kiểm soát quá trình thực hiện dự án, tức là “hậu kiểm”18). Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, có thể thấy quy định này là hoàn toàn cần thiết nhằm khắc  phục tình trạng khi các địa phương cho thuê đất mà không xác định được nhà đầu tư  kém năng lực, không nhận biết được trường hợp một nhà đầu tư nhưng xin thuê đất để thực hiện nhiều dự án đầu tư khác nhau dẫn đến việc bỏ hoang đất, không sử dụng đất đúng mục đích hoặc tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; gây lãng phí nghiêm trọng nguồn tài nguyên đất.

Tuy nhiên, không phải tất cả dự án đầu tư khi xin Nhà nước cho thuê đất đều phải thỏa mãn các yêu cầu trên. Theo Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ có 3 nhóm dự án phải áp dụng các điều kiện này, cụ thể là:

(i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

(ii) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

(iii) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.