Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định mới nhất

Trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực và điều kiện theo quy định pháp luật là yếu tố then chốt, bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ, chất lượng và mục tiêu đề ra. Thực tiễn cho thấy, nhiều dự án chậm tiến độ, kém hiệu quả xuất phát từ việc chủ đầu tư không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tài chính, pháp lý hoặc năng lực quản lý. Trước yêu cầu đó, các quy định pháp luật mới nhất đã đặt ra những điều kiện cụ thể để tổ chức, cá nhân được công nhận là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm siết chặt kỷ cương, nâng cao trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi chính đáng của Nhà nước, người dân và các bên liên quan.

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm những đối tượng nào?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được xác định theo tính chất nguồn vốn và mục đích thực hiện dự án, qua đó có thể chia thành hai nhóm chủ đầu tư cơ bản. Việc phân loại này không chỉ giúp làm rõ chủ thể được phép thực hiện dự án nhà ở mà còn là cơ sở để áp dụng các điều kiện pháp lý, cơ chế quản lý và phương thức thực hiện phù hợp đối với từng loại dự án.

1.1. Nhóm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Đây là nhóm chủ đầu tư chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, thực hiện các dự án nhà ở với mục đích kinh doanh, sinh lợi và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đối tượng: Theo điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, nhóm này bao gồm:

• Doanh nghiệp trong nước;
• Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Các chủ thể này phải được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, đồng thời có chức năng kinh doanh bất động sản được ghi nhận hợp pháp. Việc thuộc đúng đối tượng nêu trên chưa đủ để trở thành chủ đầu tư, mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo khoản 2 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

• Có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;
• Có năng lực tài chính, thể hiện qua vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Có năng lực và kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Những điều kiện này nhằm bảo đảm chủ đầu tư có đủ khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, đúng mục tiêu và hạn chế rủi ro cho thị trường nhà ở.

1.2. Nhóm chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng nguồn vốn công

Khác với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhóm chủ đầu tư này thực hiện các dự án không vì mục đích thương mại thuần túy, mà chủ yếu nhằm phục vụ các mục tiêu công vụ, an sinh xã hội và ổn định đời sống người dân.

Đối tượng: Theo điểm b khoản 1 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, đây là các tổ chức được giao đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn nhà nước hoặc vốn có tính chất nhà nước.

Các dự án của nhóm này được đầu tư bằng:

• Nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112 Luật Nhà ở 2023, như vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và các nguồn vốn khác để xây dựng nhà ở công vụ;
• Nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, bao gồm vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và các nguồn vốn hợp pháp khác để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư.

Điều kiện thực hiện: Theo khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, các tổ chức này chỉ được xác định là chủ đầu tư khi: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

2. Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở 

Căn cứ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023, pháp luật đã thiết lập hệ thống điều kiện khác nhau đối với chủ đầu tư dự án nhà ở, tương ứng với tính chất dự án và nguồn vốn thực hiện. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm vừa kiểm soát chặt chẽ rủi ro đối với các dự án mang tính kinh doanh, vừa phù hợp với đặc thù của các dự án sử dụng vốn nhà nước.

2.1. Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại 

 Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu đáp ứng đồng thời ba nhóm điều kiện cốt lõi, bao gồm: vốn – đất đai – năng lực, kinh nghiệm. Đây là các điều kiện mang tính ràng buộc chéo với pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Thứ nhất, Điều kiện về vốn chủ sở hữu

Luật Nhà ở 2023 không quy định trực tiếp tỷ lệ vốn, mà dẫn chiếu sang pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu trên tổng mức đầu tư của dự án, tùy theo quy mô sử dụng đất, đồng thời phải có khả năng huy động vốn để triển khai dự án.

Ý nghĩa pháp lý của điều kiện này là nhằm bảo đảm chủ đầu tư có nền tảng tài chính thực chất, hạn chế tình trạng doanh nghiệp không đủ tiềm lực nhưng vẫn đăng ký dự án, sau đó huy động vốn trái phép hoặc kéo dài tiến độ, gây rủi ro cho thị trường và người mua nhà.

Thứ hai, Điều kiện về quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án nhà ở hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai. Điều kiện này thể hiện yêu cầu cốt lõi về “mặt bằng pháp lý” của dự án.

Theo pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất của chủ đầu tư có thể được hình thành thông qua nhiều phương thức hợp pháp khác nhau, như đã có sẵn quỹ đất phù hợp, được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận. Nếu không chứng minh được nguồn gốc và tính hợp pháp của đất đai, dự án sẽ không đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thứ ba, Điều kiện về năng lực, kinh nghiệm

Bên cạnh yếu tố vốn và đất đai, chủ đầu tư còn phải chứng minh năng lực và kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều kiện này nhằm bảo đảm dự án được triển khai bởi chủ thể có đủ khả năng quản lý, tổ chức thực hiện và kiểm soát chất lượng.

Năng lực, kinh nghiệm thường được thể hiện thông qua việc đã hoặc đang thực hiện các dự án tương tự, có đội ngũ nhân sự, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, và không vi phạm nghiêm trọng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng trong quá khứ.

2.2. Điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng vốn nhà nước 

Đối với các dự án nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước như nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở sinh viên hoặc các dự án đầu tư công về nhà ở, Luật Nhà ở 2023 áp dụng cơ chế điều kiện khác biệt về bản chất.

Chủ đầu tư trong trường hợp này là tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án. Chủ thể này không nhất thiết phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, mà thường là các ban quản lý dự án hoặc đơn vị sự nghiệp được giao nhiệm vụ.

Cơ chế hoạt động của nhóm chủ đầu tư này tập trung vào việc quản lý, sử dụng vốn nhà nước đúng mục đích, đúng quy trình, bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình. Trách nhiệm pháp lý của họ chủ yếu là trách nhiệm hành chính và trách nhiệm quản lý vốn đầu tư công, thay vì trách nhiệm về hiệu quả kinh doanh hay lợi nhuận thương mại.

Có thể thấy, Quy định này đã thiết kế hai hệ thống điều kiện chủ đầu tư song song, phù hợp với hai nhóm dự án khác nhau. Đối với dự án nhà ở thương mại, điều kiện được đặt ra nghiêm ngặt theo hướng thị trường, tập trung vào năng lực tài chính, đất đai và kinh nghiệm. Trong khi đó, đối với dự án sử dụng vốn nhà nước, pháp luật nhấn mạnh yếu tố quyết định đầu tư và cơ chế giao nhiệm vụ, bảo đảm phù hợp với mục tiêu công vụ và an sinh xã hội.

3. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một quá trình được tổ chức và triển khai theo trình tự chặt chẽ, trải qua nhiều giai đoạn kế tiếp nhau nhằm bảo đảm tính hợp pháp, tính khả thi và hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng. Việc xác định rõ các giai đoạn của dự án không chỉ giúp chủ đầu tư chủ động trong công tác quản lý, điều hành mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, giám sát theo quy định của pháp luật.

Theo quy định Điều 34 Luật nhà ở 2023, dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm bốn giai đoạn cơ bản: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án và giai đoạn đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng. Mỗi giai đoạn có nội dung, yêu cầu và thủ tục riêng, được thực hiện theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và các quy định pháp luật có liên quan.

Cách phân chia này bảo đảm dự án được triển khai một cách tuần tự, đồng bộ, hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng, đồng thời tạo điều kiện cho việc kiểm soát chất lượng công trình, tiến độ thực hiện và hiệu quả sử dụng nhà ở sau khi hoàn thành.

Kết luận 

Có thể khẳng định, việc quy định rõ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ là công cụ quản lý nhà nước mà còn là “hàng rào pháp lý” cần thiết cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, dự án nhà ở sẽ có cơ sở để được triển khai đồng bộ, bảo đảm chất lượng công trình, quyền lợi của người mua nhà và hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, các quy định này cũng góp phần hạn chế rủi ro, ngăn ngừa tình trạng đầu tư dàn trải, thiếu năng lực, qua đó hướng tới mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, ổn định và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.