Cải tạo biệt thự cũ cần tuân thủ quy định nào?

Biệt thự cũ không chỉ là một loại hình nhà ở đơn thuần mà còn là dấu ấn kiến trúc gắn liền với lịch sử đô thị, văn hóa và cảnh quan khu vực. Trong quá trình phát triển đô thị hiện nay, nhu cầu cải tạo, sửa chữa các biệt thự cũ ngày càng gia tăng nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng mới, nâng cao chất lượng sống và bảo đảm an toàn công trình. Tuy nhiên, khác với việc cải tạo nhà ở thông thường, cải tạo biệt thự cũ là hoạt động chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị và trong nhiều trường hợp còn liên quan đến quy định về bảo tồn kiến trúc, di sản. Việc tuân thủ đầy đủ các quy định này không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà còn là cơ sở để hài hòa giữa phát triển và gìn giữ giá trị kiến trúc lâu dài.

1. Nhà biệt thự được phân thành bao nhiêu nhóm? 

Theo khoản 1 điều 123 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc phân nhóm nhà biệt thự như sau: 

1. Nhà biệt thự được phân thành 03 nhóm sau đây:

a) Nhà biệt thự nhóm một là nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; nhà biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

b) Nhà biệt thự nhóm hai là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

c) Nhà biệt thự nhóm ba là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

Như vậy, nhà biệt thự được phân thành 3 nhóm như sau: 

- Nhà biệt thự nhóm một:  là nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; nhà biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

- Nhà biệt thự nhóm hai: là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật này xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

- Nhà biệt thự nhóm ba: là nhà biệt thự không thuộc trường hợp tại nhóm 1 và 2 nêu trên 

2. Cải tạo biệt thự cũ cần tuân thủ quy định nào?

Theo khoản 4 điều 131 Luật nhà ở 2023, Đối với nhà biệt thự là nhà ở cũ thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 123 của Luật này thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

- Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự

Quy định “không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự” nhằm yêu cầu giữ nguyên hiện trạng gốc của công trình tại thời điểm được xác lập hoặc ghi nhận. Theo đó, mọi hoạt động tác động đến căn biệt thự phải đảm bảo không làm biến đổi kết cấu, hình thức kiến trúc, không gian và các yếu tố cấu thành nên giá trị ban đầu của công trình. Việc sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp (nếu có) chỉ được thực hiện trong phạm vi bảo tồn, không làm ảnh hưởng đến đặc trưng kiến trúc, giá trị lịch sử – văn hóa cũng như hồ sơ hiện trạng đã được phê duyệt. Quy định này nhằm bảo đảm công tác quản lý, bảo tồn và sử dụng công trình phù hợp với chức năng, giá trị và mục tiêu bảo vệ nguyên trạng của nhà biệt thự.

- Không được phá dỡ nếu nhà biệt thự chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự

Quy định này nhằm kiểm soát chặt chẽ việc phá dỡ nhà biệt thự, chỉ cho phép thực hiện trong những trường hợp thật sự cần thiết. Cụ thể, nhà biệt thự không được phép phá dỡ nếu công trình chưa bị hư hỏng nặng hoặc chưa có nguy cơ sập đổ, và tình trạng này phải được xác định thông qua kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong trường hợp công trình buộc phải phá dỡ để xây dựng lại do không còn bảo đảm an toàn, việc xây dựng lại phải tuân thủ nghiêm ngặt kiến trúc ban đầu của nhà biệt thự, bao gồm hình thức kiến trúc, loại vật liệu sử dụng, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao công trình. Quy định này nhằm bảo tồn giá trị kiến trúc, cảnh quan và đặc trưng vốn có của nhà biệt thự, đồng thời đảm bảo sự thống nhất với quy hoạch và hồ sơ quản lý đã được phê duyệt.

- Không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự

Quy định “không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự” nhằm ngăn chặn các hành vi xây dựng, lắp đặt bổ sung làm thay đổi quy mô và ranh giới sử dụng ban đầu của công trình. Theo đó, chủ sở hữu hoặc đơn vị sử dụng không được phép xây dựng thêm các hạng mục, kết cấu phụ dưới bất kỳ hình thức nào nếu việc đó làm tăng diện tích sử dụng, mở rộng mặt bằng xây dựng hoặc lấn chiếm không gian bên ngoài nhà biệt thự, bao gồm sân, vườn, khoảng lùi, hành lang và các khu vực phụ trợ khác. Quy định này nhằm bảo đảm giữ gìn nguyên trạng kiến trúc, cảnh quan, mật độ xây dựng và sự hài hòa tổng thể của nhà biệt thự theo hồ sơ quản lý và quy hoạch đã được phê duyệt.

Lưu ý: Đối với nhà biệt thự quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì việc cải tạo còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa; trường hợp pháp luật quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. (Khoản 3 điều 131 Luật nhà ở 2023) 

3. Nhà biệt thực có thuộc loại hình nhà ở công vụ hay không? 

Theo khoản 1 Điều 44 Luật nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 44. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ

1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và căn hộ chung cư có tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng nhóm đối tượng được thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật này