1. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án

Theo Điều 21 của Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2020), các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định như sau:

- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là tổ chức được phép hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này đảm bảo tính hợp pháp và uy tín của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.

- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư: Chủ đầu tư phải có đủ vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong việc quản lý tài chính của dự án.

- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật: Chủ đầu tư cần phải có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng chủ đầu tư có đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện các hoạt động liên quan đến bất động sản, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia trong quá trình giao dịch bất động sản.

Những điều kiện này giúp đảm bảo rằng các dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện bởi các tổ chức có năng lực và uy tín, từ đó đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

 

2. Thủ tục hồ sơ làm chủ đầu tư

Hồ sơ thực hiện thủ tục đầu tư là tập hồ sơ được lập bởi nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp, điều chỉnh Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài và các thủ tục khác liên quan để tiến hành hoạt động đầu tư, tuân thủ quy định của Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Hồ sơ này thường bao gồm các tài liệu và thông tin sau:

- Biểu mẫu đăng ký đầu tư: Bao gồm thông tin về nhà đầu tư, dự án đầu tư, mục đích và phạm vi của dự án.

- Bản sao các giấy tờ chứng minh cá nhân hoặc giấy phép kinh doanh: Đây là để xác định danh tính của nhà đầu tư.

- Bản vẽ kỹ thuật, bản diện tích đất sử dụng: Đây là để mô tả chi tiết về dự án đầu tư và các yếu tố kỹ thuật, diện tích đất cần sử dụng.

- Bản cam kết về nguồn vốn đầu tư: Đây là để xác nhận rằng nhà đầu tư có nguồn lực tài chính cần thiết để thực hiện dự án.

- Các tài liệu pháp lý khác liên quan: Bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất đai, các giấy tờ liên quan đến quy hoạch, môi trường, bảo vệ pháp lý cho việc thực hiện dự án.

Hồ sơ này được xem xét và xác nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi quyết định về việc cấp phép hoặc điều chỉnh các văn bản pháp lý liên quan đến dự án đầu tư.

Căn cứ Điều 6 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP, việc tiếp nhận hồ sơ và giải quyết các thủ tục liên quan đến hoạt động đầu tư của nhà đầu tư được quy định như sau:

- Trách nhiệm của nhà đầu tư: Nhà đầu tư phải đảm bảo tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ và các văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định.- 

- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ: Trong trường hợp cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo cho nhà đầu tư về toàn bộ nội dung cần sửa đổi, bổ sung đối với mỗi một bộ hồ sơ và nêu rõ căn cứ, nội dung và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện sửa đổi, bổ sung hồ sơ trong thời hạn ghi tại văn bản thông báo của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

- Xử lý khi không sửa đổi, bổ sung hồ sơ: Trường hợp nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ trong thời hạn đã được thông báo, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư có thể dừng giải quyết hồ sơ và thông báo cho nhà đầu tư.

- Yêu cầu giải trình nội dung hồ sơ:

+ Khi cần, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư có thể yêu cầu nhà đầu tư giải trình nội dung trong hồ sơ và ghi rõ thời hạn giải trình.

+ Trường hợp nhà đầu tư không giải trình theo yêu cầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư có thể dừng giải quyết hồ sơ.

- Thời gian sửa đổi, bổ sung hồ sơ hoặc giải trình không tính vào thời gian giải quyết: Thời gian sửa đổi, bổ sung hồ sơ hoặc giải trình của nhà đầu tư không được tính vào thời gian giải quyết thủ tục theo quy định. 

- Trường hợp từ chối cấp, điều chỉnh các văn bản đầu tư: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do từ chối.- 

- Lấy ý kiến giữa các cơ quan nhà nước:

+ Cơ quan lấy ý kiến phải xác định nội dung đề nghị có ý kiến phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan và thời hạn trả lời theo quy định.

+ Trong thời hạn quy định, cơ quan lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung ý kiến.

+ Quá thời hạn mà không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý với nội dung thuộc phạm vi quản lý của cơ quan đó.

Cơ quan, người có thẩm quyền chỉ chịu trách nhiệm về những nội dung được giao chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết thủ tục khác có liên quan đến hoạt động đầu tư. Không chịu trách nhiệm về những nội dung đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.

- Xử lý tranh chấp: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước không giải quyết tranh chấp giữa các nhà đầu tư và tranh chấp giữa nhà đầu tư với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện hoạt động đầu tư.

 

3. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Theo Điều 25 của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quyền:

- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án. Điều này đảm bảo rằng các bước pháp lý cần thiết để thực hiện dự án được thực hiện đầy đủ và đúng quy định.

- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định và pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư có quyền tiến hành các giao dịch liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật và hợp đồng đã thỏa thuận.

- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này bảo đảm rằng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản.

- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý và khai thác hạ tầng kỹ thuật liên quan đến dự án theo quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của pháp luật.

- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có quyền hưởng các chính sách ưu đãi mà Nhà nước ban hành liên quan đến việc thực hiện dự án.

- Ngoài các quyền trên, chủ đầu tư còn có các quyền khác được quy định.

Những quyền này giúp bảo vệ và thúc đẩy hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai cũng như tài sản bất động sản.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 bao gồm các điểm sau:

- Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án: Chủ đầu tư phải thực hiện các bước lập, thẩm định, và phê duyệt dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng.

- Ký quỹ và bảo đảm tài chính: Chủ đầu tư phải đảm bảo việc ký quỹ và đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư. Họ cũng phải đảm bảo năng lực tài chính để thực hiện dự án.

- Xây dựng theo quy hoạch và thiết kế được phê duyệt: Chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

- Phát triển nhà ở xã hội: Chủ đầu tư cần dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Công khai thông tin: Chủ đầu tư phải công khai các thông tin quy định, báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

- Thực hiện các cam kết trong hợp đồng: Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án và thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận: Chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở trong thời hạn quy định.

- Bảo hành và bảo trì nhà ở: Chủ đầu tư phải bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật về xây dựng, cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

- Chấp hành quyết định pháp luật: Chủ đầu tư cần chấp hành các quyết định của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà ở, huy động vốn, giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác.

- Bồi thường thiệt hại: Chủ đầu tư phải bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá

Quý khách xem thêm bài viết sau: Phân loại dự án đầu tư nhóm A, B, C theo quy định pháp luật mới

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.