1. Khái niệm và đặc điểm của đất được giao không đúng thẩm quyền
Đất được giao không đúng thẩm quyền là những trường hợp đất đai được cơ quan, tổ chức không có thẩm quyền giao, cấp, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức, trái với quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Điều này xảy ra do sự thiếu hiểu biết, sai sót hoặc lạm dụng quyền hạn của các cơ quan, cá nhân có liên quan.
Đặc điểm:
- Thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp: Đối với những trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, thường thiếu các giấy tờ hợp pháp như quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Điều này khiến nguồn gốc sử dụng đất trở nên mơ hồ, khó xác định.
- Có thể xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất: Do thiếu các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp, các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền dễ dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan (Nhà nước, người được giao đất, người dân...). Điều này gây ra nhiều rắc rối pháp lý và ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai.
- Gây khó khăn trong việc xác định giá trị đất để tính tiền sử dụng đất: Do thiếu thông tin, chứng cứ về nguồn gốc và tính hợp pháp của việc giao đất, nên việc xác định giá trị đất, từ đó tính toán tiền sử dụng đất trở nên rất khó khăn. Điều này dẫn đến rủi ro về tính chính xác, đầy đủ của số liệu, ảnh hưởng đến việc thu hồi các nghĩa vụ tài chính.
Nhìn chung, "đất được giao không đúng thẩm quyền" là một vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh quản lý, sử dụng đất đai. Việc xác định đúng đặc điểm của loại đất này là rất cần thiết, nhằm đề ra các giải pháp hữu hiệu để khắc phục những hạn chế, bất cập.
2. Cơ sở pháp lý để tính tiền sử dụng đất
- Luật đất đai 2024
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP
3. Các trường hợp và cách tính tiền sử dụng đất
Trường hợp 1:
Căn cứ vào Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
(1) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980
Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 20%
Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 30%
(2) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 40%
Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 50%
(3) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở theo điểm b Khoản 3 Điều 138 Luật đất đai 2024
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 20%
Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở theo điểm a Khoản 3 Điều 138 Luật đất đai 2024
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 50%
Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%
Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích phi nông nghiệp
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%
(4) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở theo điểm b Khoản 3 Điều 138 Luật đất đai 2024
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 40%
Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở theo điểm a Khoản 3 Điều 138 Luật đất đai 2024
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%
Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 70%
Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích phi nông nghiệp
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 70%
Trường hợp 2:
Căn cứ vào Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
(1) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao nằm trong hạn mức được công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.
Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã được giao vượt hạn mức được công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai, phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định này. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất và trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 10 Nghị định này.
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống
Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất và trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(4) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực: tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất ở. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
4. Thủ tục xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 21 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Bước 1: Chuyển thông tin cho cơ quan thuế
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông sẽ chuyển Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế.
- Phiếu chuyển thông tin được lập dựa trên các giấy tờ như: quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định chuyển hình thức sử dụng đất, đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và các hồ sơ khác.
Bước 2: Tính tiền sử dụng đất
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế sẽ:
- Tính số tiền sử dụng đất phải nộp.
- Tính số tiền sử dụng đất được giảm.
- Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và quyết định giảm tiền sử dụng đất, gửi cho hộ gia đình, cá nhân hoặc gửi cơ quan chuyển Phiếu chuyển thông tin.
- Gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất cho Kho bạc Nhà nước cùng cấp để theo dõi, hạch toán.
- Nếu không đủ cơ sở để tính tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ thông báo bằng văn bản cho cơ quan có thẩm quyền để bổ sung hồ sơ.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất
- Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Chuyển thông tin thu nộp ngân sách
- Sau khi thu tiền sử dụng đất, cơ quan thu ngân sách nhà nước chuyển thông tin thu nộp ngân sách cho cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế chuyển thông tin cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai làm căn cứ thực hiện việc giao đất cho người sử dụng đất.
Tính toán tiền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền là một vấn đề phức tạp và đòi hỏi sự cẩn trọng. Người dân cần chủ động cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan để cơ quan quản lý có đủ thông tin để xác định chính xác diện tích, thời gian sử dụng đất và các yếu tố khác để tính toán tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người dân nên tham khảo ý kiến của chuyên gia hoặc cơ quan có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể về từng trường hợp, đồng thời thực hiện đúng các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. Chỉ với sự phối hợp chặt chẽ giữa người dân và cơ quan quản lý, vấn đề tính toán tiền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền mới có thể được giải quyết một cách công bằng và minh bạch.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Bài viết liên quan: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ theo công thức nào?
Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!
